Hausverwaltung wechseln: So wechselt Ihre WEG den Verwalter

Von Florian Kluge · Stand: Oktober 2026 · Lesezeit etwa 8 Minuten

Ihre Eigentümergemeinschaft kann die Verwaltung jederzeit wechseln, auch ohne besonderen Grund. Die Eigentümer beschließen mit einfacher Mehrheit, den bisherigen Verwalter abzuberufen und einen neuen zu bestellen (§ 26 Abs. 1 und 3 WEG). Vorher holen Sie Angebote mehrerer Verwaltungen ein und schicken sie mit der Einladung. Diese erfolgt in Textform; die Einladungsfrist soll außer bei besonderer Dringlichkeit mindestens drei Wochen betragen. Der alte Verwaltervertrag endet spätestens sechs Monate nach der Abberufung.

Was das Gesetz sagt

Seit der WEG-Reform vom Dezember 2020 ist der Wechsel deutlich einfacher geworden. Die wichtigsten Regeln stehen in § 26 des Wohnungseigentumsgesetzes:

• Die Eigentümer entscheiden. Über Bestellung und Abberufung des Verwalters beschließen die Wohnungseigentümer (§ 26 Abs. 1 WEG). Es entscheidet die Mehrheit der abgegebenen Stimmen (§ 25 Abs. 1 WEG). Nach dem Gesetz hat jeder Eigentümer eine Stimme (§ 25 Abs. 2 WEG). Ihre Teilungserklärung kann das anders regeln, etwa nach Miteigentumsanteilen.
• Jederzeit abberufbar. Der Verwalter kann jederzeit abberufen werden. Sein Vertrag endet spätestens sechs Monate danach (§ 26 Abs. 3 WEG). Von diesen Regeln darf nicht abgewichen werden, auch nicht im Verwaltervertrag (§ 26 Abs. 5 WEG).
• Begrenzte Amtszeit. Ein Verwalter wird für höchstens fünf Jahre bestellt, bei der ersten Bestellung nach Gründung der WEG für höchstens drei Jahre (§ 26 Abs. 2 WEG).
• Zertifizierter Verwalter. Zur ordnungsmäßigen Verwaltung gehört die Bestellung eines zertifizierten Verwalters. Das kann jemand mit bestandener IHK-Prüfung oder gleichgestellter Qualifikation sein (§ 19 Abs. 2 Nr. 6, § 26a WEG; § 7 ZertVerwV). Für Verwaltungsgesellschaften gelten die Anforderungen des § 8 ZertVerwV. Eine Ausnahme gibt es nur, wenn alle drei Bedingungen zutreffen: Die WEG hat weniger als neun Einheiten, ein Eigentümer ist zum Verwalter bestellt, und weniger als ein Drittel der Eigentümer verlangt einen zertifizierten Verwalter.

Vergleichsangebote: was der Bundesgerichtshof verlangt

Vor der Bestellung eines neuen Verwalters müssen grundsätzlich Angebote mehrerer Verwalter eingeholt werden. Bei der Wiederwahl des bisherigen Verwalters ist das grundsätzlich nicht nötig. Anders kann es sein, wenn sich der Sachverhalt geändert hat, etwa bei Unzufriedenheit mit seiner Arbeit oder Anhaltspunkten für deutlich günstigere vergleichbare Leistungen (BGH, Urteil vom 1. April 2011, V ZR 96/10, Rn. 12 und 13). Die Eigentümer sollen die Angebote, mindestens aber die Namen der Bewerber und die Eckdaten ihrer Angebote, innerhalb der Einladungsfrist erhalten. Zu den Eckdaten gehören Vertragslaufzeit, Vergütung und deren Bestandteile; auf Wunsch muss Einsicht in die vollständigen Angebote möglich sein. Eine erstmalige Bekanntgabe erst in der Versammlung reicht regelmäßig nicht (BGH, Urteil vom 24. Januar 2020, V ZR 110/19, Rn. 10 bis 14). Fehlen die Angebote, kann jeder Eigentümer den Beschluss anfechten. Die Klage muss innerhalb eines Monats nach Beschlussfassung erhoben und innerhalb zweier Monate begründet werden (§ 45 WEG).

Abberufung oder Vertragsende: der Unterschied

Ein Verwalter hat zwei Rollen: das Amt, das durch Beschluss entsteht, und den Vertrag, der die Leistungen und die Vergütung regelt. Für den Wechsel gibt es drei Wege:

Wichtig: Beschließen Sie die Abberufung und die Bestellung des neuen Verwalters in derselben Versammlung. Ohne Verwalter wird die Gemeinschaft von allen Eigentümern gemeinsam vertreten (§ 9b Abs. 1 WEG). Das ist im Alltag mühsam; was dann gilt, steht im Ratgeber WEG ohne Verwalter.

Der Ablauf in sechs Schritten

1. Unterlagen sichten. Lesen Sie den Verwaltervertrag (Laufzeit, Kündigungsfrist, Sondervergütungen), den letzten Bestellungsbeschluss und die Teilungserklärung (Stimmrecht). Sprechen Sie mit zwei, drei Miteigentümern, bevor Sie offiziell werden.
2. Angebote einholen. Fragen Sie mehrere Verwaltungen an, üblich sind drei. Geben Sie allen dieselben Eckdaten: Zahl der Einheiten, Baujahr, Heizungsart, gewünschter Start. Nur so lassen sich die Angebote vergleichen. Fragen Sie nach Zertifizierung, Gewerbeerlaubnis nach § 34c GewO und Vermögensschadenhaftpflicht. Steckbrief und Anfrage zum Kopieren: Neue Hausverwaltung finden.
3. Versammlung einberufen. Einberufen muss der amtierende Verwalter, wenn mehr als ein Viertel der Eigentümer das in Textform mit Zweck und Gründen verlangt (§ 24 Abs. 2 WEG). Weigert er sich pflichtwidrig, kann der Vorsitzende des Verwaltungsbeirats, sein Vertreter oder ein durch Beschluss ermächtigter Eigentümer einladen (§ 24 Abs. 3 WEG). Die Einladung geht in Textform hinaus und enthält die Angebote. Die Frist soll mindestens drei Wochen betragen, außer in Fällen besonderer Dringlichkeit (§ 24 Abs. 4 WEG). Ein Muster für das Verlangen: Außerordentliche Eigentümerversammlung.
4. Tagesordnung genau formulieren. Ein Beschluss ist nur gültig, wenn der Gegenstand in der Einladung bezeichnet ist (§ 23 Abs. 2 WEG). Nennen Sie also ausdrücklich: Abberufung des bisherigen Verwalters, Bestellung des neuen Verwalters mit Beginn und Dauer, Abschluss des Verwaltervertrags und wer ihn für die Gemeinschaft unterschreibt.
5. Beschließen und protokollieren. Über die Beschlüsse wird eine Niederschrift aufgenommen und unterschrieben (§ 24 Abs. 6 WEG). Die Beschlüsse gehören in die Beschluss-Sammlung (§ 24 Abs. 7 WEG).
6. Vertrag unterschreiben und Übergabe starten. Gegenüber dem Verwalter vertritt der Vorsitzende des Verwaltungsbeirats oder ein durch Beschluss ermächtigter Eigentümer die Gemeinschaft (§ 9b Abs. 2 WEG). Gibt es keinen Beirat, ermächtigen Sie im selben Beschluss eine Person.

Abkürzung für kleine WEGs: Sind sich alle Eigentümer einig, brauchen Sie keine Versammlung. Ein Beschluss ist auch gültig, wenn alle Eigentümer ihm in Textform zustimmen, zum Beispiel per E-Mail (§ 23 Abs. 3 WEG). Bei fünf oder acht Eigentümern ist das oft in wenigen Tagen erledigt. Schicken Sie die Vergleichsangebote trotzdem mit. Wie ein solcher Umlaufbeschluss abläuft, mit Muster, lesen Sie im eigenen Ratgeber.

Die Übergabe: was der alte Verwalter herausgeben muss

Der Verwalter muss der Gemeinschaft alles herausgeben, was er für sie erhalten oder aus seiner Tätigkeit erlangt hat (§§ 675, 667 BGB). Außerdem schuldet er Auskunft und Rechenschaft über seine Tätigkeit (§§ 675, 666 BGB). Setzen Sie ihm dafür schriftlich eine Frist und fordern Sie mindestens:

• Beschluss-Sammlung, Protokolle, Teilungserklärung und Pläne
• Kontoauszüge, Belege, Buchhaltung des laufenden Jahres und der Vorjahre
• Zugang zu den Konten der Gemeinschaft und Stand der Erhaltungsrücklage
• Verträge: Versicherung, Hausmeister, Reinigung, Wartung, Energie
• Eigentümerliste mit Kontaktdaten und Hausgeldrückständen
• Offene Vorgänge: Schäden, Angebote, Aufträge, Gerichtsverfahren
• Schlüssel und Zugangsmedien

Ein häufiger Streitpunkt ist die Jahresabrechnung. Der Bundesgerichtshof hat 2025 entschieden: Die Pflicht der Gemeinschaft zur Abrechnung entsteht am 1. Januar des Folgejahres. Der aktuell bestellte Verwalter muss sie als Organ erstellen, auch für noch offene Vorjahre. Daneben kann der frühere Verwalter vertraglich weiter verpflichtet sein, wenn die Abrechnungspflicht während seiner Amtszeit entstanden ist. Endete sein Amt am 31. Dezember, schuldet er die Abrechnung für dieses Jahr nur bei ausdrücklicher abweichender Vertragsregelung (BGH, Urteil vom 26. September 2025, V ZR 206/24). Fragen Sie deshalb schon im Angebot, ob und zu welchem Preis der neue Verwalter offene Abrechnungen übernimmt.

Was Sie in den nächsten 7 Tagen tun können

• Verwaltervertrag heraussuchen: Laufzeit, Kündigungsfrist, Sondervergütungen notieren.
• Bestellungsbeschluss finden: Bis wann ist der Verwalter bestellt?
• In der Teilungserklärung nachsehen, wie abgestimmt wird.
• Zwei, drei Miteigentümer ansprechen und die Mehrheit abschätzen.
• Drei Verwaltungen mit denselben Eckdaten anfragen.
• Klären, wer die Versammlung einberuft, oder ob ein Beschluss in Textform mit allen Eigentümern möglich ist.

Typische Fehler

• Keine Vergleichsangebote bei einer Neubestellung. Das macht den Beschluss grundsätzlich anfechtbar.
• Angebote erst in der Versammlung. Die Eigentümer sollen sie innerhalb der Einladungsfrist bekommen.
• Unklare Tagesordnung. „Verwaltung“ als Tagesordnungspunkt reicht nicht.
• Abberufen, aber niemanden bestellen. Dann fehlt der Gemeinschaft das Organ, das zahlt, mahnt und Aufträge vergibt.
• Den Vertrag vergessen. Klären Sie vorher, wie lange noch Vergütung anfällt.
• Preise ungleich vergleichen. Netto neben brutto, oder ohne Zusatzkosten. Vergleichen Sie den Jahrespreis mit Mehrwertsteuer und allen Extras. Wie das geht: Kosten kleiner WEGs. Prüfen Sie mit dem Verwaltungskosten-Rechner, ob Ihre WEG zu viel für die Verwaltung zahlt.
• Keine Frist für die Übergabe. Ohne Frist ziehen sich Übergaben über Monate.

Häufige Fragen

Keine Rechtsberatung: Dieser Artikel gibt einen allgemeinen Überblick über die Rechtslage im Oktober 2026 und ersetzt keine Beratung im Einzelfall. Bei Streit mit dem bisherigen Verwalter, einer außerordentlichen Kündigung oder Zweifeln an einem Beschluss wenden Sie sich bitte an eine Anwältin oder einen Anwalt für Wohnungseigentumsrecht.