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WEG-Glossar

Was ist eine Teilungserklärung?

Von Florian Kluge · Stand: Oktober 2026

Die Teilungserklärung ist die Erklärung des Grundstückseigentümers gegenüber dem Grundbuchamt, mit der er das Grundstück in Miteigentumsanteile aufteilt und jeden Anteil mit Sondereigentum an einer Wohnung oder an anderen Räumen verbindet; Wohnungs- und Teileigentum entstehen mit der Grundbucheintragung.

Kurz erklärt

Im Alltag meint der Begriff oft das ganze Dokument: die eigentliche Teilung, den Aufteilungsplan, die Abgeschlossenheitsbescheinigung und häufig auch die Gemeinschaftsordnung mit den Regeln des Zusammenlebens. Rechtlich sind das verschiedene Dinge. Die Teilung legt fest, welche Einheiten es gibt, welche Räume zu ihnen gehören und wie groß die Miteigentumsanteile sind. Gehört das Grundstück mehreren, räumen sie sich Sondereigentum stattdessen durch Vertrag ein.

Rechtsgrundlage

§ 2 und § 8 Abs. 1 WEG
Wohnungseigentum entsteht durch Vertrag der Miteigentümer oder durch Teilung. Bei der Teilung erklärt der Eigentümer gegenüber dem Grundbuchamt, dass mit jedem Anteil Sondereigentum verbunden ist.
§ 7 Abs. 1 und 4 WEG
Aufteilungsplan und Abgeschlossenheitsbescheinigung sind Anlagen. Für jeden Anteil wird ein Wohnungs- oder Teileigentumsgrundbuch angelegt.
§ 29 Abs. 1 GBO
Erklärungen für eine Eintragung müssen dem Grundbuchamt in öffentlicher oder öffentlich beglaubigter Form vorliegen; in der Praxis entsteht die Teilungserklärung deshalb beim Notar.
§ 250 BauGB
In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt kann die Teilung bestehender Wohngebäude genehmigungspflichtig sein. Berlin hat dafür eine Umwandlungsverordnung erlassen.

Beispiel

Eine fiktive Eigentümerin teilt ihr Berliner Haus mit vier Wohnungen und einem Laden auf. Die Teilungserklärung bildet fünf Einheiten, deren Miteigentumsanteile zusammen genau 1.000/1.000 ergeben: 220 + 220 + 200 + 200 + 160 = 1.000. Nach der Eintragung legt das Grundbuchamt fünf Grundbuchblätter an, und die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer entsteht (§ 9a Abs. 1 WEG). Hätte das Haus mehr als fünf Wohnungen, bräuchte sie in Berlin derzeit grundsätzlich zusätzlich eine Genehmigung nach der Umwandlungsverordnung, die bis Ende 2030 gilt.

Fiktives Beispiel, alle Zahlen erfunden.

Häufige Fragen

Woher bekomme ich eine Teilungserklärung?

Fragen Sie zuerst die Verwaltung; jeder Eigentümer kann Einsicht in die Verwaltungsunterlagen verlangen (§ 18 Abs. 4 WEG). Außerdem liegt die Teilungserklärung in der Grundakte beim Grundbuchamt. Wer ein berechtigtes Interesse darlegt, etwa als Eigentümer, kann sie dort einsehen und eine Abschrift verlangen (§ 12 GBO). Beim Kauf gehört sie zu den Unterlagen, die Sie vom Verkäufer verlangen sollten.

Was kostet eine Teilungserklärung?

Für eine Kopie aus der Grundakte berechnet das Grundbuchamt eine Dokumentenpauschale je Seite (Nr. 31000 KV GNotKG). Eine neue Teilung kostet deutlich mehr: Notar und Grundbuchamt rechnen nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz, abhängig vom Wert, dazu kommen Gebühren der Baubehörde für die Abgeschlossenheitsbescheinigung und meist Kosten für die Pläne. Einen festen Betrag gibt es deshalb nicht.

Verwandte Begriffe

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Keine Rechtsberatung. Dieser Eintrag erklärt die allgemeine Rechtslage, Stand Oktober 2026. Er ersetzt keine Beratung im Einzelfall, etwa durch eine Anwältin oder einen Anwalt für Wohnungseigentumsrecht. Ihre Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung können Abweichendes regeln, soweit das Gesetz es zulässt.

Quellen