WEG-Beschluss anfechten: Fristen, Ablauf und Kosten der Anfechtungsklage

Von Florian Kluge · Stand: Oktober 2026 · Lesezeit etwa 10 Minuten

In einem kleinen Haus ist eine Klage gegen die eigene Gemeinschaft ein großer Schritt. Oft lässt sich ein Fehler auch ohne Gericht beheben. Weil die Frist aber nur einen Monat beträgt und Gespräche sie nicht anhalten, sollten Sie früh wissen, was gilt. Dieser Ratgeber erklärt den Unterschied zwischen nichtigen und anfechtbaren Beschlüssen, rechnet die Fristen an einem Beispiel durch, nennt die Kosten und zeigt, was Sie vor einer Klage tun können. Wie Beschlüsse überhaupt zustande kommen, steht im Ratgeber Eigentümerversammlung.

Anfechtbar oder nichtig

Das Gesetz unterscheidet zwei Arten fehlerhafter Beschlüsse (§ 23 Abs. 4 WEG). Der Unterschied entscheidet darüber, ob Sie eine Frist einhalten müssen.

Ein Beispiel für einen nichtigen Beschluss: Das Gesetz erlaubt, die Verwaltung jederzeit abzuberufen, und lässt davon keine Abweichung zu (§ 26 Abs. 3 und 5 WEG). Ein Beschluss, nach dem die Verwaltung nur noch aus wichtigem Grund abberufen werden darf, verstößt gegen diese zwingende Regel und ist deshalb nichtig (§ 23 Abs. 4 Satz 1 WEG).

Die meisten Fehler machen einen Beschluss aber nur anfechtbar. Ficht ihn niemand rechtzeitig an, bleibt er gültig, auch wenn er fehlerhaft zustande kam. Wenn Sie nicht sicher sind, ob ein Fehler zur Nichtigkeit führt, verlassen Sie sich nicht darauf: Halten Sie die Monatsfrist trotzdem ein.

Die Fristen: ein Monat und zwei Monate

Die Anfechtungsklage muss innerhalb eines Monats nach der Beschlussfassung erhoben und innerhalb von zwei Monaten nach der Beschlussfassung begründet werden (§ 45 Satz 1 WEG). Beide Fristen beginnen mit dem Tag, an dem der Beschluss gefasst wurde, bei einer Versammlung also mit dem Versammlungstag. Wann Sie das Protokoll bekommen, spielt keine Rolle.

So wird gerechnet: Der Versammlungstag selbst zählt nicht mit, die Frist endet mit Ablauf des Tages im Folgemonat, der dieselbe Zahl trägt (§ 187 Abs. 1, § 188 Abs. 2 BGB, § 222 Abs. 1 ZPO). Fällt dieser Tag auf einen Samstag, Sonntag oder allgemeinen Feiertag, endet die Frist am nächsten Werktag (§ 222 Abs. 2 ZPO).

Fiktives Beispiel. Nach Ankunft des Protokolls blieben hier noch drei Wochen für die Klage.

Erhoben ist eine Klage genau genommen erst, wenn sie der Gegenseite zugestellt wird (§ 253 Abs. 1 ZPO). Für die Frist genügt aber der Eingang bei Gericht, wenn die Zustellung demnächst folgt (§ 167 ZPO). Zugestellt wird erst, wenn der Gerichtskostenvorschuss bezahlt ist (§ 12 Abs. 1 GKG). Zahlen Sie die Anforderung des Gerichts deshalb sofort.

Wer ohne eigenes Verschulden verhindert war, die Frist einzuhalten, kann Wiedereinsetzung beantragen, und zwar innerhalb von zwei Wochen, nachdem das Hindernis weggefallen ist (§ 45 Satz 2 WEG mit § 233 und § 234 Abs. 1 und 2 ZPO). Darauf sollten Sie nicht bauen. Bis zum Ende der zwei Monate müssen auch die Gründe beim Gericht sein. Unser Rat: Tragen Sie in dieser Frist alle Gründe vor, auch die, die Ihnen weniger wichtig erscheinen.

Typische Anfechtungsgründe

• Einladung. Die Frist soll mindestens drei Wochen betragen, und die Einladung muss in Textform erfolgen (§ 24 Abs. 4 WEG). Mehr im Ratgeber Einladungsfrist.
• Tagesordnung. Der Gegenstand muss bei der Einberufung bezeichnet sein (§ 23 Abs. 2 WEG). „Verschiedenes“ trägt keinen Beschluss.
• Abstimmung. Stimmen falsch gezählt, Enthaltungen als Nein gewertet, eine Vollmacht zu Unrecht zurückgewiesen. Wie richtig gezählt wird, erklärt der Ratgeber Beschlussfähigkeit und Stimmrecht.
• Inhalt. Jeder Eigentümer kann eine Verwaltung verlangen, die dem Interesse der Gesamtheit nach billigem Ermessen entspricht (§ 18 Abs. 2 WEG). Ein Beschluss, der dieser ordnungsmäßigen Verwaltung widerspricht, ist anfechtbar.
• Zahlen. Bei der Jahresabrechnung kommt es auf den Betrag an, den Ihre Wohnung nachzahlt oder erstattet bekommt. Worauf Sie dabei achten, steht im Ratgeber Jahresabrechnung prüfen.

Was Sie vor einer Klage tun können

1. Wortlaut prüfen. Lesen Sie das Protokoll und den Eintrag in der Beschluss-Sammlung. Sie dürfen beides einsehen (§ 18 Abs. 4, § 24 Abs. 7 WEG). Klären Sie, was genau beschlossen wurde, bevor Sie dagegen vorgehen.
2. Schriftlich nachfragen. Schreiben Sie der Verwaltung und dem Beirat, welchen Fehler Sie sehen und wie er sich beheben ließe. Manchmal beruht der Streit auf einem Missverständnis.
3. Neu beschließen lassen. Die Eigentümer können über denselben Punkt in einer neuen Versammlung noch einmal beschließen und den Fehler so selbst beheben. Verlangen mehr als ein Viertel der Eigentümer in Textform eine Versammlung, muss die Verwaltung einladen (§ 24 Abs. 2 WEG). Wie das geht, steht im Ratgeber Außerordentliche Eigentümerversammlung.
4. Rat holen. Ein Eigentümerverein oder eine Anwältin für Wohnungseigentumsrecht kann einschätzen, ob die Anfechtung Aussicht hat. Prüfen Sie auch, ob Ihre Rechtsschutzversicherung Streit um Wohnungseigentum abdeckt.
5. Frist sichern. Steht eine Lösung bis kurz vor Fristende nicht fest, reichen Sie die Klage trotzdem ein. Einigen Sie sich später, können Sie sie zurücknehmen. Die Gerichtsgebühr sinkt dann von drei auf eine Gebühr (Nr. 1211 KV GKG), die Kosten tragen Sie in der Regel selbst (§ 269 Abs. 3 ZPO).

So läuft die Klage

• Gericht: ausschließlich das Amtsgericht, in dessen Bezirk das Grundstück liegt (§ 43 Abs. 2 Nr. 4 WEG, § 23 Nr. 2 Buchst. c GVG).
• Gegner: die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (§ 44 Abs. 2 Satz 1 WEG). Sie wird von der Verwaltung vertreten (§ 9b Abs. 1 WEG). Eine Klage gegen die anderen Eigentümer oder gegen die Verwaltung ist die falsche Klage.
• Inhalt: die Parteien, das Gericht, ein bestimmter Antrag und sein Grund (§ 253 Abs. 2 ZPO). Der Antrag lautet sinngemäß, den Beschluss vom Datum zu Tagesordnungspunkt Nummer für ungültig zu erklären.
• Anwalt: Vor dem Amtsgericht müssen Sie sich nicht anwaltlich vertreten lassen. Anwaltszwang gilt vor dem Landgericht (§ 78 Abs. 1 ZPO), und dort wird über eine Berufung verhandelt (§ 72 Abs. 2 GVG).
• Die anderen Eigentümer: Die Verwaltung muss ihnen die Klage unverzüglich bekannt machen (§ 44 Abs. 2 Satz 2 WEG). Das Urteil wirkt für und gegen alle Eigentümer (§ 44 Abs. 3 WEG).
• Bis zum Urteil: Der Beschluss gilt weiter. Eine beschlossene Sonderumlage oder ein beschlossenes Hausgeld zahlen Sie also, bis das Gericht rechtskräftig entschieden hat (§ 23 Abs. 4 Satz 2 WEG).

Was eine Anfechtung kostet

Wer verliert, trägt die Kosten des Rechtsstreits, also auch die notwendigen Anwaltskosten der Gegenseite (§ 91 Abs. 1 ZPO). Wie hoch die Gebühren sind, hängt vom Streitwert ab. Er richtet sich nach dem Interesse aller Eigentümer an der Entscheidung, darf aber das Siebeneinhalbfache des Interesses des Klägers nicht übersteigen (§ 49 GKG). Für das Verfahren erhebt das Gericht drei volle Gebühren (Nr. 1210 KV GKG), und zwar als Vorschuss.

Ein fiktives Beispiel: In einem Haus mit sechs Wohnungen und 1.000 Miteigentumsanteilen beschließt die Versammlung eine Sonderumlage von 12.000 €. Frau A. gehört W1 mit 150 Anteilen, ihr Anteil an der Umlage beträgt 1.800 €. Siebeneinhalbmal so viel sind 13.500 €. Setzt das Gericht das Interesse aller mit dem vollen Betrag der Umlage an, liegt der Streitwert bei 12.000 €.

Dazu kommen Anwaltskosten, die sich ebenfalls nach dem Wert richten (§ 2 Abs. 1 RVG), wenn sich eine Seite vertreten lässt.

Auch ein Sieg ist nicht ganz kostenlos. Verliert die Gemeinschaft, gehören die ihr auferlegten Prozesskosten zu den Kosten der Verwaltung, die alle Eigentümer nach dem geltenden Schlüssel tragen. Ohne abweichende Regelung finanziert auch der Kläger sie anteilig mit (BGH, Urteil vom 19.07.2024, V ZR 139/23, Leitsatz). Frau A. trüge im Beispiel 150 von 1.000 Anteilen dieser Kosten.

Wenn ein Antrag abgelehnt wurde

Manchmal ist nicht ein Beschluss das Problem, sondern dass keiner zustande kommt, etwa für eine dringende Reparatur. Unterbleibt eine notwendige Beschlussfassung, kann das Gericht den Beschluss auf Klage eines Eigentümers selbst fassen (§ 44 Abs. 1 Satz 2 WEG). Diese Beschlussersetzungsklage hat keine gesetzliche Frist; § 45 WEG gilt nach seinem Wortlaut nur für die Anfechtungsklage. Wollen Sie zugleich den ablehnenden Beschluss anfechten, halten Sie für diesen Teil die Monatsfrist ein.

Fehler, die Sie vermeiden sollten

• Auf das Protokoll warten. Die Frist läuft ab dem Versammlungstag. Notieren Sie sich das Fristende noch am Abend der Versammlung.
• Die Falschen verklagen. Die Klage richtet sich gegen die Gemeinschaft, nicht gegen die Nachbarn oder die Verwaltung (§ 44 Abs. 2 WEG).
• Nicht mehr zahlen. Bis zum rechtskräftigen Urteil gilt der Beschluss. Rückstände belasten die Gemeinschaft, nicht die Verwaltung.
• Den Vorschuss liegen lassen. Ohne Zahlung keine Zustellung, und ohne baldige Zustellung kann die Frist verloren sein (§ 12 Abs. 1 GKG, § 167 ZPO).
• Gründe zu spät nachreichen. Nach zwei Monaten muss die Begründung beim Gericht sein.

Häufige Fragen

Keine Rechtsberatung. Dieser Text erklärt die allgemeine Rechtslage, Stand Oktober 2026. Er ersetzt keine Beratung im Einzelfall, etwa durch eine Anwältin oder einen Anwalt für Wohnungseigentumsrecht oder Ihren Eigentümerverein. Ihre Gemeinschaftsordnung kann Abweichendes regeln, soweit das Gesetz es zulässt.

Quellen

• Wohnungseigentumsgesetz: gesetze-im-internet.de/woeigg (§§ 9b, 18, 23, 24, 26, 43, 44, 45)
• Bürgerliches Gesetzbuch: gesetze-im-internet.de/bgb (§§ 187, 188)
• Zivilprozessordnung: gesetze-im-internet.de/zpo (§§ 78, 91, 167, 222, 233, 234, 253, 269)
• Gerichtskostengesetz: gesetze-im-internet.de/gkg_2004 (§§ 12, 34, 49; Kostenverzeichnis Nr. 1210 und 1211; Gebührentabelle Anlage 2)
• Gerichtsverfassungsgesetz (§§ 23, 72) und Rechtsanwaltsvergütungsgesetz (§ 2): gesetze-im-internet.de/gvg, gesetze-im-internet.de/rvg
• BGH, Urteil vom 19.07.2024, V ZR 139/23, Leitsatz (Prozesskosten der Gemeinschaft als Kosten der Verwaltung), PDF beim BGH