Was kostet die Verwaltung einer kleinen WEG? Preise in Berlin 2026

Von Florian Kluge · Stand: Oktober 2026 · Lesezeit etwa 8 Minuten

Für eine kleine WEG mit bis zu zehn Einheiten nennt die bundesweite Verwalterentgeltstudie 2026 einen mittleren Basissatz für neue Verträge von 47,60 € je Einheit und Monat inklusive Mehrwertsteuer. Für Berlin zeigt ein Vergleichsportal Angebotsdurchschnitte von etwa 35 bis 44 €, keine repräsentativen Vertragspreise. Bei sehr kleinen WEGs kann eine vereinbarte Mindestvergütung je Gebäude entscheidend sein: Der mittlere Studienwert liegt bei 357 € brutto im Monat. Wenn dieser Betrag vereinbart ist, sind das bei vier Wohnungen rechnerisch rund 89 € je Einheit. Welche Zusatzkosten anfallen, hängt vom Vertrag und den genutzten Leistungen ab.

Preise nach Größe der WEG

Eine gesetzliche Gebührenordnung gibt es nicht. Die Vergütung wird frei vereinbart. Es gibt aber verlässliche Marktdaten. Die wichtigsten Quellen im Überblick:

Die Verwalterentgeltstudie wurde vom Center for Real Estate Studies im Auftrag der Verbände IVD und BVI erstellt; die hier genannten Basissätze stehen in der Spalte „Mitte“ der veröffentlichten Tabelle. Die Portalwerte sind Durchschnitte der dort abgegebenen Angebote (Stand 12. Oktober 2026), keine abgeschlossenen Verträge. Stichprobengröße und Beobachtungszeitraum werden dort nicht genannt. Die IVD-Werte sind Einzelbeispiele, kein Durchschnitt; bei sehr kleinen WEGs unter zehn Einheiten arbeiten teilweise die Eigentümer stärker zu. Quellen am Ende des Artikels.

Die Spanne ist groß, und das hat Gründe: unterschiedliche Leistungen im Grundpreis, unterschiedliche Stichproben und regionale Unterschiede. Ein Durchschnitt sagt Ihnen, ob ein Angebot aus dem Rahmen fällt. Er sagt nicht, was Ihre WEG zahlen wird. Wo ein konkretes Angebot liegt, zeigt der Verwaltungskosten-Rechner: Er rechnet den Preis je Einheit und Monat brutto aus und stellt ihn neben diese Werte.

Die Mindestvergütung: der eigentliche Preis kleiner WEGs

Viele Verwaltungen verlangen je Gebäude einen Mindestbetrag, egal wie viele Einheiten es hat. Die Verwalterentgeltstudie 2026 nennt dafür einen mittleren Wert von 357 € brutto im Monat. Das ist keine allgemeine Preisuntergrenze. Wenn diese Mindestvergütung und ein Basissatz von 47,60 € vereinbart sind, ergibt sich folgendes Rechenbeispiel:

Rechenbeispiel: mittlerer Basissatz von 47,60 € mal Einheiten, aber mindestens die mittlere Mindestvergütung von 357 € (beide brutto, Verwalterentgeltstudie 2026). Zwei Studienwerte zu einem hypothetischen Angebot kombiniert, keine gemessenen Gesamtpreise, ohne Zusatzkosten.

Der Grund: Jahresabrechnung, Wirtschaftsplan, Versammlung und Buchhaltung fallen auch in einer kleinen WEG an. Der gebäudebezogene Aufwand verteilt sich auf weniger Einheiten. Viele Verwaltungen ziehen daraus Konsequenzen. Laut einer Umfrage des Verwalterverbands VDIV von 2026 planen 31 % der Verwaltungen, kleinere Objekte abzugeben. 21 % wollen nur noch Objekte ab einer Mindestgröße annehmen, im Mittel ab etwa 16 Wohneinheiten. Was zu tun ist, wenn Ihre Verwaltung deshalb kündigt, steht im Ratgeber Die Hausverwaltung hat gekündigt.

Zusatzkosten: was nicht im Grundpreis steckt

Laut IVD Berlin-Brandenburg berechnen rund 95 % der in der CRES-Verwalterentgeltstudie 2026 befragten Verwaltungen bestimmte Leistungen zusätzlich zur Grundvergütung. Typisch sind bauliche Maßnahmen, die Zustimmung zum Verkauf einer Wohnung und die Vertretung vor Gericht. Ein Berliner Verwalter nennt diese Orientierungswerte:

Quelle: Kostenratgeber der ABAKUS Immobilienverwaltung, Berlin, Stand Oktober 2026. Ob die Werte netto oder brutto gelten, ist nicht für jede Zeile angegeben.

Rechnerisch ergeben eine außerordentliche Versammlung und zwei Mahnungen aus diesen Orientierungswerten 280 bis 500 € zusätzlich. Das ist kein gesicherter Bruttopreis: Klären Sie, ob Umsatzsteuer hinzukommt und ob diese Leistungen überhaupt gesondert berechnet werden. Bei einem Verwalterwechsel kommt oft noch die Aufarbeitung offener Abrechnungen aus Vorjahren hinzu.

Brutto oder netto?

Viele Angebote nennen Nettopreise. Darauf kommen 19 % Umsatzsteuer. Private Eigentümer können die Umsatzsteuer in der Regel nicht zurückholen, für sie ist also der Bruttopreis der echte Preis. Manche kleine Verwalter weisen keine Umsatzsteuer aus, weil sie als Kleinunternehmer gelten: Ihr Umsatz lag im Vorjahr bei höchstens 25.000 € und liegt im laufenden Jahr bei höchstens 100.000 € (§ 19 UStG). Vergleichen Sie deshalb immer brutto mit brutto.

Zwei weitere Punkte für die Rechnung: Die Kosten der Verwaltung trägt jeder Eigentümer grundsätzlich nach seinem Miteigentumsanteil, soweit keine abweichende Vereinbarung oder wirksame andere Kostenverteilung beschlossen ist (§ 16 Abs. 2 WEG). Und Vermieter können sie nicht als Betriebskosten an Wohnraummieter weitergeben (§ 1 Abs. 2 Nr. 1 BetrKV in Verbindung mit § 556 BGB).

Was Sie beim Angebotsvergleich prüfen sollten

• Jahrespreis brutto: Satz je Einheit, Mindestvergütung, Umsatzsteuer.
• Grundleistungen: Sind Jahresabrechnung, Wirtschaftsplan, Vermögensbericht, eine ordentliche Versammlung, Mahnungen und die Steuerbescheinigung enthalten?
• Liste der Zusatzkosten: Was kostet eine außerordentliche Versammlung, eine Mahnung, eine Stunde?
• Laufzeit und Kündigung: Erstverträge laufen laut Verwalterentgeltstudie meist zwei bis drei Jahre.
• Erreichbarkeit: Wie schnell kommt eine Antwort? Wer hilft nachts beim Wasserschaden?
• Nachweise: Erlaubnis nach § 34c GewO, Vermögensschadenhaftpflicht mit mindestens 500.000 € je Fall und 1.000.000 € im Jahr (§ 15 MaBV), Zertifizierung nach § 26a WEG oder gleichgestellte Qualifikation (§ 7 ZertVerwV); bei Verwaltungsgesellschaften § 8 ZertVerwV.
• Übernahme: Was kostet es, wenn offene Abrechnungen aus Vorjahren nachgeholt werden müssen?

Was Sie in den nächsten 7 Tagen tun können

• In der letzten Jahresabrechnung die Zeile „Verwaltervergütung“ suchen und den Jahresbetrag notieren.
• Im Verwaltervertrag die Sondervergütungen und die Laufzeit nachlesen.
• Den Betrag durch die Zahl der Einheiten und zwölf Monate teilen. So sehen Sie Ihren echten Preis je Einheit.
• Mit den Werten oben vergleichen.
• Wenn der Preis deutlich darüber liegt oder die Leistung nicht stimmt: drei Angebote mit denselben Eckdaten einholen. Eine Vorlage dafür: Neue Hausverwaltung finden.
• Passt keine Verwaltung, die Alternative prüfen: Was eine kleine WEG bei der Selbstverwaltung übernehmen muss.

Typische Fehler

• Nur auf den Satz je Einheit schauen. Bei kleinen WEGs entscheidet die Mindestvergütung.
• „Ab“-Preise wörtlich nehmen. Sie gelten oft nur für große Anlagen oder einen kleineren Leistungsumfang.
• Netto mit brutto vergleichen. Der Unterschied beträgt 19 %.
• Zusatzkosten übersehen. Sie machen günstige Grundpreise schnell teuer.
• Nur den Preis vergleichen. Auch eine günstige Verwaltung ist zu teuer, wenn sie nicht antwortet.

Häufige Fragen

Keine Rechtsberatung: Dieser Artikel gibt einen allgemeinen Überblick, Stand Oktober 2026. Die genannten Preise sind Marktdaten und Rechenbeispiele, keine Angebote. Für Fragen zu Ihrem Verwaltervertrag wenden Sie sich bitte an eine Anwältin oder einen Anwalt für Wohnungseigentumsrecht.