WEG-Glossar

Was ist ein Notverwalter?

Von Florian Kluge · Stand: Oktober 2026

Ein Notverwalter ist umgangssprachlich ein Verwalter, den ein Gericht für eine Wohnungseigentümergemeinschaft einsetzt, weil sie keinen Verwalter hat und die Eigentümer sich nicht auf eine Bestellung einigen; das heutige Wohnungseigentumsgesetz verwendet den Begriff nicht.

Kurz erklärt

Viele suchen nach dem Notverwalter, wenn die Verwaltung gekündigt hat und sich keine neue findet. Eine Vorschrift, nach der ein Gericht auf bloßen Antrag einen Verwalter einsetzt, enthält das heutige WEG nicht. Der Weg führt über die Beschlussersetzungsklage: Das Gericht ersetzt den Beschluss, mit dem die Eigentümer einen Verwalter bestellen. In dringenden Fällen kommt eine einstweilige Verfügung in Betracht; ob sie Erfolg hat, hängt vom Einzelfall ab.

Bis dahin bleibt die Gemeinschaft handlungsfähig. Alle Eigentümer vertreten sie gemeinsam, jeder darf einen unmittelbar drohenden Schaden abwenden, und der Beiratsvorsitz oder ein ermächtigter Eigentümer kann eine Versammlung einberufen.

Rechtsgrundlage

§ 44 Abs. 1 Satz 2 WEG mit § 26 Abs. 1 WEG: Gerichtliche Ersetzung des Beschlusses über die Bestellung eines Verwalters.
§§ 935, 940 ZPO: Allgemeiner Rahmen für einstweilige Verfügungen; kein Anspruch auf einen bestimmten Verwalter.
§ 9b Abs. 1 Satz 2, § 18 Abs. 3, § 24 Abs. 3 WEG: Ohne Verwalter: gemeinsame Vertretung, Notmaßnahmen, Einberufung.

Beispiel

In einer WEG mit vier Wohnungen hat die Verwaltung gekündigt. In der Versammlung stimmen zwei Eigentümer für Bewerberin A, zwei dagegen. Bei 2 Ja- und 2 Nein-Stimmen ist die Mehrheit der abgegebenen Stimmen nicht erreicht, also ist niemand bestellt. Weil der Antrag in der Versammlung gestellt und abgelehnt wurde, kann eine Eigentümerin jetzt auf Ersetzung des Bestellungsbeschlusses klagen.

Fiktives Beispiel, alle Namen und Beträge erfunden.

Häufige Fragen

Wie wird ein Notverwalter bestellt?

Heute über eine Beschlussersetzungsklage gegen die Gemeinschaft: Das Gericht fasst den unterbliebenen Beschluss über die Bestellung eines Verwalters (§ 44 Abs. 1 Satz 2, § 26 Abs. 1 WEG). In dringenden Fällen kommt eine einstweilige Verfügung in Betracht (§ 940 ZPO). Lassen Sie das Vorgehen anwaltlich prüfen.

Wer trägt die Kosten eines Notverwalters?

Die Vergütung des Verwalters ist ein Kostenpunkt der Gemeinschaft und wird nach dem geltenden Schlüssel auf alle Eigentümer verteilt (§ 16 Abs. 2 WEG). Über die Prozesskosten entscheidet das Gericht nach dem Ausgang des Verfahrens (§ 91 ZPO).

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Keine Rechtsberatung. Dieser Glossareintrag erklärt die allgemeine Rechtslage, Stand Oktober 2026. Er ersetzt keine Beratung im Einzelfall, etwa durch eine Anwältin oder einen Anwalt für Wohnungseigentumsrecht oder Ihren Eigentümerverein. Ihre Gemeinschaftsordnung kann Abweichendes regeln, soweit das Gesetz es zulässt.