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Ratgeber für Eigentümer

Umlaufbeschluss in der WEG: Per E-Mail beschließen, mit Muster

Von Florian Kluge · Stand: Oktober 2026 · Lesezeit etwa 7 Minuten

Hände mit Briefumschlag und Karte auf einem Holztisch
Foto: Kelly Sikkema / Unsplash
Kurz gesagt Ohne Versammlung ist ein Beschluss gültig, wenn alle Wohnungseigentümer ihm in Textform zustimmen (§ 23 Abs. 3 Satz 1 WEG). Eine E-Mail mit Namen genügt. Alle heißt alle: Wer nicht antwortet, hat nicht zugestimmt. Eine Mehrheit reicht nur, wenn die Eigentümer vorher für genau diesen Gegenstand beschlossen haben, dass sie genügt (§ 23 Abs. 3 Satz 2 WEG). Zustande kommt der Beschluss erst, wenn das Ergebnis festgestellt und allen Eigentümern mitgeteilt wird (BGH, V ZR 221/17).

Für kleine WEGs ist der Umlaufbeschluss oft der schnellste Weg zu einer Entscheidung. Fünf Eigentümer, ein klares Angebot für die Dachrinne, alle sind einverstanden: Dafür muss niemand an einem Dienstagabend in einen Gemeinschaftsraum kommen. Seit der WEG-Reform 2020 genügt dafür die Textform statt der Unterschrift auf Papier. Laut Gesetzesbegründung geht das zum Beispiel per E-Mail, über Internetplattformen oder Apps (BT-Drs. 19/18791, S. 72).

Die Regel: Alle müssen zustimmen

Das Gesetz verlangt die Zustimmung aller Wohnungseigentümer, nicht nur derer, die antworten. Ein fiktives Beispiel mit sechs Eigentümern:

AntwortenErgebnis
6 × JaBeschluss kommt zustande, sobald das Ergebnis verkündet ist
5 × Ja, 1 × keine AntwortKein Beschluss
5 × Ja, 1 × NeinKein Beschluss
5 × Ja, 1 × „Ja, aber nur wenn …“Kein Beschluss, weil nicht alle demselben Text zugestimmt haben

Schweigen ist also keine Zustimmung. Ein Ergebnis kann auch nicht unter der Bedingung festgestellt werden, dass innerhalb einer Frist niemand widerspricht. Geschieht das trotzdem, ist kein Beschluss zustande gekommen (BGH, Urteil vom 06.07.2018, V ZR 221/17). Die beliebte Formulierung „Wer sich bis Freitag nicht meldet, stimmt zu“ trägt deshalb nicht.

Die Ausnahme: Mehrheit für einen bestimmten Gegenstand

Die Eigentümer können beschließen, dass für einen einzelnen Gegenstand die Mehrheit der abgegebenen Stimmen genügt (§ 23 Abs. 3 Satz 2 WEG). Man spricht vom Absenkungsbeschluss. Der Gesetzgeber hatte einen typischen Fall vor Augen: In der Versammlung fehlen noch Informationen, etwa ein zweites Angebot. Dann können die Eigentümer beschließen, die Entscheidung später im Umlaufverfahren mit Mehrheit nachzuholen (BT-Drs. 19/22634, S. 45).

Zwei Ablaufdiagramme. Regel nach § 23 Abs. 3 Satz 1 WEG: Antrag an alle mit Frist, alle Eigentümer müssen in Textform zustimmen; fehlt eine Antwort, gibt es ein Nein oder ein Ja mit Bedingung, kommt kein Beschluss zustande. Ausnahme nach § 23 Abs. 3 Satz 2 WEG: Die Eigentümer beschließen vorher für einen einzelnen Gegenstand, dass die Mehrheit der abgegebenen Stimmen genügt. In beiden Fällen entsteht der Beschluss erst, wenn das Ergebnis festgestellt und allen mitgeteilt wird.
Ohne Versammlung braucht es alle Stimmen, außer die Eigentümer haben vorher etwas anderes beschlossen.

Der Ablauf in fünf Schritten

  1. Den Antrag genau formulieren. Der Text muss so klar sein, dass man mit Ja oder Nein antworten kann: was, mit wem, zu welchem Preis, bezahlt woraus. Hängen Sie Angebote und Unterlagen an.
  2. An alle Eigentümer senden, mit Frist. Am besten per E-Mail an jeden einzeln oder in einer gemeinsamen Nachricht, mit einer Antwortfrist von etwa zwei Wochen. Wer keine E-Mail nutzt, bekommt den Antrag auf Papier.
  3. Antworten sammeln. Jede Antwort braucht den Namen des Eigentümers und eine eindeutige Erklärung (§ 126b BGB). Notieren Sie Eingangsdatum und Inhalt in einer kleinen Liste.
  4. Ergebnis feststellen und allen mitteilen. Im schriftlichen Verfahren kommt der Beschluss erst mit der Feststellung und einer an alle Eigentümer gerichteten Mitteilung des Ergebnisses zustande (BGH, V ZR 221/17, Rn. 15). Die Mitteilung muss endgültig sein, ohne Bedingung.
  5. In die Beschluss-Sammlung eintragen. Schriftliche Beschlüsse werden mit Ort und Datum der Verkündung eingetragen (§ 24 Abs. 7 Satz 2 Nr. 2 WEG). Die Sammlung führt die Verwaltung (§ 24 Abs. 8 WEG).

Wer das Verfahren führt und das Ergebnis feststellt, regelt das Gesetz nicht ausdrücklich. Üblich ist, dass die Verwaltung das übernimmt. Hat Ihre WEG keinen Verwalter, legen Sie vorher fest, wer Antworten sammelt und das Ergebnis verkündet. Ob ein Eigentümer seine Stimme bis zur Verkündung noch ändern kann, hat der BGH ausdrücklich offengelassen (V ZR 221/17, Rn. 15). Vermeiden Sie das Problem, indem Sie erst nach Fristende auszählen.

Muster: Antrag, Antwort, Ergebnis

Muster 1: Antrag per E-Mail an alle Eigentümer. Eckige Klammern ersetzen. Nicht anwaltlich geprüft.

Betreff: WEG [Anschrift]: Umlaufbeschluss nach § 23 Abs. 3 WEG, Antwort bis [Datum]

Liebe Miteigentümerinnen und Miteigentümer,

ich bitte um Zustimmung zu folgendem Beschluss ohne Versammlung:

Beschlussantrag: „Die Gemeinschaft beauftragt die Firma [Name] mit [Erneuerung der Dachrinne an der Hofseite] gemäß Angebot vom [Datum] zum Preis von [Betrag] € brutto. Die Kosten werden aus der Erhaltungsrücklage bezahlt.“

Das Angebot hängt an. Der Beschluss kommt nur zustande, wenn alle Eigentümer in Textform zustimmen. Keine Antwort zählt nicht als Zustimmung. Bitte antworten Sie bis zum [Datum] mit „Ja“, „Nein“ oder „Enthaltung“ und Ihrem Namen.

Viele Grüße
[Name], [Verwaltung / Vorsitz Beirat / beauftragter Eigentümer]

Muster 2: Antwort eines Eigentümers.

Zum Beschlussantrag vom [Datum] (Dachrinne, Firma [Name], [Betrag] €) erkläre ich: Ja, ich stimme zu.

[Vorname Nachname], Eigentümer der Wohnung [Nr.]

Muster 3: Mitteilung des Ergebnisses an alle Eigentümer.

Betreff: WEG [Anschrift]: Ergebnis des Umlaufbeschlusses vom [Datum]

Zum Beschlussantrag vom [Datum] haben alle [Zahl] Eigentümer in Textform zugestimmt: [Namen]. Ich stelle fest: Der Beschluss ist zustande gekommen. Wortlaut: „[Beschlusstext]“.

Verkündet in [Ort] am [Datum]. Der Beschluss wird in die Beschluss-Sammlung eingetragen.

[Name]

Mit Mehrheit nach einem Absenkungsbeschluss ändern Sie Muster 1 und 3: Verweisen Sie auf den Absenkungsbeschluss mit Datum und nennen Sie im Ergebnis die Ja-Stimmen, Nein-Stimmen und Enthaltungen.

Wann der Umlaufbeschluss passt und wann nicht

Gut geeignet sind klare Einzelentscheidungen: ein Handwerkerauftrag, eine Wartung, die Ermächtigung eines Eigentümers, Versammlungen einzuberufen (§ 24 Abs. 3 WEG), oder eine Entscheidung, die in der Versammlung mangels Unterlagen vertagt wurde.

Weniger geeignet sind Themen, über die gesprochen werden muss oder bei denen Widerspruch absehbar ist, etwa eine große Sanierung oder ein Streit unter Nachbarn. Ein Nein blockiert den Beschluss, und die Diskussion verlagert sich in lange E-Mail-Ketten. Dann ist eine Versammlung ehrlicher. Wie Sie eine verlangen, steht im Ratgeber Außerordentliche Eigentümerversammlung. Eine Online-Versammlung ist eine weitere Möglichkeit, setzt aber einen eigenen Beschluss voraus; mehr dazu unter Virtuelle Eigentümerversammlung.

Auch eine neue Verwaltung kann im Umlauf bestellt werden, wenn alle zustimmen. Legen Sie dann die Angebote bei, so wie Sie es für eine Versammlung tun würden. Wie ein Wechsel insgesamt abläuft, erklärt der Ratgeber Hausverwaltung wechseln.

WhatsApp, Messenger und Daumen hoch

Textform setzt eine lesbare Erklärung mit erkennbarem Namen auf einem dauerhaften Datenträger voraus (§ 126b BGB). Eine Nachricht im Messenger kann das grundsätzlich erfüllen. In der Praxis gibt es aber zwei Probleme: Chatverläufe sind schwer vollständig zu sichern, und ein Emoji ist keine eindeutige Erklärung. Nutzen Sie den Chat zur Erinnerung, die Abstimmung selbst per E-Mail mit dem vollständigen Beschlusstext.

Fehler, die Sie vermeiden sollten

Häufige Fragen

Müssen beim Umlaufbeschluss wirklich alle Eigentümer zustimmen?

Ja, alle Wohnungseigentümer, nicht nur alle, die antworten (§ 23 Abs. 3 Satz 1 WEG). Eine Mehrheit reicht nur, wenn die Eigentümer vorher für diesen einzelnen Gegenstand beschlossen haben, dass die Mehrheit der abgegebenen Stimmen genügt (§ 23 Abs. 3 Satz 2 WEG).

Ist ein Umlaufbeschluss per E-Mail gültig?

Ja. Seit der WEG-Reform genügt die Textform (§ 23 Abs. 3 WEG, § 126b BGB). Die Gesetzesbegründung nennt ausdrücklich E-Mail, Internetplattformen und Apps (BT-Drs. 19/18791, S. 72). Jede Antwort muss den Namen des Eigentümers erkennen lassen.

Ab wann gilt ein Umlaufbeschluss?

Er kommt erst zustande, wenn das Ergebnis festgestellt und allen Eigentümern mitgeteilt ist (BGH, Urteil vom 06.07.2018, V ZR 221/17). Eine Feststellung unter der Bedingung, dass niemand widerspricht, reicht nicht.

Kann man einen Umlaufbeschluss anfechten?

Ja, wie jeden Beschluss. Die Anfechtungsklage muss innerhalb eines Monats nach der Beschlussfassung erhoben und innerhalb von zwei Monaten begründet werden (§ 45 WEG). Da der Umlaufbeschluss erst mit der Mitteilung des Ergebnisses zustande kommt, sollten Sie die Frist ab dieser Mitteilung rechnen. Geklagt wird gegen die Gemeinschaft (§ 44 Abs. 2 WEG).

Zählt eine Enthaltung beim Umlaufbeschluss als Zustimmung?

Nein. Wenn alle zustimmen müssen, verhindert eine Enthaltung den Beschluss genauso wie ein Nein oder keine Antwort.

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Keine Rechtsberatung. Dieser Text erklärt die allgemeine Rechtslage, Stand Oktober 2026. Er ersetzt keine Beratung im Einzelfall, etwa durch eine Anwältin oder einen Anwalt für Wohnungseigentumsrecht oder Ihren Eigentümerverein. Ihre Gemeinschaftsordnung kann Abweichendes regeln, soweit das Gesetz es zulässt.

Quellen