Klara Interesse vormerken
Ratgeber für Eigentümer

Die Hausverwaltung hat gekündigt. Was Ihre WEG jetzt tun sollte

Von Florian Kluge · Stand: Oktober 2026 · Lesezeit etwa 8 Minuten

Alte eiserne Schlüssel an einem Ring, aufgehängt an einer Holzwand
Foto: Silas Köhler / Unsplash
Kurz gesagt Ihre Gemeinschaft bleibt handlungsfähig, und das beschlossene Hausgeld ist weiter fällig. Klären Sie zuerst, ob die Verwaltung nur den Vertrag gekündigt oder auch ihr Amt niedergelegt hat, und zu welchem Datum. Bis dahin bleibt sie zuständig. Nutzen Sie diese Zeit, um Angebote einzuholen und eine Eigentümerversammlung vorzubereiten, die eine neue Verwaltung bestellt. Rechnen Sie mit vier bis sechs Wochen, denn die Einladungsfrist soll mindestens drei Wochen betragen. Ab dem Tag, an dem niemand mehr Verwalter ist, vertreten alle Eigentümer die Gemeinschaft nur noch gemeinsam.

Sie sind damit nicht allein. Im Branchenbarometer 2025 des Verwalterverbands VDIV gaben 57 Prozent der befragten Verwaltungen an, sich von Mandaten zu trennen, die sich für sie nicht rechnen. Gerade kleinere Gemeinschaften finden laut VDIV zunehmend keine Verwaltung mehr (VDIV, 2025).

Erst prüfen: Vertrag gekündigt oder Amt niedergelegt?

Eine Hausverwaltung ist auf zwei Arten mit Ihrer WEG verbunden. Die Eigentümer haben sie durch Beschluss zur Verwalterin bestellt (§ 26 Abs. 1 WEG). Das ist das Amt. Daneben gibt es den Verwaltervertrag, der Aufgaben, Vergütung und Laufzeit regelt. Beides kann zu unterschiedlichen Zeitpunkten enden.

Läuft die Bestellung aus und will die Verwaltung nicht verlängern, endet das Amt zum Ablaufdatum.

Darauf achten Sie im Schreiben

Was das Gesetz für die Übergangszeit regelt

Solange die Verwaltung im Amt ist, hat sie alle Pflichten. Für die Zeit danach regelt das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) das Wichtigste selbst:

Die WEG bleibt rechtsfähig
Sie kann weiter Verträge schließen, klagen und verklagt werden (§ 9a Abs. 1 WEG).
Alle vertreten gemeinsam
Hat die Gemeinschaft keinen Verwalter, wird sie durch die Eigentümer gemeinschaftlich vertreten (§ 9b Abs. 1 Satz 2 WEG). Jeder Auftrag und jede Überweisung braucht dann alle oder eine Vollmacht, die alle erteilt haben.
Notmaßnahmen darf jeder
Droht dem Gemeinschaftseigentum unmittelbar ein Schaden, darf jeder Eigentümer ohne Zustimmung der anderen das Notwendige tun (§ 18 Abs. 3 WEG), zum Beispiel bei einem Rohrbruch den Notdienst rufen.
Wer einladen darf
Fehlt ein Verwalter, können der Vorsitzende des Verwaltungsbeirats, sein Vertreter oder ein durch Beschluss ermächtigter Eigentümer die Versammlung einberufen (§ 24 Abs. 3 WEG). Die Einladung erfolgt in Textform und soll mindestens drei Wochen vorher kommen, außer bei besonderer Dringlichkeit (§ 24 Abs. 4 WEG).
Beschluss ohne Versammlung
Stimmen alle Eigentümer in Textform zu, etwa per E-Mail, ist ein Beschluss auch ohne Versammlung gültig (§ 23 Abs. 3 WEG).
Die Mehrheit entscheidet
Über die Bestellung entscheidet die Mehrheit der abgegebenen Stimmen (§ 25 Abs. 1, § 26 Abs. 1 WEG). Jeder Eigentümer hat eine Stimme (§ 25 Abs. 2 WEG), sofern Ihre Gemeinschaftsordnung nichts anderes regelt.
Unterlagen und Geld gehören der Gemeinschaft
Die Verwaltung muss herausgeben, was sie für die Gemeinschaft erhalten hat, und Rechenschaft ablegen (§§ 666, 667 BGB in Verbindung mit § 675 BGB). Jeder Eigentümer kann Einsicht in die Verwaltungsunterlagen verlangen (§ 18 Abs. 4 WEG).

Fristen und Ablauf: So kommen Sie zur neuen Verwaltung

  1. Angebote einholen. Fragen Sie mindestens zwei, besser drei Verwaltungen an. Bei einer Neubestellung sollen die Eigentümer die Angebote oder zumindest Namen und Eckdaten der Bewerber in der Regel innerhalb der Einladungsfrist erhalten (BGH, Urteil vom 24.01.2020, V ZR 110/19). Ohne diesen Vergleich ist der Beschluss angreifbar. Wie Sie Kandidaten anfragen und vergleichen, zeigt die Checkliste Neue Hausverwaltung finden.
  2. Einladen. Ist die alte Verwaltung noch im Amt, lädt sie ein. Mehr als ein Viertel der Eigentümer kann das in Textform unter Angabe von Zweck und Gründen von ihr verlangen (§ 24 Abs. 2 WEG); wie das geht, steht im Ratgeber Außerordentliche Eigentümerversammlung. Ist sie schon weg, laden der Vorsitzende des Verwaltungsbeirats, sein Vertreter oder ein durch Beschluss ermächtigter Eigentümer ein (§ 24 Abs. 3 WEG). Die Gegenstände müssen in der Einladung bezeichnet sein (§ 23 Abs. 2 WEG): Bestellung, Beginn und Laufzeit, Vergütung, Abschluss des Verwaltervertrags und wer ihn für die Gemeinschaft unterschreibt.
  3. Beschließen. Es entscheidet die Mehrheit der abgegebenen Stimmen. Die Bestellung gilt höchstens fünf Jahre, bei der ersten Bestellung nach Begründung von Wohnungseigentum höchstens drei Jahre (§ 26 Abs. 2 WEG). Die Niederschrift unterschreiben der Vorsitzende und ein Eigentümer, bei bestelltem Beirat auch dessen Vorsitz oder Vertreter (§ 24 Abs. 6 WEG). Muss die Verwaltereigenschaft öffentlich beglaubigt nachgewiesen werden, genügt diese Niederschrift mit beglaubigten Unterschriften (§ 26 Abs. 4 WEG).
  4. Beschluss umsetzen. Ein nicht nichtiger Beschluss gilt, solange er nicht durch rechtskräftiges Urteil für ungültig erklärt ist (§ 23 Abs. 4 WEG). Sie müssen die Anfechtungsfrist vor der Übergabe nicht abwarten. Eine Anfechtungsklage muss innerhalb eines Monats nach Beschlussfassung erhoben und innerhalb zweier Monate begründet werden (§ 45 WEG).
  5. Übergeben. Die neue Verwaltung übernimmt Unterlagen, Konto, Schlüssel, laufende Verträge und offene Vorgänge. Halten Sie das in einem Protokoll fest. Was die alte Verwaltung herausgeben muss, listet der Ratgeber Hausverwaltung wechseln auf.
Realistischer Zeitplan: Woche 1 Angebote anfragen, Woche 2 einladen, Woche 5 oder 6 Versammlung. Stimmen alle per E-Mail zu, geht es schneller: So funktioniert ein Umlaufbeschluss.
Ablaufdiagramm. Erst das Schreiben prüfen: Was endet und zu welchem Datum. Ist die Verwaltung noch im Amt, lädt sie ein; mehr als ein Viertel der Eigentümer kann das verlangen. Sonst lädt der Beiratsvorsitz, sein Vertreter oder ein ermächtigter Eigentümer ein. Die Einladung geht in Textform hinaus, mit den Angeboten; die Frist soll mindestens drei Wochen betragen, außer bei besonderer Dringlichkeit. In der Versammlung bestellt die Mehrheit der abgegebenen Stimmen die neue Verwaltung. Stimmen alle per E-Mail zu, geht es ohne Versammlung. Zeitplan: Woche 1 Angebote anfragen, Woche 2 einladen, Woche 5 oder 6 Versammlung.
Der Weg von der Kündigung zur neuen Verwaltung, mit realistischem Zeitplan.

Die nächsten 7 Tage

Fehler, die Sie vermeiden sollten

Und wenn sich keine Verwaltung findet?

Dann hat Ihre WEG drei Möglichkeiten: Alle Eigentümer verwalten übergangsweise gemeinsam, ein Eigentümer wird zum Verwalter bestellt, oder Sie suchen weiter extern und überbrücken die Zeit. Was dabei gilt und wo die Grenzen liegen, steht in unserem Ratgeber WEG ohne Verwalter.

Häufige Fragen

Darf die Hausverwaltung einfach kündigen?

Eine Amtsniederlegung kann auch ohne wichtigen Grund wirksam sein. Entscheidend sind der Zugang der Erklärung bei der Gemeinschaft und der erklärte Endtermin; Amt und Vertrag sind getrennt zu prüfen (AG Hamburg-Blankenese, Beschluss vom 05.01.2016, 539 C 47/15, zum alten Recht; § 130 BGB). Für den Verwaltervertrag gelten die vereinbarte Laufzeit und die Kündigungsregeln. Ist eine feste Laufzeit vereinbart, ist eine Kündigung vorher nur möglich, wenn der Vertrag sie erlaubt oder ein wichtiger Grund vorliegt (§ 626 BGB). Ob die Verwaltung bei einem vertragswidrigen Ausstieg Schadensersatz schuldet, hängt vom Einzelfall ab.

Wie lange muss die alte Verwaltung noch arbeiten?

Bis ihr Amt endet, bleibt sie Verwalterin mit allen Pflichten. Danach muss sie herausgeben, was sie für die Gemeinschaft erhalten hat, und Rechenschaft ablegen (§§ 666, 667 BGB in Verbindung mit § 675 BGB).

Wer macht die Jahresabrechnung, wenn die Verwaltung zum Jahresende geht?

Nach dem Bundesgerichtshof entsteht die Pflicht der Gemeinschaft zur Jahresabrechnung am 1. Januar des Folgejahres. Endet die Amtszeit am 31. Dezember, muss die alte Verwaltung die Abrechnung für dieses Jahr grundsätzlich nicht mehr erstellen, sofern keine ausdrückliche abweichende Vertragsregelung besteht. Die neue Verwaltung muss auch ausstehende Abrechnungen für Vorjahre erstellen (BGH, Urteil vom 26.09.2025, V ZR 206/24). Fragen Sie neue Verwaltungen deshalb ausdrücklich, ob die letzte Abrechnung im Preis enthalten ist.

Wer bezahlt Rechnungen, solange wir keinen Verwalter haben?

Ohne Verwalter vertreten alle Eigentümer die Gemeinschaft gemeinsam (§ 9b Abs. 1 Satz 2 WEG). Für Überweisungen braucht es dann alle oder eine Vollmacht, die alle erteilt haben. Welche Form die Bank verlangt, klären Sie am besten früh. Bei einem drohenden Schaden darf jeder Eigentümer das Notwendige allein veranlassen (§ 18 Abs. 3 WEG).

Können wir die neue Verwaltung ohne Versammlung bestellen?

Ja, wenn alle Eigentümer dem Beschluss in Textform zustimmen, zum Beispiel per E-Mail (§ 23 Abs. 3 WEG). In kleinen WEGs ist das oft der schnellste Weg. Eine Mehrheit genügt nur, wenn dies zuvor für diesen einzelnen Gegenstand beschlossen wurde. Sonst braucht es bei fehlender Zustimmung eine Versammlung.

Muss die neue Verwaltung zertifiziert sein?

Jeder Eigentümer kann verlangen, dass ein zertifizierter Verwalter bestellt wird (§ 18 Abs. 2 Nr. 1, § 19 Abs. 2 Nr. 6 WEG). Ausgenommen sind nur WEGs mit weniger als neun Einheiten, in denen ein Eigentümer Verwalter ist und weniger als ein Drittel der Eigentümer einen zertifizierten Verwalter verlangt. Wer gewerbsmäßig verwaltet, braucht außerdem eine Erlaubnis nach § 34c GewO.

Klara ist für kleine WEGs gebaut

Klara wird eine Hausverwaltung für kleine Berliner WEGs mit 3 bis 12 Einheiten, also für genau die Gemeinschaften, die heute gekündigt werden oder keine Verwaltung finden. Klara wird in Minuten antworten, rund um die Uhr, und jede WEG wird eine Verwalterin oder einen Verwalter mit Namen haben, die oder der das Haus kennt. Geplanter Preis: 29 € je Einheit, mindestens 149 € im Monat je WEG, inkl. MwSt.

Ehrlich gesagt: Klara ist im Aufbau, startet erst 2027 und verwaltet heute noch keine WEG. Wenn Ihre Verwaltung jetzt geht, kümmern Sie sich bitte zuerst um die Schritte oben. Suchen Sie für 2027 eine Alternative, können Sie Ihre WEG unverbindlich vormerken.

Interesse vormerken

Keine Rechtsberatung. Dieser Text erklärt die allgemeine Rechtslage, Stand Oktober 2026. Er ersetzt keine Beratung im Einzelfall, etwa durch eine Anwältin oder einen Anwalt für Wohnungseigentumsrecht oder Ihren Eigentümerverein.

Quellen