Klara Interesse vormerken
Ratgeber für Eigentümer

Die Hausverwaltung reagiert nicht. Was Eigentümer tun können

Von Florian Kluge · Stand: Oktober 2026 · Lesezeit etwa 8 Minuten

Geschlossene weiße Haustür eines Berliner Altbaus mit Hausnummer und Lampe
Foto: Daniela Muntyan / Unsplash
Kurz gesagt Erinnern Sie die Verwaltung schriftlich, mit konkreter Bitte und einer Frist. Bleibt es still, schalten Sie den Verwaltungsbeirat ein und verlangen gemeinsam mit mehr als einem Viertel der Eigentümer eine Versammlung (§ 24 Abs. 2 WEG). Dort können die Eigentümer die Verwaltung anweisen oder jederzeit abberufen (§ 26 Abs. 3 WEG). Wichtig: Ihr Anspruch auf ordnungsmäßige Verwaltung richtet sich gegen die Gemeinschaft, nicht direkt gegen die Verwaltung. Allein vor Gericht zu ziehen, ist deshalb fast nie der erste Schritt.

Keine Antwort auf E-Mails, ein Wasserschaden, der seit Wochen nicht bearbeitet wird, eine Jahresabrechnung, die nicht kommt: Das ist die häufigste Beschwerde von Eigentümern über ihre Verwaltung, gerade in kleinen Gemeinschaften. Das Gesetz gibt Ihnen dafür eine klare Reihenfolge an Werkzeugen. Dieser Ratgeber geht sie der Reihe nach durch.

Wem gegenüber Sie welchen Anspruch haben

Seit der WEG-Reform 2020 ist die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer für die Verwaltung zuständig (§ 18 Abs. 1 WEG). Die Verwaltung ist ihr Organ. Daraus folgt:

Ihr Anspruch richtet sich gegen die Gemeinschaft
Jeder Eigentümer kann von der Gemeinschaft eine ordnungsmäßige Verwaltung verlangen (§ 18 Abs. 2 WEG). Ansprüche wegen Pflichtverletzungen aus dem Verwaltervertrag bestehen ebenfalls nur gegenüber der Gemeinschaft; der Vertrag schützt den einzelnen Eigentümer nicht unmittelbar (BGH, Urteil vom 05.07.2024, V ZR 34/24).
Was die Verwaltung allein erledigen muss
Maßnahmen von untergeordneter Bedeutung und alles, was zur Wahrung einer Frist oder zur Abwendung eines Nachteils nötig ist, muss die Verwaltung selbst treffen (§ 27 Abs. 1 WEG). Ein tropfender Hahn im Keller oder eine fällige Wartung gehören typischerweise dazu.
Wer die Gemeinschaft gegenüber der Verwaltung vertritt
Der Vorsitzende des Verwaltungsbeirats oder ein durch Beschluss ermächtigter Eigentümer (§ 9b Abs. 2 WEG). Ein einzelner Eigentümer spricht also nicht automatisch für alle.
Notfälle darf jeder selbst abwenden
Droht dem Gemeinschaftseigentum unmittelbar ein Schaden, darf jeder Eigentümer ohne Zustimmung der anderen das Notwendige tun (§ 18 Abs. 3 WEG).

Schritt für Schritt: von der Erinnerung bis zur Abberufung

  1. Schriftlich erinnern, mit Frist. Eine E-Mail genügt. Nennen Sie das konkrete Anliegen, was Sie erwarten und bis wann. Zwei Wochen sind für normale Anliegen angemessen, bei Schäden deutlich weniger. Setzen Sie den Beirat in Kopie. Ein Muster finden Sie unten.
  2. Den Beirat einschalten. Der Verwaltungsbeirat unterstützt und überwacht die Verwaltung (§ 29 Abs. 2 WEG), und sein Vorsitz vertritt die Gemeinschaft gegenüber der Verwaltung (§ 9b Abs. 2 WEG). Ein Anruf oder Schreiben des Beirats wirkt oft schneller als zehn E-Mails einzelner Eigentümer. Hat Ihre WEG keinen Beirat, können die Eigentümer einen bestellen (§ 29 Abs. 1 WEG). Was der Beirat darf und was nicht: WEG-Beirat: Aufgaben und Grenzen.
  3. Andere Eigentümer ins Boot holen. Fragen Sie in der Hausgemeinschaft, wer dasselbe erlebt. Sammeln Sie Daten und Anliegen in einer kurzen Liste. Das ist die Grundlage für jede Versammlung.
  4. Eine Versammlung verlangen. Mehr als ein Viertel der Wohnungseigentümer kann von der Verwaltung verlangen, eine Versammlung einzuberufen, in Textform und unter Angabe von Zweck und Gründen (§ 24 Abs. 2 WEG). Bei fünf Eigentümern mit je einer Wohnung reichen zwei. Nennen Sie die gewünschten Tagesordnungspunkte, denn ein Beschluss ist nur gültig, wenn der Gegenstand in der Einladung bezeichnet ist (§ 23 Abs. 2 WEG). Ein ausführliches Muster und was danach gilt: Außerordentliche Eigentümerversammlung.
  5. Wenn die Verwaltung auch das ignoriert. Weigert sich der Verwalter pflichtwidrig einzuberufen, können der Vorsitzende des Beirats, sein Vertreter oder ein durch Beschluss ermächtigter Eigentümer selbst einladen (§ 24 Abs. 3 WEG). Ohne Beirat kann die Ermächtigung in kleinen WEGs per Umlaufbeschluss erfolgen, wenn alle Eigentümer in Textform zustimmen (§ 23 Abs. 3 WEG). Gelingt auch das nicht, kann ein Eigentümer die Gemeinschaft verklagen, damit das Gericht den fehlenden Beschluss ersetzt (§ 44 Abs. 1 Satz 2, Abs. 2 WEG; vgl. für eine WEG ohne Verwalter AG Nürnberg, Urteil vom 05.11.2024, 16 C 1668/24 WEG).
  6. In der Versammlung entscheiden. Die Eigentümer können die Verwaltung per Beschluss zu bestimmten Maßnahmen und Fristen anweisen. Oder sie berufen sie ab: Der Verwalter kann jederzeit abberufen werden, ein wichtiger Grund ist nicht nötig (§ 26 Abs. 3 Satz 1 WEG). Es genügt die Mehrheit der abgegebenen Stimmen (§ 25 Abs. 1 WEG).
Abberufung und Vertrag: Mit der Abberufung endet das Amt. Der Verwaltervertrag endet spätestens sechs Monate danach (§ 26 Abs. 3 Satz 2 WEG), früher, wenn der Vertrag das vorsieht. Bis dahin kann die Vergütung weiterlaufen. Planen Sie die neue Verwaltung deshalb gleich mit: Bei einer Neubestellung sollen die Eigentümer Vergleichsangebote oder zumindest Namen und Eckdaten der Bewerber in der Regel innerhalb der Einladungsfrist erhalten (BGH, Urteil vom 24.01.2020, V ZR 110/19). Für Erhaltungsmaßnahmen hat der BGH eine starre Drei-Angebote-Regel inzwischen verworfen (BGH, Urteil vom 27.03.2026, V ZR 7/25). Bei der Wahl einer Verwaltung bleibt der Vergleich mehrerer Bewerber trotzdem ratsam. Den Ablauf beschreibt der Ratgeber Hausverwaltung wechseln, die Suche die Checkliste Neue Hausverwaltung finden.

Unterlagen einsehen, bevor Sie entscheiden

Jeder Eigentümer kann von der Gemeinschaft Einsicht in die Verwaltungsunterlagen verlangen (§ 18 Abs. 4 WEG): Verträge, Rechnungen, Kontoauszüge, Korrespondenz, die Beschluss-Sammlung. So sehen Sie, ob ein Auftrag erteilt oder eine Rechnung bezahlt wurde, auch wenn niemand antwortet. Zum alten Recht hat der Bundesgerichtshof entschieden, dass die Einsicht grundsätzlich in den Geschäftsräumen der Verwaltung stattfindet und Sie dort auf eigene Kosten Kopien anfertigen können (BGH, Urteil vom 11.02.2011, V ZR 66/10). Fragen Sie trotzdem nach Scans, und nennen Sie konkret die Dokumente, die Sie brauchen.

Musterschreiben: Erinnerung mit Frist

Per E-Mail oder Brief an die Verwaltung, Beirat in Kopie. Eckige Klammern ersetzen.

Betreff: WEG [Anschrift], Erinnerung: [Anliegen], Bitte um Antwort bis [Datum]

Sehr geehrte Damen und Herren,

am [Datum] habe ich Ihnen [den Wasserfleck an der Kellerdecke / die fehlende Jahresabrechnung 2025 / …] gemeldet. Eine Antwort habe ich bisher nicht erhalten. Meine Nachrichten vom [Daten] füge ich bei.

Ich bitte Sie, bis zum [Datum, etwa 14 Tage] mitzuteilen, was Sie veranlasst haben und bis wann die Sache erledigt ist. Bitte nennen Sie mir außerdem eine Ansprechperson für unsere WEG.

Sollte ich bis dahin nichts hören, werde ich den Verwaltungsbeirat bitten, die Angelegenheit aufzugreifen, und mit weiteren Eigentümern eine Versammlung nach § 24 Abs. 2 WEG verlangen.

Mit freundlichen Grüßen
[Name], Eigentümer der Wohnung [Nr.]

Für das Versammlungsverlangen genügt ein kurzer Zusatz, den mehr als ein Viertel der Eigentümer unterzeichnet oder per E-Mail mit Namen abschickt: „Wir verlangen nach § 24 Abs. 2 WEG die Einberufung einer Eigentümerversammlung. Zweck: [Tagesordnung]. Gründe: [kurz].“ Textform heißt: eine lesbare Erklärung mit Ihrem Namen auf einem dauerhaften Datenträger, eine E-Mail reicht (§ 126b BGB).

Fehler, die Sie vermeiden sollten

Häufige Fragen

Kann ich die Hausverwaltung selbst verklagen, weil sie nicht reagiert?

In der Regel nicht. Seit der WEG-Reform richtet sich Ihr Anspruch auf ordnungsmäßige Verwaltung gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (§ 18 Abs. 2 WEG). Auch Ansprüche wegen Pflichtverletzungen aus dem Verwaltervertrag bestehen nur gegenüber der Gemeinschaft (BGH, Urteil vom 05.07.2024, V ZR 34/24). Praktisch heißt das: Die Eigentümer müssen gemeinsam handeln, über den Beirat, eine Versammlung und Beschlüsse.

Wie viele Eigentümer brauche ich, um eine Versammlung zu verlangen?

Mehr als ein Viertel der Wohnungseigentümer, in Textform und mit Zweck und Gründen (§ 24 Abs. 2 WEG). Bei fünf Eigentümern, denen je eine Wohnung gehört, sind das zwei. Ihre Gemeinschaftsordnung kann weitere Fälle vorsehen.

Braucht die Abberufung einen wichtigen Grund?

Nein. Der Verwalter kann jederzeit abberufen werden, und davon darf auch die Gemeinschaftsordnung nicht abweichen (§ 26 Abs. 3 und 5 WEG). Der Verwaltervertrag endet spätestens sechs Monate nach der Abberufung. Je nach Vertrag kann die Vergütung bis dahin weiterlaufen.

Darf ich das Hausgeld zurückhalten, bis die Verwaltung antwortet?

Davon raten wir ab. Das Hausgeld schulden Sie der Gemeinschaft aufgrund des beschlossenen Wirtschaftsplans (§ 28 Abs. 1 WEG), nicht der Verwaltung persönlich. Mit dem Geld werden Versicherung, Energie und Handwerker bezahlt. Rückstände schwächen Ihre Position, statt Druck auf die Verwaltung auszuüben.

Was tue ich bei einem Notfall, wenn niemand erreichbar ist?

Droht dem Gemeinschaftseigentum unmittelbar ein Schaden, etwa bei einem Rohrbruch, darf jeder Eigentümer ohne Zustimmung der anderen das Notwendige veranlassen (§ 18 Abs. 3 WEG). Bei Gas, Feuer oder Gefahr für Menschen rufen Sie zuerst 112 oder den Gasversorger. Dokumentieren Sie den Schaden mit Fotos und informieren Sie Verwaltung und Miteigentümer schriftlich.

Eine Verwaltung, die antwortet

Klara ist eine Hausverwaltung im Aufbau, gemacht für kleine Berliner WEGs mit 3 bis 12 Einheiten. Klara soll Fragen von Eigentümern in Minuten beantworten, rund um die Uhr, und jede WEG soll eine Verwalterin oder einen Verwalter mit Namen bekommen, die oder der das Haus kennt. Geplanter Preis: 29 € je Einheit, mindestens 149 € im Monat je WEG, inkl. MwSt.

Ehrlich gesagt: Klara startet 2027 und verwaltet heute noch keine WEG. Wenn Ihre Verwaltung jetzt nicht reagiert, gehen Sie bitte die Schritte oben durch. Wenn Sie für 2027 eine Alternative suchen, können Sie Ihre WEG unverbindlich vormerken. Kein Vertrag, keine Kosten.

Interesse vormerken

Keine Rechtsberatung. Dieser Text erklärt die allgemeine Rechtslage, Stand Oktober 2026. Er ersetzt keine Beratung im Einzelfall, etwa durch eine Anwältin oder einen Anwalt für Wohnungseigentumsrecht oder Ihren Eigentümerverein. Ihre Gemeinschaftsordnung kann Abweichendes regeln, soweit das Gesetz es zulässt.

Quellen