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Ratgeber für Eigentümer

Keine Hausverwaltung für die kleine WEG: Warum Verwaltungen absagen und was Sie tun können

Von Florian Kluge · Stand: Oktober 2026 · Lesezeit etwa 8 Minuten

Sechs unterschiedliche Briefkästen nebeneinander auf einem Holzbrett vor dichtem Grün
Foto: Mathyas Kurmann / Unsplash
Kurz gesagt Viele Verwaltungen sagen kleinen WEGs ab, weil Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung und Versammlung in einem Haus mit sechs Wohnungen kaum weniger Arbeit machen als in einem mit dreißig. Ihre WEG hat dann vier Wege: den Mindestpreis einer Verwaltung akzeptieren, einen Eigentümer zum Verwalter bestellen, gemeinsam selbst verwalten (nur solange kein Eigentümer einen zertifizierten Verwalter verlangt) oder, wenn die Mehrheit einen notwendigen Bestellungsbeschluss verweigert, ihn auf Klage eines Eigentümers gegen die Gemeinschaft gerichtlich ersetzen lassen. Einen Notverwalter, den ein Gericht auf bloßen Antrag einsetzt, gibt es nicht. Die besten Chancen auf ein Angebot hat eine WEG mit vollständigen Unterlagen, sauberen Konten und einer realistischen Preisvorstellung.

Im Branchenbarometer 2026 des Verwalterverbands VDIV gaben 45,9 Prozent der befragten Verwaltungen an, mehr als die Hälfte der Anfragen von Eigentümergemeinschaften abgelehnt, nicht weiterverfolgt oder mit einem sogenannten Abwehrangebot beantwortet zu haben. 21 Prozent wollen künftig nur noch Objekte ab einer Mindestgröße annehmen, im Mittel ab rund 16 Wohneinheiten (VDIV, 2026).

Hat Ihre Verwaltung gerade gekündigt, beginnen Sie mit Die Hausverwaltung hat gekündigt. Den Alltag ganz ohne Verwalter erklärt WEG ohne Verwalter. Hier geht es um die Frage davor: Wie kommt Ihre kleine WEG an eine Verwaltung, und was tun Sie, wenn das nicht klappt?

Warum Verwaltungen kleine WEGs ablehnen

Jede WEG braucht dieselben Grundleistungen, egal wie groß das Haus ist. Der Verwalter stellt den Wirtschaftsplan und die Jahresabrechnung auf (§ 28 Abs. 1 und 2 WEG), beruft mindestens einmal im Jahr die Versammlung ein (§ 24 Abs. 1 WEG) und führt die Beschluss-Sammlung (§ 24 Abs. 8 WEG). Bezahlt wird er meist je Einheit. In einer kleinen WEG teilen sich also wenige Einheiten einen Aufwand, der kaum kleiner ist.

Die Verwaltungen reagieren darauf mit einem Mindestbetrag je Anlage. Die Verwalterentgeltstudie 2026, erstellt vom Center for Real Estate Studies im Auftrag der Verbände IVD und BVI, nennt einen mittleren Mindestumsatz von 357 € brutto im Monat. Der durchschnittliche Basissatz für Anlagen mit bis zu zehn Einheiten liegt bei 47,60 € brutto je Einheit und Monat (BVI, 2026). Kombiniert man beide Werte, bestimmt bis zu sieben Einheiten der Mindestbetrag den Preis, erst ab acht Einheiten der Satz je Einheit (8 × 47,60 € = 380,80 €).

Beim Wechsel kommt ein Sprung hinzu: Neue Verträge liegen laut den Verbänden im Schnitt fünf Euro netto über bestehenden. Eine Absage heißt also meist nicht, dass mit Ihrer WEG etwas nicht stimmt, sondern: Zu diesem Preis rechnet sich das Haus für die Verwaltung nicht. Welche Preise kleine WEGs zahlen, zeigt der Ratgeber Was kostet eine Hausverwaltung?

Fiktives Beispiel: sechs Wohnungen in Berlin

Eine Berliner WEG hat sechs Wohnungen, jede trägt ein Sechstel der Kosten. Die alte Verwaltung bekam 29,75 € brutto je Wohnung und Monat und hat gekündigt. Ein neues Angebot nennt die mittleren Werte der Studie: 47,60 € je Einheit, mindestens 357 € im Monat.

Fiktives Beispiel: zwei Studienwerte zu einem hypothetischen Angebot kombiniert, Aufwandsentschädigung frei angenommen, ohne Zusatzkosten.

Ab wie vielen Wohnungen braucht eine WEG einen Verwalter?

Eine feste Zahl nennt das Gesetz nicht. Die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums obliegt der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (§ 18 Abs. 1 WEG), und über die Bestellung eines Verwalters beschließen die Eigentümer (§ 26 Abs. 1 WEG). Jeder Eigentümer kann aber eine ordnungsmäßige Verwaltung verlangen (§ 18 Abs. 2 WEG), und dazu gehört grundsätzlich die Bestellung eines zertifizierten Verwalters (§ 19 Abs. 2 Nr. 6 WEG). Davon gibt es nur eine Ausnahme, und sie verlangt drei Dinge zugleich:

Ab neun Sondereigentumsrechten kann also jeder Eigentümer einen zertifizierten Verwalter verlangen, darunter ebenso, solange kein Eigentümer bestellt ist.

Wenn die Bestellung ausläuft und niemand nachfolgt

Die Bestellung gilt höchstens fünf Jahre, bei der ersten Bestellung nach Begründung von Wohnungseigentum höchstens drei (§ 26 Abs. 2 WEG). Eine erneute Bestellung braucht einen neuen Beschluss, frühestens ein Jahr vor Ablauf. Fehlt er, hat Ihre WEG ab dem Ablaufdatum keinen Verwalter mehr; wann der Verwaltervertrag endet, regelt der Vertrag selbst. Dann vertreten alle Eigentümer die Gemeinschaft nur gemeinsam (§ 9b Abs. 1 Satz 2 WEG), und eine Versammlung einberufen können nur der Beiratsvorsitz, sein Vertreter oder ein durch Beschluss ermächtigter Eigentümer (§ 24 Abs. 3 WEG). Ohne Beirat kann ein Umlaufbeschluss, dem alle Eigentümer in Textform zustimmen, einen Eigentümer dazu ermächtigen (§ 23 Abs. 3 WEG).

Vier Wege, wenn keine Verwaltung zusagt

1. Den Preis für kleine Häuser akzeptieren

Sagen Sie schon in der Anfrage, dass die WEG einen Mindestbetrag für kleine Häuser zahlen kann, und holen Sie trotzdem mehr als ein Angebot ein. Wie Sie anfragen und brutto über das ganze Jahr vergleichen, zeigt die Checkliste Neue Hausverwaltung finden. Ob ein Angebot aus dem Rahmen fällt, rechnet der Verwaltungskosten-Rechner aus.

2. Ein Eigentümer wird Verwalter

Die Eigentümer bestellen einen von ihnen mit der Mehrheit der abgegebenen Stimmen (§ 25 Abs. 1, § 26 Abs. 1 WEG). Er vertritt die Gemeinschaft dann allein; einen Grundstückskauf- oder Darlehensvertrag darf er aber nur aufgrund eines Beschlusses der Eigentümer schließen (§ 9b Abs. 1 Satz 1 WEG). Bei weniger als neun Sondereigentumsrechten braucht er kein Zertifikat, solange weniger als ein Drittel der Eigentümer eines verlangt. Er haftet wie ein Verwalter; die Haftungsbeschränkung für unentgeltliche Beiratsmitglieder (§ 29 Abs. 3 WEG) gilt für ihn nicht. Wer gewerbsmäßig Wohnungseigentum verwaltet, braucht eine Erlaubnis nach § 34c Abs. 1 Satz 1 Nr. 4 GewO; ob eine Aufwandsentschädigung das schon auslöst, klären Sie vorher. Wie das im Alltag läuft: WEG-Selbstverwaltung.

3. Alle verwalten gemeinsam

Niemand wird bestellt. Alle Eigentümer vertreten die Gemeinschaft gemeinsam (§ 9b Abs. 1 Satz 2 WEG), und jeder Auftrag braucht alle oder eine Vollmacht, die alle erteilt haben. Das trägt in einem Haus mit drei oder vier Parteien, die sich gut verstehen, und hält nur, solange niemand einen zertifizierten Verwalter verlangt; das kann jeder Eigentümer, notfalls per Klage (§ 19 Abs. 2 Nr. 6, § 44 Abs. 1 Satz 2 WEG). Was dann jedes Jahr erledigt sein muss, steht im Ratgeber WEG ohne Verwalter.

4. Den Bestellungsbeschluss gerichtlich ersetzen lassen

Einen Notverwalter, den ein Gericht auf bloßen Antrag einsetzt, kennt das heutige WEG nicht. Kommt ein notwendiger Beschluss über die Bestellung nicht zustande, kann ein Eigentümer gegen die Gemeinschaft klagen, damit das Gericht ihn fasst (§ 44 Abs. 1 Satz 2, Abs. 2 WEG; Beschlussersetzungsklage). In dringenden Fällen kommt eine einstweilige Verfügung in Betracht (§ 940 ZPO). Das hilft gegen eine blockierende Mehrheit, nicht gegen fehlende Angebote: In der Praxis braucht auch das Gericht eine Verwaltung, die das Amt übernehmen will. Lassen Sie das anwaltlich prüfen.

So bekommt Ihre WEG eher ein Angebot

Vor einem Angebot schätzt eine Verwaltung ab, wie viel Arbeit Ihr Haus machen wird. Das können Sie vorher in Ordnung bringen:

Was Sie in den nächsten 7 Tagen tun können

Fehler, die Sie vermeiden sollten

Häufige Fragen

Ab wie vielen Wohnungen braucht man eine Hausverwaltung?

Eine feste Untergrenze gibt es nicht. Jeder Eigentümer kann aber grundsätzlich einen zertifizierten Verwalter verlangen (§ 18 Abs. 2, § 19 Abs. 2 Nr. 6 WEG). Ausnahme: weniger als neun Sondereigentumsrechte, ein Eigentümer ist Verwalter, und weniger als ein Drittel der Eigentümer verlangt einen zertifizierten.

Was passiert, wenn die Bestellung endet und kein neuer Verwalter da ist?

Die Gemeinschaft bleibt rechtsfähig (§ 9a Abs. 1 WEG), wird aber von allen Eigentümern gemeinsam vertreten (§ 9b Abs. 1 Satz 2 WEG). Einberufen können der Beiratsvorsitz, sein Vertreter oder ein durch Beschluss ermächtigter Eigentümer (§ 24 Abs. 3 WEG).

Kann das Gericht einen Notverwalter einsetzen?

Nicht auf bloßen Antrag. Ein Eigentümer kann gegen die Gemeinschaft auf Ersetzung des Bestellungsbeschlusses klagen (§ 44 Abs. 1 Satz 2, Abs. 2 WEG); in dringenden Fällen kommt eine einstweilige Verfügung in Betracht (§ 940 ZPO). In der Praxis braucht es auch dafür eine Verwaltung, die das Amt übernehmen will.

Darf ein Eigentümer die WEG verwalten?

Ja. Die Eigentümer können einen von ihnen mit der Mehrheit der abgegebenen Stimmen zum Verwalter bestellen (§ 25 Abs. 1, § 26 Abs. 1 WEG). Bei weniger als neun Sondereigentumsrechten braucht er kein Zertifikat, solange weniger als ein Drittel der Eigentümer eines verlangt (§ 19 Abs. 2 Nr. 6 WEG).

Was kostet eine Hausverwaltung für eine kleine WEG?

Eine Gebührenordnung gibt es nicht. Laut Verwalterentgeltstudie 2026 liegt der durchschnittliche Basissatz bis zehn Einheiten bei 47,60 € brutto je Einheit und Monat, der mittlere Mindestumsatz bei 357 € brutto je Anlage und Monat. Bei sechs Wohnungen sind das kombiniert 59,50 € je Wohnung und Monat.

Klara ist für kleine WEGs gebaut

Klara wird eine Hausverwaltung für kleine Berliner WEGs mit 3 bis 12 Einheiten, also für genau die Gemeinschaften, die heute gekündigt werden oder keine Verwaltung finden. Klara wird in Minuten antworten, rund um die Uhr, und jede WEG wird eine Verwalterin oder einen Verwalter mit Namen haben, die oder der das Haus kennt. Geplanter Preis: 29 € je Einheit, mindestens 249 € im Monat je WEG, inkl. MwSt. In den ersten 12 Monaten der Verwaltung zahlt Ihre WEG 100 € weniger im Monat, wenn Sie sie bis zum 31.12.2026 vormerken.

Ehrlich gesagt: Klara ist im Aufbau, startet erst 2027 und verwaltet heute noch keine WEG. Wenn Ihre Verwaltung jetzt geht, kümmern Sie sich bitte zuerst um die Schritte oben. Suchen Sie für 2027 eine Alternative, können Sie Ihre WEG unverbindlich vormerken.

Interesse vormerken

Keine Rechtsberatung. Dieser Text erklärt die allgemeine Rechtslage, Stand Oktober 2026. Er ersetzt keine Beratung im Einzelfall, etwa durch eine Anwältin oder einen Anwalt für Wohnungseigentumsrecht oder Ihren Eigentümerverein.

Quellen