WEG-Beirat: Aufgaben, Grenzen und eine Checkliste

Von Florian Kluge · Stand: Oktober 2026 · Lesezeit etwa 7 Minuten

In kleinen WEGs ist der Beirat oft eine einzige Person: die Eigentümerin, die ohnehin die Post der Verwaltung liest und weiß, wann der Schornsteinfeger kommt. Seit der WEG-Reform 2020 hat diese Rolle mehr Gewicht. Dieser Ratgeber erklärt, was dazugehört, wo die Grenzen liegen und wie sich die Arbeit über das Jahr verteilt.

Wie ein Beirat entsteht

• Durch Beschluss. Wohnungseigentümer können durch Beschluss zum Mitglied des Verwaltungsbeirats bestellt werden (§ 29 Abs. 1 Satz 1 WEG). Es genügt die Mehrheit der abgegebenen Stimmen (§ 25 Abs. 1 WEG). Eine Pflicht, einen Beirat zu haben, gibt es nicht.
• Mit beliebig vielen Mitgliedern. Früher musste ein Beirat drei Mitglieder haben. Heute legen die Eigentümer die Zahl fest. Auch ein einziges Mitglied ist möglich; es ist dann automatisch Vorsitz (BT-Drs. 19/18791, S. 78). Bei mehreren Mitgliedern sind ein Vorsitz und ein Stellvertreter zu bestimmen (§ 29 Abs. 1 Satz 2 WEG).
• Ohne feste Amtszeit im Gesetz. Legen Sie im Beschluss fest, für wie lange die Bestellung gilt. Das schafft einen natürlichen Anlass, die Rolle neu zu verteilen.

Die Aufgaben

Unterstützen und überwachen

Der Beirat unterstützt und überwacht den Verwalter bei der Durchführung seiner Aufgaben (§ 29 Abs. 2 Satz 1 WEG). Das Wort „überwacht“ kam erst im Gesetzgebungsverfahren hinzu, um die gestiegene Bedeutung des Beirats zu betonen (BT-Drs. 19/22634, S. 47).

Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung prüfen

Beide sollen vor dem Beschluss vom Beirat geprüft und mit einer Stellungnahme versehen werden (§ 29 Abs. 2 Satz 2 WEG). Wie Sie eine Abrechnung prüfen, zeigt unsere Checkliste zur Jahresabrechnung.

Die Gemeinschaft gegenüber dem Verwalter vertreten

Dem Verwalter gegenüber vertritt der Vorsitz des Beirats oder ein durch Beschluss ermächtigter Eigentümer die Gemeinschaft (§ 9b Abs. 2 WEG). Das betrifft vor allem die Durchsetzung von Ansprüchen gegen den Verwalter (BT-Drs. 19/22634, S. 47). Auch den von den Eigentümern beschlossenen Verwaltervertrag kann der Vorsitz für die Gemeinschaft unterzeichnen.

Zur Versammlung einladen, wenn nötig

Fehlt ein Verwalter oder weigert er sich pflichtwidrig, kann der Vorsitz des Beirats oder sein Vertreter die Versammlung einberufen (§ 24 Abs. 3 WEG). Wie das abläuft, steht im Ratgeber Außerordentliche Eigentümerversammlung.

Die Niederschrift unterschreiben

Ist ein Beirat bestellt, unterschreibt sein Vorsitz oder der Vertreter die Niederschrift der Versammlung mit (§ 24 Abs. 6 Satz 2 WEG).

Für die Prüfung brauchen Beiratsmitglieder Unterlagen. Ein eigenes Einsichtsrecht des Beirats steht nicht im Gesetz. Jedes Mitglied hat aber, wie jeder Eigentümer, Anspruch auf Einsicht in die Verwaltungsunterlagen (§ 18 Abs. 4 WEG), und die Gesetzesbegründung stellt klar, dass die Informationsrechte des Beirats nicht eingeschränkt werden (BT-Drs. 19/18791, S. 78).

Die Grenzen

Der Beirat ist kein Ersatzverwalter und kein kleines Parlament. Drei Grenzen sind wichtig:

• Er entscheidet nicht für die Eigentümer. Über die Verwaltung beschließen die Wohnungseigentümer (§ 19 Abs. 1 WEG). Der Beirat bereitet vor, prüft und gibt Empfehlungen.
• Er übernimmt nicht die Arbeit der Verwaltung. Die Überwachungsaufgabe gibt dem Beirat nicht das Recht, sich die Kompetenzen des Verwalters anzueignen (BT-Drs. 19/22634, S. 47). Handwerker beauftragen, Rechnungen bezahlen und die Gemeinschaft nach außen vertreten: Das macht der Verwalter (§ 9b Abs. 1, § 27 WEG).
• Er vertritt nicht nach außen. Die Vertretung durch den Beiratsvorsitz gilt nur gegenüber dem Verwalter. Gegenüber Handwerkern, Versicherung oder Bank vertritt der Verwalter, ohne Verwalter alle Eigentümer gemeinsam (§ 9b Abs. 1 WEG).

Im Notfall gilt für Beiratsmitglieder dasselbe wie für jeden Eigentümer: Einen unmittelbar drohenden Schaden am Gemeinschaftseigentum darf jeder abwenden (§ 18 Abs. 3 WEG).

Wer macht was

Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung

Der Verwalter erstellt, der Beirat prüft und nimmt Stellung, die Eigentümer beschließen.

Handwerkerauftrag

Der Verwalter holt Angebote ein und beauftragt. Ist der Auftrag nicht geringfügig, beschließen vorher die Eigentümer. Der Beirat kann die Angebote mit sichten.

Verwaltervertrag

Die Eigentümer beschließen, der Beiratsvorsitz kann für die Gemeinschaft unterschreiben, der Verwalter ist Vertragspartner.

Versammlung

Der Verwalter lädt ein und leitet. Die Eigentümer können eine Versammlung verlangen. Der Beirat lädt ein, wenn der Verwalter fehlt oder sich pflichtwidrig weigert.

Eilmaßnahme

Der Verwalter muss handeln. Bei unmittelbar drohendem Schaden darf jeder Eigentümer das Notwendige tun, Beiratsmitglieder eingeschlossen.

Vereinfachte Übersicht. Grundlagen: §§ 9b, 18, 19, 24, 27, 28, 29 WEG. Die Eigentümer können die Befugnisse des Verwalters durch Beschluss erweitern oder einschränken (§ 27 Abs. 2 WEG).

Haftung: wann der Beirat einstehen muss

Wer unentgeltlich im Beirat tätig ist, hat nur Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit zu vertreten (§ 29 Abs. 3 WEG). Ein übersehener Rechenfehler in der Abrechnung führt also in aller Regel nicht zur persönlichen Haftung. Der Gesetzgeber wollte damit mehr Eigentümer für den Beirat gewinnen (BT-Drs. 19/18791, S. 79).

Erhält ein Mitglied eine Vergütung, gilt diese Erleichterung nach dem Wortlaut nicht. Ob schon eine kleine Aufwandspauschale als Entgelt zählt, sagt das Gesetz nicht. Wer sichergehen will, lässt sich nur nachgewiesene Auslagen erstatten. Es gibt Vermögensschaden-Haftpflichtversicherungen für Beiräte. Ob die Gemeinschaft eine abschließt, entscheiden die Eigentümer.

Kleine WEG ohne Beirat

In einer WEG mit vier Wohnungen findet sich oft niemand für den Beirat. Das ist erlaubt, hat aber Folgen:

• Niemand prüft vorab. Die Prüfung nach § 29 Abs. 2 WEG entfällt. Jeder Eigentümer kann die Unterlagen selbst einsehen (§ 18 Abs. 4 WEG). Praktisch können zwei Eigentümer vereinbaren, die Belege vor der Versammlung gemeinsam anzusehen.
• Niemand vertritt gegenüber dem Verwalter. Beschließen Sie, welcher Eigentümer das übernimmt (§ 9b Abs. 2 WEG).
• Niemand darf einladen, wenn der Verwalter ausfällt. Ermächtigen Sie vorsorglich einen Eigentümer (§ 24 Abs. 3 WEG). Das geht auch per Umlaufbeschluss, wenn alle zustimmen.

Wenn die Verwaltung nicht antwortet, ist ein ermächtigter Eigentümer oft der schnellste Hebel. Die nächsten Schritte beschreibt der Ratgeber Hausverwaltung reagiert nicht.

Checkliste für das Beiratsjahr

• Nach Jahresbeginn: Bei der Verwaltung nachfragen, wann die Jahresabrechnung und der Vermögensbericht für das Vorjahr kommen (§ 28 Abs. 2 und 4 WEG).
• Vor der Versammlung: Abrechnung prüfen, Kontostände und Erhaltungsrücklage mit den Kontoauszügen abgleichen, Stichproben bei Belegen, Stellungnahme schriftlich festhalten.
• Wirtschaftsplan: Ist das Hausgeld realistisch? Sind geplante Maßnahmen und die Rücklage berücksichtigt?
• Nach der Versammlung: Niederschrift lesen und mitunterschreiben, Eintrag in die Beschluss-Sammlung kontrollieren (§ 24 Abs. 6 und 7 WEG).
• Unterjährig: Werden die Beschlüsse umgesetzt? Kurze Nachfrage bei der Verwaltung, etwa jedes Quartal.
• Vertrag im Blick: Wann endet die Bestellung der Verwaltung? Eine Wiederbestellung kann frühestens ein Jahr vor Ablauf beschlossen werden (§ 26 Abs. 2 WEG). Steht ein Wechsel an, helfen die Ratgeber Hausverwaltung wechseln und Neue Hausverwaltung finden.

Häufige Fragen

Keine Rechtsberatung. Dieser Text erklärt die allgemeine Rechtslage, Stand Oktober 2026. Er ersetzt keine Beratung im Einzelfall, etwa durch eine Anwältin oder einen Anwalt für Wohnungseigentumsrecht oder Ihren Eigentümerverein. Ihre Gemeinschaftsordnung kann Abweichendes regeln, soweit das Gesetz es zulässt.

Quellen

• Wohnungseigentumsgesetz: gesetze-im-internet.de/woeigg (§§ 9b, 18, 19, 24, 25, 26, 27, 28, 29)
• BT-Drucksache 19/18791, Gesetzentwurf zum WEMoG, S. 78 bis 79 (Mitgliederzahl, Informationsrechte, Haftung)
• BT-Drucksache 19/22634, Beschlussempfehlung des Rechtsausschusses, S. 47 (Überwachung, keine Verwalterkompetenzen)