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Ratgeber für Eigentümer

Verwaltervertrag der WEG: Laufzeit, Vergütung und die Klauseln, die Sie prüfen sollten

Von Florian Kluge · Stand: Oktober 2026 · Lesezeit etwa 8 Minuten

Eine Hand setzt mit einem Stift eine Unterschrift auf ein Blatt Papier, die andere Hand hält das Blatt fest
Foto: Scott Graham / Unsplash
Kurz gesagt Die Bestellung per Beschluss macht den Verwalter zum Verwalter, der Vertrag regelt Leistungen und Geld. Die Bestellung gilt höchstens fünf Jahre, die erste nach Gründung der WEG höchstens drei (§ 26 Abs. 2 WEG); auch der Vertrag darf nicht länger als fünf Jahre laufen (BGH, V ZB 39/01). Wird der Verwalter abberufen, endet der Vertrag spätestens sechs Monate später, längere Bindungen sind unwirksam (BGH, V ZR 65/21). Prüfen Sie vor allem, welche Aufgaben die Grundvergütung abdeckt und was extra kostet: Bei den laufenden Aufgaben muss der Gesamtpreis erkennbar sein (BGH, V ZR 278/17). Für die Gemeinschaft unterschreibt der Beiratsvorsitz oder ein ermächtigter Eigentümer (§ 9b Abs. 2 WEG).

Der Verwaltervertrag ist das Dokument, das in kleinen WEGs am seltensten gelesen wird. Meist kommt er als Muster des Verwalters, wird in der Versammlung kurz erwähnt und dann unterschrieben. Ärger gibt es später: wenn die Jahresabrechnung nicht kommt, wenn Extras auf der Rechnung stehen oder wenn die Gemeinschaft wechseln will. Dieser Ratgeber geht die Punkte durch, auf die es ankommt, und zeigt an einem Beispiel, wie Sie zwei Angebote vergleichen. Was ein Verwaltervertrag ist, erklärt kurz der Glossareintrag Verwaltervertrag.

Bestellung und Vertrag: zwei Dinge

Über die Bestellung des Verwalters beschließen die Eigentümer (§ 26 Abs. 1 WEG). Damit hat er sein Amt. Der Vertrag ist davon getrennt: Er regelt, was der Verwalter leistet und was er dafür bekommt. Vertragspartnerin ist die Gemeinschaft. Gegenüber dem Verwalter vertritt sie der Vorsitzende des Verwaltungsbeirats oder ein Eigentümer, den die Versammlung dazu ermächtigt (§ 9b Abs. 2 WEG). Gibt es keinen Beirat, gehört diese Ermächtigung in den Beschluss.

Ob eine vorformulierte Klausel wirksam ist, wird nicht in einer Anfechtung des Beschlusses geprüft, sondern erst, wenn es um ihre Anwendung geht, also im Verhältnis zwischen Gemeinschaft und Verwalter (BGH, Versäumnisurteil vom 05.07.2019, V ZR 278/17, Leitsatz a). Eine schlechte Klausel stoppt die Bestellung also nicht. Umso wichtiger ist es, den Vertrag vor dem Beschluss zu lesen.

Laufzeit und Verlängerung

Die Bestellung gilt höchstens fünf Jahre, bei der ersten Bestellung nach Gründung der WEG höchstens drei. Eine Wiederbestellung braucht einen neuen Beschluss, frühestens ein Jahr vor Ablauf (§ 26 Abs. 2 WEG). Für den Vertrag gilt die Fünfjahresgrenze ebenfalls. Innerhalb dieser Grenze darf auch ein vorformulierter Vertrag länger als zwei Jahre laufen (BGH, Beschluss vom 20.06.2002, V ZB 39/01, Leitsätze d und e, noch zum alten Recht mit derselben Fünfjahresgrenze).

Eine Klausel, nach der sich der Vertrag automatisch verlängert, ersetzt keinen Bestellungsbeschluss: Ohne neuen Beschluss endet das Amt trotzdem. Achten Sie deshalb darauf, dass Vertragslaufzeit und Bestellungszeit übereinstimmen. Unsere Einschätzung: Bei einer neuen Verwaltung ist eine kürzere Laufzeit sinnvoll, etwa zwei Jahre. Danach wissen alle, ob es passt.

Vorzeitig beenden

Der Verwalter kann jederzeit abberufen werden. Der Vertrag endet dann spätestens sechs Monate nach der Abberufung (§ 26 Abs. 3 WEG). Davon darf nicht abgewichen werden (§ 26 Abs. 5 WEG); Klauseln, die den Vertrag länger laufen lassen, sind seit dem 1. Dezember 2020 unwirksam (BGH, Urteil vom 25.02.2022, V ZR 65/21, Leitsatz zu § 26 Abs. 3). Endet der Vertrag nach seinen eigenen Regeln früher, gilt dieser frühere Termin. Wie ein Wechsel abläuft, steht im Ratgeber Hausverwaltung wechseln.

Vergütung: Pauschale oder Baukasten

Der Verwalter darf wählen, ob er eine Pauschale anbietet oder seine Vergütung in Teilentgelte aufteilt. Teilt er sie auf, muss klar abgegrenzt sein, welche Aufgaben die Grundvergütung abdeckt und welche gesondert bezahlt werden. Bei den Aufgaben, die in jeder WEG laufend anfallen, muss der tatsächliche Gesamtumfang der Vergütung erkennbar sein (BGH, V ZR 278/17, Leitsatz c, Rn. 35). Das steht einer Aufteilung gerade dieser laufenden Aufgaben in Einzelentgelte in aller Regel entgegen (Rn. 35). Eine Pauschale deckt im Zweifel alle gesetzlichen Pflichtaufgaben ab, für Extras bleibt dann wenig Raum (Rn. 33).

Eine Vergütung über den üblichen Sätzen ist nicht schon deshalb unzulässig. Liegt sie deutlich darüber, braucht es aber Sachgründe, die den Abstand rechtfertigen (Leitsatz b). Beim Baukasten kommt es auf das zu erwartende Gesamtentgelt an, nicht auf jeden einzelnen Posten (Rn. 37). Auch Mahnungen säumiger Eigentümer dürfen als Sonderleistung vereinbart werden (Rn. 36). Die Entscheidung erging zum alten Recht; die Maßstäbe der ordnungsmäßigen Verwaltung, auf denen sie beruht, gelten nach unserer Einschätzung fort. Was kleine WEGs in Berlin tatsächlich zahlen, steht im Ratgeber Kosten der WEG-Verwaltung.

Zwei Angebote, richtig verglichen

Ein fiktives Haus mit fünf Wohnungen hat zwei Angebote, beide brutto. Angebot A ist eine Pauschale von 330 € im Monat, darin enthalten eine ordentliche Versammlung, Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung. Angebot B wirkt günstiger: 270 € im Monat Grundvergütung, aber Jahresabrechnung, Versammlung und Wirtschaftsplan werden einzeln berechnet.

Posten im JahrAngebot AAngebot B
Grundvergütung, 12 Monate3.960 €3.240 €
Jahresabrechnungenthalten450 €
Ordentliche Versammlungenthalten300 €
Wirtschaftsplanenthalten200 €
Summe im Jahr3.960 €4.190 €

A: 330 € × 12 = 3.960 €. B: 270 € × 12 = 3.240 €, dazu 450 + 300 + 200 = 950 €. Alle Beträge erfunden, keine Marktpreise.

Angebot B kostet im Jahr 230 € mehr, obwohl die Grundvergütung 60 € im Monat niedriger ist. Je Wohnung sind das 46 € im Jahr. Rechnen Sie deshalb immer alle Leistungen zusammen, die jedes Jahr anfallen. Und fragen Sie bei Angebot B nach: Jahresabrechnung, Wirtschaftsplan und ordentliche Versammlung fallen in jeder WEG jedes Jahr an, und solche Aufgaben einzeln abzurechnen, widerspricht nach dem Bundesgerichtshof in aller Regel ordnungsmäßiger Verwaltung (V ZR 278/17, Rn. 35). Bitten Sie darum, sie in die Grundvergütung aufzunehmen. Was nur gelegentlich vorkommt, etwa eine außerordentliche Versammlung oder die Betreuung einer Sanierung, vergleichen Sie getrennt.

Die Klauseln, die Sie prüfen sollten

So kommt ein guter Vertrag zustande

  1. Angebote einholen, mit denselben Eckdaten für alle, und den Vertragsentwurf jeweils mitschicken lassen.
  2. Entwürfe vergleichen, Jahressumme wie im Beispiel oben, dazu die Klauseln aus der Checkliste.
  3. Nachverhandeln. Ein Termin für die Abrechnung, eine Wertgrenze oder eine kürzere Laufzeit sind vernünftige Wünsche.
  4. Beschließen: Bestellung mit Beginn und Ende, Annahme des Vertrags mit den Eckdaten und die Ermächtigung, wer für die Gemeinschaft unterschreibt (§ 9b Abs. 2 WEG).
  5. Unterschreiben und ablegen. Der unterschriebene Vertrag gehört zu den Verwaltungsunterlagen, in die jeder Eigentümer Einsicht verlangen kann (§ 18 Abs. 4 WEG).

Häufige Fragen

Wie lange darf ein Verwaltervertrag laufen?

Nach der Rechtsprechung höchstens fünf Jahre (BGH, V ZB 39/01, Leitsatz d). Die Bestellung, an die er gekoppelt ist, darf bei der ersten Bestellung nach Gründung der WEG höchstens drei Jahre dauern, sonst höchstens fünf (§ 26 Abs. 2 WEG).

Verlängert sich ein Verwaltervertrag automatisch?

Eine Verlängerungsklausel im Vertrag ersetzt keine Wiederbestellung. Dafür braucht es einen neuen Beschluss, frühestens ein Jahr vor Ablauf der Bestellung (§ 26 Abs. 2 Satz 2 WEG).

Wer unterschreibt den Verwaltervertrag für die WEG?

Der Vorsitzende des Verwaltungsbeirats oder ein Eigentümer, den die Versammlung per Beschluss dazu ermächtigt (§ 9b Abs. 2 WEG).

Darf der Verwalter Sonderleistungen extra berechnen?

Ja, wenn der Vertrag klar abgrenzt, was die Grundvergütung abdeckt und was gesondert kostet, und der Gesamtumfang für die laufenden Aufgaben erkennbar ist (BGH, V ZR 278/17, Leitsatz c). Bei einer Pauschale sind im Zweifel alle gesetzlichen Pflichtaufgaben abgegolten.

Muss der alte Verwalter nach seinem Ausscheiden noch die Jahresabrechnung machen?

Aus dem Vertrag kann er dazu weiter verpflichtet sein, wenn die Abrechnungspflicht schon während seiner Amtszeit entstanden ist (BGH, V ZR 206/24, Leitsatz b). Die Pflicht entsteht am 1. Januar des Folgejahres (Leitsatz c). Wer zum 31. Dezember ausscheidet, schuldet die Abrechnung für dieses Jahr deshalb nur, wenn der Vertrag es ausdrücklich vorsieht (Rn. 16).

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Keine Rechtsberatung. Dieser Text erklärt die allgemeine Rechtslage, Stand Oktober 2026. Er ersetzt keine Beratung im Einzelfall, etwa durch eine Anwältin oder einen Anwalt für Wohnungseigentumsrecht oder Ihren Eigentümerverein. Ihre Gemeinschaftsordnung kann Abweichendes regeln, soweit das Gesetz es zulässt.

Quellen