WEG-Glossar

Was ist eine Beschlussersetzungsklage?

Von Florian Kluge · Stand: Oktober 2026

Die Beschlussersetzungsklage ist die Klage eines Wohnungseigentümers gegen die Gemeinschaft, mit der er erreicht, dass das Gericht einen notwendigen Beschluss selbst fasst, wenn die Eigentümer ihn nicht treffen, etwa über eine dringende Reparatur oder die Bestellung eines Verwalters.

Kurz erklärt

Die Klage ist das Werkzeug, um den Anspruch auf ordnungsmäßige Verwaltung durchzusetzen. Sie richtet sich gegen die Gemeinschaft. Das Urteil ersetzt den fehlenden Beschluss und wirkt für alle Eigentümer.

Vorher muss sich der Eigentümer grundsätzlich um einen Beschluss der Versammlung bemüht haben (Vorbefassung). Dafür genügt es, den Beschluss so zu beantragen, wie er später vom Gericht verlangt wird. Entbehrlich ist das nur, wenn sicher feststeht, dass der Antrag ohnehin keine Mehrheit findet. Eine gesetzliche Klagefrist gibt es nicht; die Fristen des § 45 WEG gelten nach dem Wortlaut nur für die Anfechtungsklage.

Rechtsgrundlage

§ 44 Abs. 1 Satz 2 WEG: Unterbleibt eine notwendige Beschlussfassung, kann das Gericht auf Klage eines Eigentümers den Beschluss fassen.
§ 44 Abs. 2 und 3 WEG: Klage gegen die Gemeinschaft; Urteil wirkt für und gegen alle Eigentümer.
§ 45 WEG: Monats- und Zwei-Monats-Frist nur für die Anfechtungsklage.

Beispiel

Eine WEG mit fünf Wohnungen zu je 200/1.000 muss das Dach für 12.000 € reparieren; in der Rücklage liegen 8.000 €. Ein Antrag auf eine Sonderumlage von 4.000 € scheitert in der Versammlung mit 2 Ja- zu 3 Nein-Stimmen. Eine Eigentümerin, die den Antrag selbst gestellt hatte, klagt auf Ersetzung des Beschlusses. Gibt das Gericht ihr recht, zahlt jede Wohnung 4.000 € × 200/1.000 = 800 €.

Fiktives Beispiel, alle Namen und Beträge erfunden.

Häufige Fragen

Welche Voraussetzungen hat eine Beschlussersetzungsklage?

Eine notwendige Beschlussfassung muss unterblieben sein (§ 44 Abs. 1 Satz 2 WEG), und der Kläger muss sich grundsätzlich zuvor in der Versammlung um diesen Beschluss bemüht haben. Ausnahme: Es steht mit an Sicherheit grenzender Wahrscheinlichkeit fest, dass der Antrag keine Mehrheit findet (BGH, Urteil vom 14.02.2025, V ZR 86/24).

Gelten dieselben Fristen wie bei einer Anfechtung?

Nein. § 45 WEG regelt Fristen nur für die Anfechtungsklage. Wer zusammen mit der Beschlussersetzung auch einen ablehnenden Beschluss anficht, muss für diesen Teil die Anfechtungsfristen einhalten.

Mehr dazu

Keine Rechtsberatung. Dieser Glossareintrag erklärt die allgemeine Rechtslage, Stand Oktober 2026. Er ersetzt keine Beratung im Einzelfall, etwa durch eine Anwältin oder einen Anwalt für Wohnungseigentumsrecht oder Ihren Eigentümerverein. Ihre Gemeinschaftsordnung kann Abweichendes regeln, soweit das Gesetz es zulässt.