Heizungstausch in der WEG: Wer entscheidet, wer zahlt?

Quelle: heyklara.de/ratgeber/heizungstausch-weg/ · Stand Oktober 2026 · Arbeitshilfe, nicht anwaltlich geprüft. Sie ersetzt keinen auf Ihr Haus zugeschnittenen Beschlussantrag.

Von Florian Kluge · Stand: Oktober 2026 · Lesezeit etwa 10 Minuten

Dieser Ratgeber gilt für eine Heizung, die das ganze Haus versorgt. Bei Etagenheizungen kommt es darauf an, ob sie nach der Teilungserklärung zum Sondereigentum gehören; Anlagen, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch dienen, sind Gemeinschaftseigentum (§ 5 Abs. 2 WEG). Mehr dazu im Ratgeber Fenster, Balkon, Heizkörper: Wer zahlt in der WEG?

Was seit der Reform gilt

Das Änderungsgesetz vom 23.07.2026 steht im Bundesgesetzblatt 2026 I Nr. 226. Es benennt das Gesetz um, streicht die §§ 71 bis 73 und tritt in Stufen in Kraft (Art. 1 und Art. 9). Die Regeln für den Ersatz einer Heizung stehen jetzt in den §§ 42 bis 46 GModG. Wer eine Heizung ersetzt, wählt eine der Optionen aus § 42 Abs. 2 GModG: etwa Wärmepumpe, Wärmenetz, Solarthermie, Biomasse, eine Hybridheizung oder weiter Gas oder Öl. Dabei gelten die Vorgaben der §§ 43 bis 46 GModG.

Die Quote lässt sich auch anders erfüllen, etwa mit Solarthermie oder einer Wärmepumpen-Hybridheizung (§ 43 Abs. 3 bis 5 GModG). Betreibt ein Dritter die Anlage, etwa im Contracting, erfüllt er die Pflicht (§ 43 Abs. 6 GModG). Fällt die alte Heizung irreparabel aus und wird 2028 eine neue Gas- oder Ölheizung eingebaut, gilt die Pflicht erst zwölf Monate nach dem Einbau (§ 43 Abs. 7 Satz 1 GModG).

Noch offen ist ein weiteres Gesetz (Stand 26.10.2026): Bis zum 01.12.2026 soll die Bundesregierung eine Grüngas- und Grünheizölquote vorlegen. Sie soll die Lieferanten von Gas, Öl und Flüssiggas verpflichten, die Brennstoffe für Gebäude ab 2045 vollständig auf klimaneutrale umzustellen (§ 42a GModG). Wie diese Quote im Einzelnen aussieht, steht noch nicht fest. Die Pflichten aus § 43 GModG stehen unabhängig davon schon im Gesetz.

Erhaltung oder bauliche Veränderung

Ob alle zahlen, hängt davon ab, wie die Maßnahme einzuordnen ist. Die Technik allein entscheidet das nicht, sondern der Zustand der alten Anlage und was die Gemeinschaft darüber hinaus will.

Erhaltung

Ist die Heizung defekt oder verbraucht und wird sie durch eine vergleichbare ersetzt, gehört das zur ordnungsmäßigen Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums (§ 19 Abs. 2 Nr. 2 WEG). Soweit keine abweichende Vereinbarung entgegensteht, genügt die einfache Mehrheit der abgegebenen Stimmen (§ 25 Abs. 1 WEG).

Bauliche Veränderung

Maßnahmen, die über die ordnungsmäßige Erhaltung hinausgehen, sind bauliche Veränderungen (§ 20 Abs. 1 WEG). Das kann etwa der vorzeitige Tausch einer noch funktionierenden Heizung sein. Auch sie werden mit einfacher Mehrheit beschlossen, soweit keine abweichende Vereinbarung entgegensteht. Verboten sind Maßnahmen, die die Wohnanlage grundlegend umgestalten oder einen Eigentümer ohne sein Einverständnis gegenüber anderen unbillig benachteiligen (§ 20 Abs. 4 WEG).

Der Wechsel der Technik

Ersetzt die Gemeinschaft eine verbrauchte Gasheizung durch eine Wärmepumpe, kann das schon eine bauliche Veränderung sein. Die Gesetzesbegründung ordnet diese Fälle in die §§ 20 und 21 WEG ein: Tritt die bauliche Veränderung an die Stelle einer ohnehin nötigen Erhaltung, müssen sich nur die Mehrkosten amortisieren. Einen festen Zeitraum dafür gibt es nicht; bei energetischen Maßnahmen darf er auch länger als zehn Jahre sein. Maßgeblich ist die Prognose zum Zeitpunkt des Beschlusses (BT-Drs. 19/18791, S. 69).

Lassen Sie den Zustand der alten Anlage vom Fachbetrieb schriftlich bewerten. Das ist die Grundlage für die Einordnung und für die Frage, ob eine Reparatur noch wirtschaftlich ist.

Wer die neue Heizung bezahlt

Soweit keine abweichende Vereinbarung entgegensteht, reicht für den Bau die einfache Mehrheit. Für die Kosten gibt es drei Wege:

1. Erhaltung: Alle zahlen nach Miteigentumsanteilen (MEA), soweit nichts anderes vereinbart ist (§ 16 Abs. 2 Satz 1 WEG). Für einzelne Kosten können die Eigentümer eine andere Verteilung beschließen (§ 16 Abs. 2 Satz 2 WEG).
2. Bauliche Veränderung mit großer Mehrheit oder Amortisation: Alle zahlen nach MEA, wenn der Beschluss die doppelt qualifizierte Mehrheit erreicht und die Kosten nicht unverhältnismäßig sind. Das sind mehr als zwei Drittel der abgegebenen Stimmen und die Hälfte aller Miteigentumsanteile. Alle zahlen auch, wenn sich die Kosten in angemessener Zeit amortisieren (§ 21 Abs. 2 Satz 1 WEG).
3. Sonst: Es zahlen nur die Eigentümer, die zugestimmt haben, nach ihren Anteilen (§ 21 Abs. 3 WEG). Auch ein Beschluss über eine abweichende Verteilung darf den anderen diese Kosten nicht auferlegen (§ 21 Abs. 5 Satz 2 WEG).

Der dritte Weg passt schlecht zu einer Zentralheizung, die alle Wohnungen versorgt. Wer nicht zahlt, hat an den Nutzungen grundsätzlich keinen Anteil. Er kann nur verlangen, dass ihm die Beteiligung nach billigem Ermessen gegen angemessenen Ausgleich gestattet wird. Dann beteiligt er sich auch an den künftigen Kosten nach seinen Anteilen (§ 21 Abs. 3 Satz 2 und Abs. 4 WEG). Zeichnet sich keine große Mehrheit ab und lässt sich keine Amortisation belegen, lassen Sie den Fall vor der Versammlung rechtlich prüfen. Die Grundlagen erklärt der Ratgeber Bauliche Veränderung in der WEG.

Die laufenden Heizkosten verteilt die Gemeinschaft weiter nach der Heizkostenverordnung, also zu 50 bis 70 Prozent nach Verbrauch. Mehr dazu unter Heizkostenabrechnung.

Prüfen, abgleichen, warten

Unabhängig vom Tausch hat der Betreiber Pflichten für die laufende Anlage. In jedem Haus gilt: Die Anlage ist sachgerecht zu bedienen, und Komponenten mit wesentlichem Einfluss auf den Wirkungsgrad sind regelmäßig zu warten (§§ 59, 60 GModG). In Häusern mit mindestens sechs Wohnungen kommen hinzu:

• Hydraulischer Abgleich nach dem Einbau einer neuen Heizung (§ 60c Abs. 1 GModG).
• Betriebsprüfung einer nach 2023 eingebauten Wärmepumpe nach einer vollständigen Heizperiode, spätestens zwei Jahre nach Inbetriebnahme (§ 60a Abs. 1 GModG).
• Heizungsprüfung und -optimierung für wassergeführte Heizungen ohne Wärmepumpe: innerhalb eines Jahres nach Ablauf von 15 Jahren seit dem Einbau. Wurde die Heizung vor dem 01.10.2009 eingebaut, gilt als Frist der 30.09.2027 (§ 60b Abs. 1 GModG). Ausnahmen regelt § 60b Abs. 7 GModG (ab 01.01.2027 Abs. 6).

Ab dem 01.01.2027 gelten für diese Prüfungen teils neue Fassungen (Art. 2 des Änderungsgesetzes). Fragen Sie Ihren Fachbetrieb, welche Fassung für Ihre Anlage gilt. Für die Förderung brauchen auch kleinere Häuser den hydraulischen Abgleich (siehe Förderung).

Berlin: Wärmeplan und Wärmenetz

Der Berliner Senat hat am 16.06.2026 den gesamtstädtischen Wärmeplan beschlossen. In seiner Mitteilung heißt es: „Der Plan ist eine Orientierung, keine Vorschrift.“ Mit der Wärmekarte der Senatsverwaltung sehen Sie, in welchem voraussichtlichen Wärmeversorgungsgebiet Ihre Adresse liegt. Gebäudebezogene Aussagen enthält der Plan nach Angaben der Senatsverwaltung nicht.

Die Pflichten aus § 43 GModG knüpfen an den Einbau und an feste Daten an, nicht an den Wärmeplan. Der Wärmeplan verschiebt diese Daten nicht. Liegt Ihr Haus in einem Gebiet, in dem ein Wärmenetz in Frage kommt, fragen Sie den Netzbetreiber schriftlich, ob und wann ein Anschluss möglich ist und zu welchen Bedingungen. Eine Karte ist keine Zusage.

Förderung: erst beantragen, dann bauen

Für eine Heizung im Gemeinschaftseigentum ist die WEG bei der KfW antragsberechtigt (Zuschuss 458, Stand der KfW-Seite am 26.10.2026). Die wichtigsten Bedingungen:

• Höhe: 30 Prozent Grundförderung. Selbstnutzende Eigentümer können für ihre Wohnung Boni per Zusatzantrag erhalten, spätestens sechs Monate nach der Zusage und vor Einreichung der Nachweise; insgesamt höchstens 80 Prozent.
• Förderfähige Kosten: höchstens 28.000 € für die erste Wohnung, je 15.000 € für die zweite bis sechste und je 8.000 € ab der siebten. Der Betrag für die erste Wohnung sinkt ab dem 01.02.2027 halbjährlich um 750 €.
• Reihenfolge: Bestätigung zum Antrag von einer Energieeffizienz-Expertin oder einem Fachunternehmen, dann ein Liefer- oder Leistungsvertrag mit aufschiebender oder auflösender Bedingung, dann der Antrag, und erst nach der Zusage der Baubeginn. Eine Bedingung nachträglich in einen Vertrag aufzunehmen, ist nicht zulässig.
• Voraussetzungen: Der Bauantrag für das Gebäude liegt bei Antragstellung mindestens fünf Jahre zurück, und das Heizungsverteilsystem wird optimiert, einschließlich des hydraulischen Abgleichs. Den Antrag für die WEG stellt eine bevollmächtigte Person.
• Auszahlung: erst nach Abschluss und Nachweis, auf das Konto der WEG. Das Vorhaben muss innerhalb von 36 Monaten nach der Zusage abgeschlossen sein. Einen Rechtsanspruch auf die Förderung gibt es nicht.

Die Gemeinschaft muss die Rechnungen also zunächst voll bezahlen. Zur Zwischenfinanzierung bietet die KfW einen Ergänzungskredit an; für eine Maßnahme am Gemeinschaftseigentum kann die WEG nur den Kredit 359 beantragen, über eine bevollmächtigte Person bei einem Finanzierungspartner. Für Häuser mit höchstens fünf Wohnungen fördert das BAFA außerdem die Optimierung einer bestehenden Heizung mit 15 Prozent, nicht aber den Tausch des Wärmeerzeugers.

Fiktives Beispiel: sechs Wohnungen

Ein Berliner Altbau mit sechs Wohnungen und sechs Eigentümern wird mit einer Gas-Zentralheizung beheizt. Sie funktioniert, ist aber alt. Die Eigentümer wollen sie vorzeitig durch eine Wärmepumpe ersetzen; nach Einschätzung des Fachbetriebs eignet sich das Haus dafür. Weil die alte Anlage noch funktioniert, behandeln sie den Tausch als bauliche Veränderung. Die Gemeinschaftsordnung regelt Stimmrecht und Kosten nicht abweichend; jeder Eigentümer hat eine Stimme (§ 25 Abs. 2 WEG).

Die Mehrheit: 5 von 6 abgegebenen Stimmen sind mehr als zwei Drittel. Die Ja-Stimmen vertreten 850/1.000 Anteile, also mehr als die Hälfte aller Miteigentumsanteile. Die Kosten sind nicht unverhältnismäßig (Annahme des Beispiels). Alle sechs tragen die Kosten nach MEA, auch W1 (§ 21 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 WEG).

Die Kosten: Das Angebot lautet auf 60.000 € brutto, alles förderfähig. Die Obergrenze der KfW für sechs Wohnungen liegt bei 28.000 € + 5 × 15.000 € = 103.000 €. Die Gemeinschaft rechnet nur mit der Grundförderung: 60.000 € × 30 % = 18.000 €. Bleiben 42.000 € endgültige Kosten. Die Erhaltungsrücklage bleibt unberührt; die Eigentümer beschließen eine Sonderumlage über den vollen Betrag, weil der Zuschuss erst nach Abschluss kommt.

Beträge in Euro, brutto, erfunden, keine Marktpreise. Rechenweg W1: 60.000 € × 150/1.000 = 9.000 €; 18.000 € × 150/1.000 = 2.700 €; 9.000 € − 2.700 € = 6.300 €. Der Anteil am Zuschuss ist eine Rechengröße: Was mit dem Geld geschieht, wenn es auf dem WEG-Konto eingeht, etwa eine Erstattung nach MEA oder eine Zuführung zur Rücklage, beschließen die Eigentümer gesondert. Kommt keine Förderung, bleibt es bei 60.000 €.

Zum Vergleich: Stimmen W1 und W2 mit Nein, sind 4 von 6 Stimmen genau zwei Drittel, nicht mehr. Beschlossen ist der Tausch trotzdem. Dass alle zahlen, folgt dann nur noch aus einer belegten Amortisation (§ 21 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 WEG); sonst gilt § 21 Abs. 3 WEG mit den oben beschriebenen Fragen. Wie eine Sonderumlage beschlossen und fällig gestellt wird, zeigt der Ratgeber Sonderumlage in der WEG.

Wenn Sie vermieten

Für vermietende Eigentümer gelten zusätzliche Regeln, die hier nur kurz genannt sind:

• Eine Modernisierung kündigen Sie dem Mieter spätestens drei Monate vor Beginn in Textform an (§ 555c Abs. 1 BGB).
• Nach dem Einbau einer geförderten Heizung kann die Jahresmiete um 10 Prozent der für die Wohnung aufgewendeten Kosten abzüglich der Fördermittel steigen. Vorher werden pauschal 15 Prozent der Kosten als ohnehin nötige Erhaltung abgezogen; das gilt nicht für Kosten einer Gas-, Öl- oder Flüssiggasheizung im Sinne des § 43 GModG. Die Miete steigt höchstens um 0,50 € je Quadratmeter im Monat innerhalb von sechs Jahren (§ 559e Abs. 1 bis 3 BGB).
• Bei einer Wärmepumpe ist die volle Erhöhung grundsätzlich nur mit dem Nachweis einer Jahresarbeitszahl von mindestens 2,5 möglich; Ausnahmen gelten etwa für Häuser nach 1996 (§ 559f BGB).
• Bei einer neuen Gas- oder Ölheizung nach § 43 GModG tragen Sie ab 2028 die Hälfte der Gasnetzentgelte und CO2-Kosten. Ab 2029 tragen Sie auch die Hälfte der Kosten für die nach § 43 Abs. 1 GModG vorgeschriebenen Brennstoffe. Die Teilung dieser Brennstoffkosten gilt für höchstens 30 Prozent des verbrauchten Brennstoffs (§ 5a Abs. 3 CO2KostAufG). Wurde die neue Anlage nach einem irreparablen Ausfall der alten eingebaut, gilt die Teilung in bestimmten Fällen erst zwölf Monate nach dem Einbau (§ 5a Abs. 4 CO2KostAufG). Für eine Härtefallausnahme mit engen Voraussetzungen zählt auch, ob Sie in der WEG für eine andere Heizung eingetreten und überstimmt worden sind (§ 5d Abs. 2 Nr. 4 CO2KostAufG). Lassen Sie Ihren Antrag und Ihre Stimme protokollieren.

Was Sie in den nächsten 7 Tagen tun können

• Tag 1: Teilungserklärung, Gemeinschaftsordnung und die MEA aus dem Grundbuch holen; Blatt B vorbereiten.
• Tag 2: Unterlagen der Anlage sammeln: Einbaujahr, Wartungsberichte, Prüfungen, hydraulischer Abgleich.
• Tag 3: Einen Fachbetrieb oder eine Energieeffizienz-Expertin um eine Bewertung des Zustands und der Optionen bitten.
• Tag 4: Die Adresse in der Berliner Wärmekarte prüfen und beim Netzbetreiber schriftlich nach einem Anschluss fragen.
• Tag 5: Angebote anfordern: Bruttobetrag, laufende Kosten, Vertrag mit Bedingung für die Förderung.
• Tag 6: Einordnung und Kostenweg festhalten und das Beispiel mit Ihren Zahlen nachrechnen.
• Tag 7: Tagesordnung mit Bau, Finanzierung, Förderantrag und Vollmacht entwerfen. Was dazugehört, zeigt der Ratgeber Eigentümerversammlung.

Fehler, die Sie vermeiden sollten

• Nach altem Recht planen. Die 65-Prozent-Regel und die Fristen aus § 71n sind gestrichen; viele Ratgeber im Netz nennen sie noch.
• Beschluss und Kosten verwechseln. Soweit keine abweichende Vereinbarung entgegensteht, trägt die einfache Mehrheit den Bau, aber nicht automatisch die Zahlungspflicht aller.
• Genau zwei Drittel für genug halten. Das Gesetz verlangt mehr als zwei Drittel der abgegebenen Stimmen.
• Den Vertrag ohne Förderbedingung unterschreiben. Die Bedingung lässt sich nicht nachträglich aufnehmen, und ohne Antrag vor Baubeginn gibt es keinen Zuschuss.
• Mit dem Zuschuss statt mit dem Bruttobetrag planen. Die Rechnungen kommen vor der Auszahlung.
• Die Tagesordnung zu knapp fassen. Ist der Gegenstand in der Einladung nicht bezeichnet, ist der Beschluss anfechtbar (§ 23 Abs. 2 WEG).

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Keine Rechtsberatung. Dieser Text erklärt die allgemeine Rechtslage, Stand Oktober 2026. Er ersetzt keine Beratung im Einzelfall, etwa durch eine Anwältin oder einen Anwalt für Wohnungseigentumsrecht oder Ihren Eigentümerverein. Ihre Gemeinschaftsordnung kann Abweichendes regeln, soweit das Gesetz es zulässt.

Quellen

• Wohnungseigentumsgesetz: § 5, § 16, § 19, § 20, § 21, § 23, § 24, § 25, § 28
• Gebäudemodernisierungsgesetz: § 42, § 42a, § 43, § 59, § 60, § 60a, § 60b, § 60c (Fassung bis 31.12.2026)
• Gesetz zur Änderung des Gebäudeenergiegesetzes vom 23.07.2026, BGBl. 2026 I Nr. 226: Art. 1 (Umbenennung, Streichung der §§ 71 bis 73), Art. 2 (Änderungen ab 2027), Art. 9 (Inkrafttreten)
• CO2-Kostenaufteilungsgesetz: § 5a, § 5d
• Bürgerliches Gesetzbuch: § 555c, § 559e, § 559f
• BT-Drucksache 19/18791, Gesetzentwurf zum WEMoG, S. 69 (Amortisation, nur Mehrkosten gegenüber nötiger Erhaltung, kein fester Zeitraum)
• KfW: Heizungsförderung für Privatpersonen, Wohngebäude (458) und Ergänzungskredit (358, 359), abgerufen am 26.10.2026
• BAFA: Heizungsoptimierung, abgerufen am 26.10.2026
• Land Berlin: Senat beschließt Wärmeplan für Berlin, Pressemitteilung vom 16.06.2026; Berliner Wärmeplan und Wärmekarte