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Ratgeber für Eigentümer

Hausgeldabrechnung zu spät oder gar nicht da: Fristen und was Eigentümer tun können

Von Florian Kluge · Stand: Oktober 2026 · Lesezeit etwa 9 Minuten

Sanduhr in einem hellen Holzgestell vor einer weiß gestrichenen Ziegelwand
Foto: Quilia / Unsplash
Kurz gesagt Für die Hausgeldabrechnung, im Gesetz Jahresabrechnung genannt, gibt es kein festes gesetzliches Datum. Nach Ablauf des Kalenderjahres beschließen die Eigentümer über Nachschüsse oder die Anpassung der Vorschüsse, und die Verwaltung stellt dafür die Abrechnung auf (§ 28 Abs. 2 WEG). Die Pflicht dazu entsteht am 1. Januar des Folgejahres (BGH, Urteil vom 26.09.2025, V ZR 206/24). Einen konkreten Termin kann der Verwaltervertrag festlegen. Kommt die Abrechnung nicht, erinnern Sie schriftlich, schalten den Beirat ein und verlangen notfalls eine Versammlung. Ihr Anspruch richtet sich gegen die Gemeinschaft, nicht gegen die Verwaltung.

Wenn im Herbst noch keine Abrechnung für das Vorjahr da ist, wird es für viele Eigentümer unangenehm. Vermieter brauchen die Zahlen für die Nebenkostenabrechnung ihrer Mieter, Selbstnutzer wollen wissen, ob eine Nachzahlung kommt. Dieser Ratgeber erklärt, was das Gesetz verlangt, wer die Abrechnung schuldet und welche Schritte Sie in welcher Reihenfolge gehen. Was in einer fertigen Abrechnung stehen muss, steht im Ratgeber Jahresabrechnung prüfen.

Hausgeldabrechnung, Jahresabrechnung, Nebenkostenabrechnung

Mit Hausgeldabrechnung meinen die meisten Eigentümer die Jahresabrechnung der WEG. Sie enthält die Einnahmen und Ausgaben des Jahres und zeigt, welchen Nachschuss jede Wohnung zahlt oder wie ihre Vorschüsse angepasst werden (§ 28 Abs. 2 WEG). Dazu kommt der Vermögensbericht mit dem Stand der Rücklagen, den die Verwaltung nach Ablauf des Jahres jedem Eigentümer zur Verfügung stellt (§ 28 Abs. 4 WEG).

Die Nebenkostenabrechnung für Mieter ist etwas anderes. Sie stellt der vermietende Eigentümer selbst auf und rechnet darin nur die Betriebskosten ab, die der Mietvertrag auf den Mieter umlegt (§ 556 Abs. 1 BGB). Die WEG-Abrechnung liefert dafür meist die Zahlen.

Bis wann die Abrechnung kommen muss

Das Wohnungseigentumsgesetz nennt kein Datum. Es sagt nur, dass nach Ablauf des Kalenderjahres über die Abrechnung beschlossen wird und die Verwaltung sie dafür aufstellt (§ 28 Abs. 2 WEG). Der Bundesgerichtshof hat 2025 geklärt, wann diese Pflicht entsteht: am 1. Januar des folgenden Jahres, nicht schon am 31. Dezember (BGH, Urteil vom 26.09.2025, V ZR 206/24, Leitsatz c und Rn. 14).

Einen festen Termin finden Sie, wenn überhaupt, im Verwaltervertrag oder in einem Beschluss. Aus dem Vertrag schuldet die Verwaltung der Gemeinschaft die Aufstellung der Jahresabrechnung (BGH, V ZR 206/24, Rn. 12). Steht dort etwa „bis zum 30. Juni des Folgejahres“, ist das der Maßstab. Bevor die Eigentümer beschließen, soll der Verwaltungsbeirat die Abrechnung prüfen und eine Stellungnahme abgeben (§ 29 Abs. 2 Satz 2 WEG). Planen Sie dafür ein paar Wochen ein.

Unsere Faustregel: Steht kein Termin im Vertrag, fragen Sie spätestens zur Jahresmitte nach, wann die Abrechnung kommt. Für vermietende Eigentümer wird es ab dem Herbst eng, wie der Abschnitt für Vermieter unten zeigt.

Wer die Abrechnung schuldet

Seit der Reform von 2020 ist die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zur Abrechnung verpflichtet. Die Verwaltung erfüllt diese Pflicht als ihr ausführendes Organ, und zwar auch für Vorjahre, die noch offen sind (BGH, V ZR 206/24, Leitsatz a). Ihr Anspruch als einzelner Eigentümer richtet sich deshalb gegen die Gemeinschaft, nicht gegen die Verwaltung (BGH, Urteil vom 19.04.2024, V ZR 167/23, Leitsatz; § 18 Abs. 2 Nr. 1 WEG).

Bei einem Verwalterwechsel gilt:

Gegenüber der Verwaltung vertritt der Vorsitz des Beirats die Gemeinschaft oder ein Eigentümer, den die Versammlung dazu ermächtigt hat (§ 9b Abs. 2 WEG). Diese Personen können den Anspruch aus dem Verwaltervertrag geltend machen.

Was Sie tun können, Schritt für Schritt

  1. Termin klären. Schauen Sie in den Verwaltervertrag und die Beschluss-Sammlung, ob ein Termin vereinbart ist. Fragen Sie die Verwaltung, bis wann die Abrechnung kommt und woran es hängt, etwa an der Heizkostenabrechnung des Messdienstes.
  2. Schriftlich erinnern. Setzen Sie eine Frist, zum Beispiel zwei Wochen. Eine E-Mail genügt und dokumentiert, wann Sie nachgefragt haben. Ein Muster steht unten.
  3. Beirat einschalten. Der Beirat unterstützt und überwacht die Verwaltung (§ 29 Abs. 2 Satz 1 WEG), und sein Vorsitz vertritt die Gemeinschaft ihr gegenüber (§ 9b Abs. 2 WEG). Gibt es keinen Beirat, hilft der nächste Schritt.
  4. Versammlung verlangen. Verlangen mehr als ein Viertel der Eigentümer in Textform unter Angabe von Zweck und Gründen eine Versammlung, muss die Verwaltung einladen (§ 24 Abs. 2 WEG). Bei sechs Eigentümern reichen zwei. Mögliche Tagesordnungspunkte: eine Frist für die Abrechnung, die Ermächtigung eines Eigentümers nach § 9b Abs. 2 WEG und, wenn nötig, die Abberufung. Mehr im Ratgeber Außerordentliche Eigentümerversammlung.
  5. Abberufen. Die Verwaltung kann jederzeit abberufen werden; ihr Vertrag endet spätestens sechs Monate danach (§ 26 Abs. 3 WEG). Die neue Verwaltung muss dann auch offene Vorjahre abrechnen (BGH, V ZR 206/24, Leitsatz a). Wie Sie eine neue finden, steht im Ratgeber Neue Hausverwaltung finden.
  6. Klagen. Als letztes Mittel können Sie die Gemeinschaft auf Erstellung der Abrechnung verklagen (BGH, V ZR 167/23). Zuständig ist das Amtsgericht am Ort des Grundstücks (§ 43 Abs. 2 Nr. 2 WEG).

Musterschreiben: Erinnerung an die Abrechnung

Nicht anwaltlich geprüft. Passen Sie Namen, Jahr und Daten an.

Betreff: Jahresabrechnung 2025 für die WEG Musterstraße 1

Sehr geehrte Damen und Herren,

für das Jahr 2025 liegt uns noch keine Jahresabrechnung vor. Nach § 28 Abs. 2 WEG ist sie nach Ablauf des Kalenderjahres aufzustellen, nach unserem Verwaltervertrag bis zum 30.06.2026.

Bitte teilen Sie mir bis zum 27.10.2026 in Textform mit, bis wann Sie die Jahresabrechnung und den Vermögensbericht für 2025 vorlegen und wann die Eigentümer darüber beschließen sollen. Falls Unterlagen fehlen, nennen Sie bitte, welche.

Eine Kopie dieses Schreibens geht an den Vorsitz des Verwaltungsbeirats.

Mit freundlichen Grüßen
Name, Wohnung, Datum

Was Vermieter wissen müssen

Gegenüber Ihren Mietern gilt eine echte Frist. Die Abrechnung der Betriebskosten muss dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitgeteilt werden. Danach können Sie keine Nachforderung mehr geltend machen, es sei denn, Sie haben die Verspätung nicht zu vertreten (§ 556 Abs. 3 Satz 2 und 3 BGB).

Eine fehlende WEG-Abrechnung entschuldigt Sie dabei nicht ohne Weiteres. Der Bundesgerichtshof hat entschieden, noch zum alten Recht: Sie müssen grundsätzlich auch dann fristgerecht abrechnen, wenn die Eigentümer über die Jahresabrechnung noch nicht beschlossen haben. Die WEG-Verwaltung ist dabei nicht Ihr Erfüllungsgehilfe, und wer sich entlasten will, muss konkret darlegen, was er für eine rechtzeitige Abrechnung unternommen hat (BGH, Urteil vom 25.01.2017, VIII ZR 249/15, Leitsätze a bis c). Bewahren Sie Ihre Erinnerungen deshalb auf.

DatumAbrechnungsjahr 2025, fiktives Beispiel
Do, 01.01.2026Die Pflicht der Gemeinschaft zur Jahresabrechnung 2025 entsteht
Di, 30.06.2026Termin aus dem Verwaltervertrag verstreicht
Di, 13.10.2026Erinnerung an die Verwaltung, Kopie an den Beirat
Di, 27.10.2026Frist abgelaufen, zwei Eigentümer verlangen eine Versammlung
Do, 31.12.2026Letzter Tag, an dem die Betriebskostenabrechnung 2025 beim Mieter sein muss

Gilt für Mietverträge, deren Abrechnungszeitraum das Kalenderjahr ist. Ob Sie ohne WEG-Abrechnung auf Grundlage der vorhandenen Belege abrechnen, klären Sie im Zweifel mit Ihrer Beratung, etwa Ihrem Eigentümerverein.

Hausgeld weiterzahlen

Ihr Hausgeld schulden Sie der Gemeinschaft aufgrund des beschlossenen Wirtschaftsplans (§ 28 Abs. 1 WEG). Eine verspätete Abrechnung ändert daran nichts. Behalten Sie es nicht ein: Rückstände treffen die Gemeinschaft, nicht die Verwaltung.

Eine Nachzahlung aus der Abrechnung wird erst mit dem Beschluss der Eigentümer eingefordert (§ 28 Abs. 2 Satz 1 WEG). Die regelmäßige Verjährungsfrist von drei Jahren beginnt mit dem Schluss des Jahres, in dem ein Anspruch entstanden ist (§ 195, § 199 Abs. 1 BGB). Nach unserer Einschätzung schützt eine späte Abrechnung Sie deshalb in aller Regel nicht vor einer Nachzahlung; sie verschiebt sie nur.

Fehler, die Sie vermeiden sollten

Häufige Fragen

Bis wann muss die Hausgeldabrechnung vorliegen?

Das Gesetz nennt kein festes Datum, nur „nach Ablauf des Kalenderjahres“ (§ 28 Abs. 2 WEG). Die Pflicht zur Abrechnung entsteht am 1. Januar des Folgejahres (BGH, V ZR 206/24). Einen konkreten Termin kann der Verwaltervertrag festlegen.

Wer erstellt die Abrechnung nach einem Verwalterwechsel?

Die amtierende Verwaltung, auch für noch offene Vorjahre. Endete das Amt der früheren Verwaltung am 31. Dezember, schuldet diese die Abrechnung für das abgelaufene Jahr nur, wenn ihr Vertrag das ausdrücklich vorsieht (BGH, V ZR 206/24).

Darf ich das Hausgeld zurückhalten, bis die Abrechnung kommt?

Nein. Das Hausgeld schulden Sie der Gemeinschaft aufgrund des beschlossenen Wirtschaftsplans (§ 28 Abs. 1 WEG). Eine verspätete Abrechnung ändert daran nichts.

Kann ich die Jahresabrechnung einklagen?

Ja, als letztes Mittel. Der Anspruch eines Eigentümers richtet sich gegen die Gemeinschaft, nicht gegen die Verwaltung (BGH, V ZR 167/23). Zuständig ist das Amtsgericht am Ort des Grundstücks (§ 43 Abs. 2 Nr. 2 WEG). Vorher helfen eine schriftliche Erinnerung, der Beirat und eine Versammlung.

Was gilt für meine Mieter, wenn die WEG-Abrechnung fehlt?

Die Betriebskostenabrechnung muss dem Mieter bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitgeteilt werden, sonst ist eine Nachforderung ausgeschlossen, außer Sie haben die Verspätung nicht zu vertreten (§ 556 Abs. 3 BGB). Ein fehlender WEG-Beschluss entschuldigt nicht automatisch (BGH, VIII ZR 249/15).

Eine Verwaltung für kleine Häuser

Klara ist eine neue Hausverwaltung für kleine Berliner WEGs mit 3 bis 12 Einheiten. Klara ist im Aufbau und startet 2027. Wenn Ihre WEG dann eine Verwaltung sucht, können Sie sie schon jetzt unverbindlich vormerken.

Interesse vormerken

Keine Rechtsberatung. Dieser Text erklärt die allgemeine Rechtslage, Stand Oktober 2026. Er ersetzt keine Beratung im Einzelfall, etwa durch eine Anwältin oder einen Anwalt für Wohnungseigentumsrecht oder Ihren Eigentümerverein. Ihre Gemeinschaftsordnung kann Abweichendes regeln, soweit das Gesetz es zulässt.

Quellen