Hausverwaltung kündigen: Abberufung, Frist und Muster für die WEG

Von Florian Kluge · Stand: Oktober 2026 · Lesezeit etwa 9 Minuten

Dieser Ratgeber gilt für Wohnungseigentümergemeinschaften. Wer als Vermieter eine Mietverwaltung beauftragt hat, kündigt nach seinem eigenen Vertrag. Hat Ihre Verwaltung selbst gekündigt, lesen Sie Kündigung durch den Verwalter. Direkt zu den Vorlagen: Muster für Beschlussantrag und Kündigungsschreiben.

Amt und Vertrag: was das neue Recht geändert hat

Die Eigentümer bestellen den Verwalter per Beschluss, das ist das Amt (§ 26 Abs. 1 WEG). Daneben steht der Verwaltervertrag über Leistungen und Vergütung. „Kündigen“ heißt in der WEG deshalb zweierlei: den Verwalter abberufen und den Vertrag beenden.

Bis 30. November 2020

Die Gemeinschaftsordnung konnte die Abberufung auf einen wichtigen Grund beschränken (§ 26 Abs. 1 Satz 3 WEG a. F.), und ein Vertrag über fünf Jahre ohne ordentliche Kündigung war wirksam. Ohne wichtigen Grund kam die Gemeinschaft im Fall des Bundesgerichtshofs weder aus dem Amt noch aus dem Vertrag heraus (BGH, V ZB 39/01).

Seit 1. Dezember 2020

Der Verwalter kann jederzeit abberufen werden, der Vertrag endet spätestens sechs Monate danach (§ 26 Abs. 3 WEG). Davon darf weder die Gemeinschaftsordnung noch der Vertrag abweichen (§ 26 Abs. 5 WEG). Ältere Klauseln, die etwas anderes sagen, sind unwirksam geworden (BGH, V ZR 65/21).

Das Vertragsende kommt von selbst

Es tritt kraft Gesetzes ein, ohne Kündigung. Bis dahin gilt grundsätzlich die vertragliche Vergütung; eine frühere Kündigung, aus wichtigem Grund oder nach dem Vertrag, bleibt möglich (BT-Drs. 19/22634, S. 45 f.).

Die sechs Monate in Euro

Fiktives Beispiel: Eine WEG mit sechs Wohnungen zahlt ihrer Verwaltung 55 € brutto je Wohnung im Monat, also 330 €. Der Vertrag läuft fest bis Ende 2028, eine ordentliche Kündigung ist ausgeschlossen; die zweite Zeile zeigt zum Vergleich einen Vertrag, der eine Kündigung mit drei Monaten Frist erlaubt. Die Versammlung beruft die Verwaltung am 15. März 2027 ab und bestellt eine neue für 300 € im Monat.

6 × 330 € = 1.980 €; 3 × 330 € = 990 €; je Wohnung geteilt durch 6. Dazu kommen 6 × 300 € = 1.800 € für die neue Verwaltung, zusammen bis zu 3.780 € in sechs Monaten. Alle Beträge erfunden.

Die letzte Zeile zeigt das Risiko: Eine fristlose Kündigung, die nicht hält, verkürzt nichts, bringt aber Streit. Was eine Verwaltung für Ihr Haus kosten sollte, zeigt der Verwaltungskosten-Rechner.

Fristlos kündigen: wann sich der Versuch lohnt

Fristlos kündigen kann die Gemeinschaft den Verwaltervertrag nur aus wichtigem Grund (§§ 675, 626 Abs. 1 BGB). Der liegt vor, wenn den Eigentümern die weitere Zusammenarbeit nach Treu und Glauben nicht mehr zuzumuten ist, vor allem weil das Vertrauen zerstört ist (BGH, V ZB 39/01, zum alten Recht). Untätigkeit reicht nicht immer: Dort hatte die Verwalterin einen Wirtschaftsplan nicht rechtzeitig aufgestellt, eine Jahresabrechnung verspätet vorgelegt und ein Jahr lang keine Versammlung einberufen. Das kann genügen, genügte dort aber wegen besonderer Umstände nicht.

Dazu kommt die Frist: Die Kündigung muss innerhalb von zwei Wochen erfolgen, ab dem Zeitpunkt, in dem der Kündigungsberechtigte die maßgebenden Tatsachen kennt (§ 626 Abs. 2 BGB). In der WEG entscheiden aber die Eigentümer per Beschluss, und die Einladung soll drei Wochen vorher kommen, außer in Fällen besonderer Dringlichkeit (§ 24 Abs. 4 WEG). Wann die zwei Wochen dann beginnen und wessen Kenntnis zählt, ist umstritten. Gehen Sie vom strengsten Fall aus: Sorgen Sie sofort für eine Versammlung oder einen Umlaufbeschluss, und lassen Sie die Kündigung anwaltlich prüfen.

Der Versuch lohnt sich bei schweren, belegbaren Vorwürfen, etwa Unregelmäßigkeiten beim Geld der Gemeinschaft. Bei bloßem Ärger reicht die Abberufung.

Eine Versammlung, die richtigen Beschlüsse

1. Einladung sichern. Einladen muss in der Regel der Verwalter selbst (§ 24 Abs. 1 WEG), auch zu seiner Abberufung. Mehr als ein Viertel der Eigentümer kann das in Textform mit Zweck und Gründen verlangen (§ 24 Abs. 2 WEG), bei sechs Eigentümern also zwei. Weigert er sich pflichtwidrig, laden der Beiratsvorsitz, sein Vertreter oder ein per Beschluss ermächtigter Eigentümer ein (§ 24 Abs. 3 WEG). Muster: Außerordentliche Eigentümerversammlung; Fristen: Einladungsfrist.
2. Jeden Punkt in die Einladung. Der Gegenstand muss bei der Einberufung bezeichnet sein (§ 23 Abs. 2 WEG), sonst ist der Beschluss anfechtbar. Nennen Sie getrennt: Abberufung, Kündigung, neue Verwaltung mit Vertrag und wer für die Gemeinschaft unterschreibt.
3. Angebote mitschicken. Vor der Bestellung einer neuen Verwaltung braucht es grundsätzlich Angebote mehrerer Bewerber (BGH, V ZR 96/10). Die Angebote oder zumindest Namen und Eckdaten sollen die Eigentümer innerhalb der Einladungsfrist erhalten (BGH, V ZR 110/19). Wie Sie anfragen: Neue Hausverwaltung finden.
4. Leitung klären. Den Vorsitz führt der Verwalter, sofern die Versammlung nichts anderes beschließt (§ 24 Abs. 5 WEG).
5. Kündigung erklären. Gegenüber dem Verwalter vertritt der Vorsitzende des Verwaltungsbeirats oder ein per Beschluss ermächtigter Eigentümer die Gemeinschaft (§ 9b Abs. 2 WEG). Diese Person unterschreibt Kündigung und neuen Vertrag. Übergeben Sie das Schreiben noch in der Versammlung, dann ist der Zugang belegt. Die Übergabe beschreibt der Ratgeber Hausverwaltung wechseln.

Muster: Beschlussantrag und Kündigungsschreiben

Passen Sie Namen, Daten und Beträge an, und lesen Sie vorher Ihren Vertrag und Ihre Gemeinschaftsordnung.

Kleine WEG: ohne Versammlung

Ohne Versammlung ist ein Beschluss gültig, wenn alle Wohnungseigentümer ihm in Textform zustimmen, etwa per E-Mail (§ 23 Abs. 3 WEG). Bei sechs Eigentümern ist das oft in wenigen Tagen erledigt. Alle heißt alle: Ist der Verwalter selbst Eigentümer, muss auch er zustimmen. Eine Mehrheit genügt nur, wenn die Eigentümer das vorher für genau diesen Gegenstand beschlossen haben. Nehmen Sie die Texte aus Muster 1 und schicken Sie die Angebote mit. Ablauf: Umlaufbeschluss.

Wenn die Mehrheit nicht mitzieht

Allein kann ein Eigentümer den Verwalter nicht abberufen. Er hat aber Wege:

• Mitstreiter suchen. Mehr als ein Viertel der Eigentümer kann eine Versammlung verlangen (§ 24 Abs. 2 WEG). Lädt der Verwalter nicht ein: Verwalter reagiert nicht.
• Antrag stellen, in der Versammlung, mit Vorwürfen und Belegen.
• Klagen. Lehnt die Mehrheit ab, kann ein Eigentümer das Gericht den Beschluss fassen lassen (Beschlussersetzungsklage, § 44 Abs. 1 Satz 2 WEG). Verklagt wird die Gemeinschaft, nicht der Verwalter und nicht die Miteigentümer (§ 44 Abs. 2 WEG). Die Hürde ist hoch: Der Anspruch besteht nur, wenn die Ablehnung der Abberufung aus objektiver Sicht nicht vertretbar erscheint (BGH, V ZR 65/21, Leitsatz a); für die Kündigung des Vertrags gilt grundsätzlich derselbe Maßstab (Rn. 32). Ob langes Zuwarten den Anspruch kostet, hat der Bundesgerichtshof offengelassen (Rn. 30).
• Anfechten. Wollen Sie zugleich den ablehnenden Beschluss anfechten, gilt dafür die Monatsfrist (§ 45 WEG; WEG-Beschluss anfechten). Lassen Sie sich vor einer Klage beraten.

Was Sie in den nächsten 7 Tagen tun können

• Vertrag heraussuchen: Laufzeit, Kündigungsfrist, Vergütung; Restvergütung wie im Beispiel rechnen.
• Gemeinschaftsordnung prüfen: Gibt es einen Beirat? Wie wird abgestimmt?
• Gründe notieren, mit Datum und Beleg, falls eine fristlose Kündigung in Frage kommt.
• Mit Miteigentümern sprechen: Reicht es für eine Mehrheit, oder stimmen alle zu?
• Zwei oder drei Verwaltungen anfragen, mit schriftlichem Angebot.

Fehler, die Sie vermeiden sollten

• Nur den Vertrag kündigen. Das Amt endet durch die Abberufung (§ 26 Abs. 3 WEG). Beschließen Sie beides.
• Abberufen, ohne neu zu bestellen. Ohne Verwalter vertreten alle Eigentümer die Gemeinschaft nur gemeinsam (§ 9b Abs. 1 Satz 2 WEG). Was dann gilt: WEG ohne Verwalter.
• Fristlos ohne Belege oder zu spät. Dann bleibt es bei sechs Monaten, plus Streit.

Häufige Fragen

Keine Rechtsberatung. Dieser Text erklärt die allgemeine Rechtslage, Stand Oktober 2026. Er ersetzt keine Beratung im Einzelfall, etwa durch eine Anwältin oder einen Anwalt für Wohnungseigentumsrecht oder Ihren Eigentümerverein. Ihre Gemeinschaftsordnung kann Abweichendes regeln, soweit das Gesetz es zulässt.

Quellen

• Wohnungseigentumsgesetz: § 9b, § 23, § 24, § 25, § 26, § 44, § 45
• Bürgerliches Gesetzbuch: § 626, § 675
• Beschlussempfehlung und Bericht des Ausschusses für Recht und Verbraucherschutz zum WEMoG, BT-Drs. 19/22634, S. 45 f. (zu § 26 Abs. 3 und 5), PDF beim Bundestag
• BGH, Beschluss vom 20.06.2002, V ZB 39/01, Gründe III. 3. a und III. 4., PDF beim BGH
• BGH, Urteil vom 01.04.2011, V ZR 96/10, Leitsatz, PDF beim BGH
• BGH, Urteil vom 24.01.2020, V ZR 110/19, Leitsatz, PDF beim BGH
• BGH, Urteil vom 25.02.2022, V ZR 65/21, Leitsätze zu § 18 Abs. 2 Nr. 1 und § 26 Abs. 3 WEG, Rn. 25, 30 und 32, PDF beim BGH