Einladungsfrist zur Eigentümerversammlung: Drei Wochen richtig planen

Von Florian Kluge · Stand: Oktober 2026 · Lesezeit etwa 8 Minuten

Die Einladungsfrist wirkt wie eine Formalie. Sie entscheidet aber darüber, ob alle Eigentümer genug Zeit haben, Unterlagen zu lesen, Fragen zu stellen und sich notfalls vertreten zu lassen. Wird sie unterschritten, sind die Beschlüsse angreifbar. Dieser Ratgeber zeigt, wie Sie die drei Wochen sicher einplanen.

Was das Gesetz sagt

Textform genügt

Die Einberufung erfolgt in Textform (§ 24 Abs. 4 Satz 1 WEG). Eine E-Mail reicht, wenn sie den Namen des Absenders nennt (§ 126b BGB). Ein Brief ist ebenso möglich.

Mindestens drei Wochen

Die Frist soll mindestens drei Wochen betragen, sofern nicht ein Fall besonderer Dringlichkeit vorliegt (§ 24 Abs. 4 Satz 2 WEG). Mit der Reform 2020 wurde sie von zwei auf drei Wochen verlängert (BT-Drs. 19/22634, S. 45).

Wer einlädt

Die Verwaltung, mindestens einmal im Jahr (§ 24 Abs. 1 WEG). Fehlt sie oder weigert sie sich pflichtwidrig, können der Vorsitz des Verwaltungsbeirats, sein Vertreter oder ein durch Beschluss ermächtigter Eigentümer einladen (§ 24 Abs. 3 WEG).

Jeder Punkt muss genannt sein

Ein Beschluss ist nur gültig, wenn sein Gegenstand bei der Einberufung bezeichnet ist (§ 23 Abs. 2 WEG).

„Soll“ heißt nicht „egal“

Weil das Gesetz „soll“ sagt, macht eine zu kurze Frist einen Beschluss nicht nichtig. Er gilt, solange ihn kein Gericht für ungültig erklärt hat (§ 23 Abs. 4 Satz 2 WEG). Jeder Eigentümer kann ihn aber binnen eines Monats anfechten (§ 45 WEG).

Wie das ausgehen kann, zeigt ein Urteil des Landgerichts München I. Dort war mit nur einer Woche Frist per E-Mail eingeladen worden, ohne dass eine besondere Dringlichkeit bestand. Das Gericht erklärte den Beschluss über die neue Verwaltung für ungültig. Dass der Fehler das Ergebnis beeinflusst hat, wird nach dem Urteil grundsätzlich vermutet; im Fall waren zudem weniger als die Hälfte der Stimmen vertreten (LG München I, Urteil vom 15.10.2025, 1 S 14381/23 WEG, Rn. 62 bis 67).

Alte Gemeinschaftsordnung mit kürzerer Frist

Viele Gemeinschaftsordnungen stammen aus der Zeit vor 2020 und nennen eine oder zwei Wochen. Solche alten Vereinbarungen stehen den seit dem 1. Dezember 2020 geltenden Vorschriften nicht entgegen, wenn sich aus ihnen kein anderer Wille ergibt; ein solcher Wille ist in der Regel nicht anzunehmen (§ 47 WEG). Das LG München I hat genau so entschieden: Die drei Wochen verdrängen die zwei Wochen der Gemeinschaftsordnung (1 S 14381/23 WEG, Rn. 62). Nennt Ihre Gemeinschaftsordnung eine längere Frist, halten Sie diese ein. Damit sind Sie nie im Unrecht.

So rechnen Sie die Frist

Eine Erklärung gegenüber Abwesenden wird wirksam, wenn sie zugeht (§ 130 Abs. 1 BGB). Für die Frist zählt deshalb der Zugang, nicht das Absenden. Wie man eine Frist genau rückwärts vom Versammlungstag berechnet, wird nicht einheitlich beantwortet. Auf der sicheren Seite sind Sie, wenn zwischen dem Tag des Zugangs und dem Tag der Versammlung drei volle Wochen liegen, also 21 Tage, beide Tage nicht mitgezählt.

Ein fiktiver Zeitplan für eine ordentliche Versammlung:

Zwischen dem 04.11. und dem 26.11. liegen 21 volle Tage. Versand am 28.10. lässt eine Woche Puffer für Briefe und für Nachfragen, ob alles angekommen ist.

Rechnen Sie insgesamt mit vier bis sechs Wochen vom ersten Schritt bis zur Versammlung. Geht es um eine außerordentliche Versammlung, die Eigentümer verlangen, kommt der Vorlauf der Verwaltung noch dazu. Für Ihren eigenen Termin rechnet der Einladungsfrist-Rechner vom Versammlungstag aus den spätesten Versandtag aus.

Was in die Einladung gehört

• Absender: wer einlädt und warum er dazu befugt ist, etwa als Verwaltung oder als ermächtigter Eigentümer.
• Ort, Datum, Uhrzeit: bei einer Online-Teilnahme der Zugangslink und eine Telefonnummer für technische Hilfe. Rein virtuell geht nur mit einem Beschluss nach § 23 Abs. 1a WEG; mehr im Ratgeber Virtuelle Eigentümerversammlung.
• Tagesordnung: jeder Punkt so konkret, dass klar ist, worüber beschlossen wird. „Verschiedenes“ trägt keinen Beschluss.
• Unterlagen: Angebote, Wirtschaftsplan oder Jahresabrechnung. Geht es um eine neue Verwaltung, gehören die Angebote oder zumindest Namen und Eckdaten der Bewerber in der Regel schon in die Einladung (BGH, Urteil vom 24.01.2020, V ZR 110/19); mehr dazu im Ratgeber Hausverwaltung wechseln.
• Hinweis zur Vertretung: Wer nicht kommen kann, erteilt eine Vollmacht in Textform (§ 25 Abs. 3 WEG). Ein Muster steht im Ratgeber Vollmacht für die Eigentümerversammlung.

Ein kurzes Muster, eckige Klammern ersetzen:

Nachträgliche Tagesordnungspunkte

Eine eigene Frist für nachgeschobene Punkte nennt das Gesetz nicht. Weil jeder Gegenstand bei der Einberufung bezeichnet sein muss (§ 23 Abs. 2 WEG), ist Vorsicht angebracht: Geht ein neuer Punkt erst eine Woche vor der Versammlung zu, trägt ein Beschluss dazu nach unserer Einschätzung dasselbe Risiko wie eine zu kurze Einladung. Sammeln Sie Themen deshalb vor dem Versand, wie im Zeitplan oben. Was danach kommt, gehört auf die nächste Versammlung oder in einen Umlaufbeschluss.

Wann es schneller gehen darf

Was „besondere Dringlichkeit“ ist, definiert das Gesetz nicht. Gemeint sind Fälle, in denen ein Beschluss nicht drei Wochen warten kann, etwa wenn nach einem Schaden über eine teure Sanierung entschieden werden muss. Zwei Grenzen sind wichtig:

• Nur das Dringende. In einer mit verkürzter Frist einberufenen Versammlung darf nur über die Punkte beschlossen werden, deren Dringlichkeit die Verkürzung rechtfertigt; alles andere gehört in eine Versammlung mit regulärer Frist (LG München I, 1 S 14381/23 WEG, Rn. 66).
• Notmaßnahmen brauchen oft gar keine Versammlung. Die Verwaltung darf und muss handeln, wenn es zur Abwendung eines Nachteils nötig ist (§ 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG). Ohne Verwaltung darf jeder Eigentümer einen unmittelbar drohenden Schaden abwenden (§ 18 Abs. 3 WEG). Was eine WEG ohne Verwaltung sonst regeln muss, steht im Ratgeber WEG ohne Verwalter.

Fehler, die Sie vermeiden sollten

• Vom Absendetag rechnen. Es zählt der Zugang. Briefe brauchen Zeit.
• Auf die alte Gemeinschaftsordnung vertrauen. Eine oder zwei Wochen reichen seit 2020 in der Regel nicht mehr (§ 47 WEG).
• Eigentümer vergessen. Jeder muss eingeladen werden, auch der Erbe, der im Ausland lebt, und der Käufer, der gerade erst eingetragen wurde. Halten Sie eine aktuelle Liste mit E-Mail- und Postadressen.
• Dringlichkeit vorschieben. Wer verkürzt, sollte begründen können, warum es nicht warten konnte, und nur das Dringende auf die Tagesordnung setzen.
• Unterlagen nachreichen. Angebote und Entwürfe gehören mit in die Einladung, damit alle sich vorbereiten können.

Häufige Fragen

Keine Rechtsberatung. Dieser Text erklärt die allgemeine Rechtslage, Stand Oktober 2026. Er ersetzt keine Beratung im Einzelfall, etwa durch eine Anwältin oder einen Anwalt für Wohnungseigentumsrecht oder Ihren Eigentümerverein. Ihre Gemeinschaftsordnung kann Abweichendes regeln, soweit das Gesetz es zulässt.

Quellen

• Wohnungseigentumsgesetz: gesetze-im-internet.de/woeigg (§§ 18, 23, 24, 25, 27, 45, 47)
• BGB: § 126b (Textform), § 130 (Zugang)
• BT-Drucksache 19/22634, Beschlussempfehlung des Rechtsausschusses zum WEMoG, S. 45 (Ladungsfrist von zwei auf drei Wochen)
• LG München I, Endurteil vom 15.10.2025, 1 S 14381/23 WEG, Rn. 62 bis 67, gesetze-bayern.de
• BGH, Urteil vom 24.01.2020, V ZR 110/19 (Angebote der Bewerber mit der Einladung), PDF beim BGH