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Ratgeber für Eigentümer

Fernablesbare Zähler in der WEG: Frist Ende 2026, Ausnahmen und Beschluss

Von Florian Kluge · Stand: Oktober 2026 · Lesezeit etwa 8 Minuten

Mehrere alte Wasserzähler an Rohrleitungen und Metallschläuchen vor einer verputzten Hauswand
Foto: Godspower Abdulahi / Unsplash
Kurz gesagt Nicht fernablesbare Heizkostenverteiler, Wärme- und Warmwasserzähler, die bis zum 01.12.2021 eingebaut wurden, müssen bis zum 31.12.2026 fernablesbar, an ein Smart-Meter-Gateway anbindbar und interoperabel sein (§ 5 Abs. 3 HeizkostenV). Das gilt nur, soweit § 11 HeizkostenV keine Ausnahme für die jeweilige Versorgung vorsieht. Die Pflicht entfällt auch, wenn die Umrüstung im Einzelfall wegen besonderer Umstände technisch nicht möglich ist oder durch einen unangemessenen Aufwand oder in sonstiger Weise zu einer unbilligen Härte führen würde. In der WEG entscheidet die Gemeinschaft über die Geräte, nicht der einzelne Vermieter.

Dieser Ratgeber gilt für Häuser mit zentraler Heizung oder zentralem Warmwasser, soweit die jeweilige Versorgung nicht nach § 11 HeizkostenV ausgenommen ist. Wie die Heizkosten selbst verteilt werden, erklärt das Glossar unter Heizkostenabrechnung.

Was bis zum 31.12.2026 gilt

Fernablesbar ist ein Gerät, wenn es „ohne Zugang zu einzelnen Nutzeinheiten abgelesen werden kann“ (§ 5 Abs. 2 Satz 2 HeizkostenV). Für Ihre Gemeinschaft heißt das:

Die Frist
Nicht fernablesbare Geräte, die bis zum 01.12.2021 eingebaut wurden, müssen bis zum 31.12.2026 die Anforderungen des § 5 Abs. 2 und 5 erfüllen, durch Nachrüstung oder Austausch. Dasselbe gilt für später einzeln ersetzte oder ergänzte Geräte, wenn die anderen Geräte des Gesamtsystems beim Ersatz oder bei der Ergänzung nicht fernablesbar waren. Beides gilt nur, soweit § 11 HeizkostenV keine Ausnahme für die jeweilige Versorgung mit Wärme oder Warmwasser vorsieht. Die Umrüstungspflicht entfällt, wenn dies im Einzelfall wegen besonderer Umstände technisch nicht möglich ist oder durch einen unangemessenen Aufwand oder in sonstiger Weise zu einer unbilligen Härte führen würde. Geräte, die nach dem 01.12.2021 eingebaut werden, müssen schon beim Einbau fernablesbar sein. Ausnahme: Ein einzelnes Gerät wird ersetzt oder ergänzt, und die übrigen Geräte des Systems sind dabei nicht fernablesbar (§ 5 Abs. 2 Satz 1 und 4, Abs. 3 HeizkostenV).
Was die neuen Geräte können müssen
Sie müssen sicher an ein Smart-Meter-Gateway angebunden werden können. Außerdem müssen sie mit Geräten anderer Hersteller interoperabel sein, sodass ein anderer Messdienst sie selbst fernablesen kann (§ 5 Abs. 2 Satz 3, Abs. 5 Satz 1 und 2).
Der Schlüssel
Das Schlüsselmaterial der Geräte ist dem Gebäudeeigentümer kostenfrei zur Verfügung zu stellen (§ 5 Abs. 5 Satz 3). Lassen Sie es sich übergeben; dann kann später auch ein anderer Messdienst ablesen.
Die Ausnahmen
Soweit § 11 HeizkostenV die jeweilige Versorgung ausnimmt, gilt die Ausstattungspflicht nicht. Wollen Sie sich auf diese Ausnahme oder auf die Härteausnahme unter „Die Frist“ stützen, lassen Sie sich die Gründe schriftlich geben.
Eine spätere Frist
Schon fernablesbare Geräte, die bis zum 01.12.2022 eingebaut wurden, müssen erst nach dem 31.12.2031 an ein Smart-Meter-Gateway anbindbar und interoperabel sein (§ 5 Abs. 4).

Die Frist gilt unverändert. Die Verordnung wurde zuletzt am 16.10.2023 geändert. Das Gesetz zur Änderung des Gebäudeenergiegesetzes und weiterer Vorschriften vom 23.07.2026 lässt sie unberührt (geprüft am 26.10.2026) (BGBl. 2026 I Nr. 226).

Wer in der WEG entscheidet

Die Verordnung spricht vom Gebäudeeigentümer. In der WEG gibt es zwei Ebenen: Gegenüber den Eigentümern steht die Gemeinschaft an seiner Stelle, gegenüber einem Mieter der vermietende Eigentümer. Über Auswahl und Anbringung der Geräte entscheidet deshalb die Gemeinschaft. Sie folgt dabei den Regeln des WEG für die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums (§§ 1 Abs. 2 Nr. 3, 3 Satz 2 HeizkostenV).

  1. Beschluss in der Versammlung: Soweit keine abweichende Vereinbarung entgegensteht, entscheidet die Mehrheit der abgegebenen Stimmen. Jeder Eigentümer hat eine Stimme, wenn die Gemeinschaftsordnung nichts anderes regelt (§ 3 HeizkostenV, §§ 19 Abs. 1, 25 Abs. 1 und 2 WEG). Die Umrüstung muss in der Einladung als Gegenstand bezeichnet sein. Die Einladungsfrist soll mindestens drei Wochen betragen, außer bei besonderer Dringlichkeit (§§ 23 Abs. 2, 24 Abs. 4 WEG).
  2. Beschluss ohne Versammlung: Alle Eigentümer müssen in Textform zustimmen. Ausnahme: Die Gemeinschaft hat vorher für genau diesen Gegenstand beschlossen, dass die Mehrheit der abgegebenen Stimmen genügt (§ 23 Abs. 3 WEG). Muster: Umlaufbeschluss der WEG.
  3. Ohne Verwalter: Dann vertreten alle Eigentümer die Gemeinschaft gemeinschaftlich (§ 9b Abs. 1 Satz 2 WEG), auch beim Vertrag mit dem Messdienst: Alle unterschreiben, oder alle bevollmächtigen eine Person. Mehr dazu: WEG ohne Verwalter.
  4. Wenn nichts passiert: Jeder Eigentümer kann von der Gemeinschaft eine Verwaltung verlangen, die ordnungsmäßig ist und den gesetzlichen Regelungen entspricht (§ 18 Abs. 2 Nr. 1 WEG). Unterbleibt ein notwendiger Beschluss, kann das Gericht ihn auf Klage eines Eigentümers fassen (Beschlussersetzungsklage, § 44 Abs. 1 Satz 2 WEG). Grundsätzlich müssen Sie den Beschluss vorher erfolglos in der Versammlung beantragt haben. Eine Vorbefassung ist ausnahmsweise entbehrlich, wenn mit an Sicherheit grenzender Wahrscheinlichkeit keine erforderliche Mehrheit zu erwarten und die Befassung daher eine unnötige Förmelei wäre (BGH, Urteil vom 14.02.2025, V ZR 86/24, Rn. 5).

Kaufen oder mieten: Wer was bezahlt

Kauf: Kauft die Gemeinschaft die Geräte, sind die Kosten der Anbringung wie Verwaltungskosten zu verteilen. Nach dem WEG heißt das: nach Miteigentumsanteilen, soweit nichts anderes vereinbart ist. Für einzelne Kosten kann die Gemeinschaft einen anderen Verteilungsschlüssel beschließen (§ 3 Satz 3 HeizkostenV, § 16 Abs. 2 WEG).

Miete: Mietet die Gemeinschaft die Geräte, gehört die Miete zu den laufenden Kosten von Heizung und Warmwasser (§ 7 Abs. 2, § 8 Abs. 2 HeizkostenV). Sie wird jedes Jahr mit diesen Kosten verteilt und steht in der Jahresabrechnung. Eine Miete ist den Nutzern vorher unter Angabe der Kosten mitzuteilen. Sie ist unzulässig, wenn die Mehrheit der Nutzer innerhalb eines Monats nach Zugang der Mitteilung widerspricht (§ 4 Abs. 2 Satz 2 HeizkostenV). Nennen Sie die Kosten deshalb schon in der Einladung, und informieren Sie als Vermieter auch Ihren Mieter vorher.

Nach der Umrüstung: Sind fernablesbare Geräte eingebaut, müssen die Nutzer monatlich Abrechnungs- oder Verbrauchsinformationen bekommen. Die Kosten dafür gehören ebenfalls zu den Heizkosten (§§ 6a Abs. 1 Nr. 2, 7 Abs. 2 HeizkostenV). Regeln Sie im Vertrag, dass der Messdienst diese Informationen liefert, auch an Mieter, und planen Sie die Kosten für Miete und Informationen im Wirtschaftsplan ein.

Ob Sie als Vermieter Kosten an Ihren Mieter weitergeben können, richtet sich nach Mietvertrag und Mietrecht; das behandelt dieser Ratgeber nicht.

Die 3 Prozent: Mieter, Vermieter, Gemeinschaft

Die Verordnung gibt dem Nutzer zwei Kürzungsrechte zu je 3 Prozent.

Für vermietende Eigentümer entsteht eine Lücke: Ihr Mieter kann Ihnen gegenüber kürzen, obwohl die Gemeinschaft über die Geräte entscheidet. Ihren Anteil an die Gemeinschaft zahlen Sie trotzdem in voller Höhe. Ob Sie den Ausfall als Schaden von der Gemeinschaft ersetzt verlangen können, richtet sich nach den allgemeinen Vorschriften; die Verordnung selbst gibt Ihnen keinen Ausgleich. Greift eine Ausnahme nach § 5 Abs. 3 Satz 2, fehlt die Ausstattung nicht „entgegen“ der Vorschrift; dann besteht auch dieses Kürzungsrecht nicht.

Fiktives Beispiel: sechs Wohnungen

Ein Berliner Altbau mit sechs Wohnungen hat eine Zentralheizung mit zentralem Warmwasser. In den Wohnungen hängen 24 Heizkostenverteiler und 6 Warmwasserzähler, 2016 eingebaut und nicht fernablesbar. Die Gemeinschaftsordnung regelt die Kosten nicht abweichend. Ein Messdienst bietet Kauf und Montage neuer Geräte für 3.600 € brutto an.

WohnungMEAAnteil Umrüstung
W1140/1.000504,00
W2150/1.000540,00
W3160/1.000576,00
W4170/1.000612,00
W5180/1.000648,00
W6200/1.000720,00
Summe1.000/1.0003.600,00

Beträge in Euro, brutto, erfunden, keine Marktpreise. Rechenweg W4: 3.600 € × 170/1.000 = 612 €.

Wenn die Gemeinschaft die Frist verpasst: W4 ist vermietet; der Mieter wohnt das ganze Jahr 2027 dort. Angenommen, die alten Geräte hängen bis Ende 2027 und keine Ausnahme greift. Die Heizkostenabrechnung 2027 weist für W4 1.460 € Heiz- und Warmwasserkosten aus.

W4, Abrechnung 2027Euro
Anteil laut Heizkostenabrechnung1.460,00
Kürzung des Mieters, 3 %43,80
Zahlt der Mieter1.416,20
Zahlt der Eigentümer an die Gemeinschaft1.460,00
Trägt der Eigentümer selbst43,80

Rechenweg: 1.460 € × 3 % = 43,80 €; 1.460 € − 43,80 € = 1.416,20 €.

Die 43,80 € ersetzen die Umrüstung nicht: Die Pflicht bleibt bestehen, und jeder Eigentümer kann sie von der Gemeinschaft verlangen. Rüstet die Gemeinschaft um, zahlt W4 einmalig 612 €. Danach müssen allerdings die monatlichen Informationen kommen, sonst droht die Kürzung nach § 12 Abs. 1 Satz 3.

Beschlussvorlage

So könnte der Antrag für die Versammlung lauten. Die Einladung muss erkennen lassen, dass über die Umrüstung einschließlich Kauf oder Miete, Kostenverteilung und gegebenenfalls Sonderumlage beschlossen werden soll (§ 23 Abs. 2 WEG).

Muster. Eckige Klammern ersetzen. Nicht anwaltlich geprüft.

„Die Wohnungseigentümer beschließen:

  1. Die nicht fernablesbaren Heizkostenverteiler und Warmwasserzähler werden bis [Datum, spätestens 31.12.2026] so nachgerüstet oder ausgetauscht, dass sie die Anforderungen des § 5 Abs. 2 und 5 HeizkostenV erfüllen.
  2. Die Gemeinschaft [kauft / mietet] die Geräte nach dem Angebot von [Messdienst] vom [Datum] über [Betrag] € brutto [einmalig / jährlich]. [Bei Miete:] Der Mietvertrag darf erst geschlossen werden, wenn die Nutzer vorher unter Angabe der dadurch entstehenden Kosten informiert wurden und die Frist von einem Monat nach Zugang der Mitteilung abgelaufen ist, ohne dass die Mehrheit der Nutzer widersprochen hat (§ 4 Abs. 2 Satz 2 HeizkostenV).
  3. Der Vertrag muss vorsehen: kostenfreie Übergabe des Schlüsselmaterials an die Gemeinschaft, Ablesung ohne Zutritt zu den Wohnungen und monatliche Abrechnungs- oder Verbrauchsinformationen nach § 6a HeizkostenV für alle Nutzer, auch Mieter.
  4. [Bei Kauf:] Die Kosten werden nach Miteigentumsanteilen verteilt und als Sonderumlage erhoben, fällig am [Datum].
  5. Der Vertrag wird [vom Verwalter / von allen Eigentümern gemeinsam / von [Name] mit Vollmacht aller Eigentümer] geschlossen; wer ihn schließt, stimmt auch die Montagetermine mit den Bewohnern ab.“

Prüfen Sie vorher, was Ihre Gemeinschaftsordnung zu Stimmrecht und Kosten regelt. Wie eine Sonderumlage beschlossen und fällig gestellt wird, zeigt der Ratgeber Sonderumlage in der WEG.

Was Sie in den nächsten 7 Tagen tun können

Fehler, die Sie vermeiden sollten

Häufige Fragen

Bis wann müssen Heizkostenverteiler fernablesbar sein?

Nicht fernablesbare Heizkostenverteiler und Zähler, die bis zum 01.12.2021 eingebaut wurden, müssen bis zum 31.12.2026 nachgerüstet oder ausgetauscht werden. Nachrüsten oder austauschen muss man ebenso später einzeln ersetzte oder ergänzte Geräte, wenn die anderen Geräte des Systems beim Ersatz oder bei der Ergänzung nicht fernablesbar waren. Die Pflicht gilt nur, soweit § 11 HeizkostenV keine Ausnahme für die jeweilige Versorgung mit Wärme oder Warmwasser vorsieht. Sie entfällt auch, wenn dies im Einzelfall wegen besonderer Umstände technisch nicht möglich ist oder durch einen unangemessenen Aufwand oder in sonstiger Weise zu einer unbilligen Härte führen würde. Neue Geräte müssen an ein Smart-Meter-Gateway anbindbar und interoperabel sein (§ 5 Abs. 2, 3 und 5 HeizkostenV).

Wer entscheidet in der Eigentümergemeinschaft über die neuen Zähler?

Die Gemeinschaft, nicht der einzelne Vermieter (§ 1 Abs. 2 Nr. 3, § 3 Satz 2 HeizkostenV). Soweit keine abweichende Vereinbarung entgegensteht, genügt in der Versammlung die Mehrheit der abgegebenen Stimmen. Ohne Versammlung müssen alle Eigentümer in Textform zustimmen. Ausnahme: Die Gemeinschaft hat vorher für diesen Gegenstand beschlossen, dass die Mehrheit genügt (§ 3 HeizkostenV, §§ 19 Abs. 1, 23 Abs. 3, 25 Abs. 1 WEG).

Wer zahlt die fernablesbaren Zähler in der WEG?

Kauft die Gemeinschaft die Geräte, werden die Kosten der Anbringung wie Verwaltungskosten verteilt. Das heißt: nach Miteigentumsanteilen, soweit nichts anderes vereinbart oder beschlossen ist (§ 3 Satz 3 HeizkostenV, § 16 Abs. 2 WEG). Mietet sie die Geräte, gehört die Miete zu den Kosten von Heizung und Warmwasser und wird mit ihnen verteilt. Eine Miete ist den Nutzern vorher unter Angabe der Kosten mitzuteilen. Widerspricht die Mehrheit der Nutzer innerhalb eines Monats nach Zugang der Mitteilung, ist sie unzulässig (§§ 4 Abs. 2 Satz 2, 7 Abs. 2, 8 Abs. 2 HeizkostenV).

Darf mein Mieter die Heizkosten um 3 Prozent kürzen?

Ja, wenn die fernablesbare Ausstattung entgegen § 5 Abs. 2 oder 3 HeizkostenV fehlt, also nicht, wenn eine Ausnahme greift. Bei Geräten, die bis zum 01.12.2021 eingebaut wurden, ist das erst nach dem 31.12.2026 der Fall. Dann darf er seinen Anteil in der Abrechnung um 3 Prozent kürzen. Dasselbe gilt, wenn die Informationen nach § 6a fehlen oder unvollständig sind (§ 12 Abs. 1 Satz 2 und 3). Das Recht richtet sich gegen Sie als Vermieter, auch wenn die Gemeinschaft über die Geräte entscheidet (§ 1 Abs. 2 Nr. 3).

Kann ich als Eigentümer gegenüber der WEG um 3 Prozent kürzen?

Nein. Die Kürzungsrechte gelten nicht im Verhältnis zwischen Wohnungseigentümer und Gemeinschaft; dort bleibt es bei den allgemeinen Vorschriften (§ 12 Abs. 1 Satz 4 HeizkostenV). Sie können aber von der Gemeinschaft eine Verwaltung verlangen, die den gesetzlichen Regelungen entspricht. Notfalls können Sie die notwendige Beschlussfassung gerichtlich ersetzen lassen (§§ 18 Abs. 2 Nr. 1, 44 Abs. 1 Satz 2 WEG). Grundsätzlich müssen Sie den Beschluss vorher erfolglos in der Versammlung beantragt haben. Eine Vorbefassung ist ausnahmsweise entbehrlich, wenn mit an Sicherheit grenzender Wahrscheinlichkeit keine erforderliche Mehrheit zu erwarten und die Befassung daher eine unnötige Förmelei wäre (BGH V ZR 86/24, Rn. 5).

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Interesse vormerken

Keine Rechtsberatung. Dieser Text erklärt die allgemeine Rechtslage, Stand Oktober 2026. Er ersetzt keine Beratung im Einzelfall, etwa durch eine Anwältin oder einen Anwalt für Wohnungseigentumsrecht oder Ihren Eigentümerverein. Ihre Gemeinschaftsordnung kann Abweichendes regeln, soweit das Gesetz es zulässt.

Quellen