Sonderumlage in der WEG: Beschluss, Verteilung und Zahlung

Von Florian Kluge · Stand: Oktober 2026 · Lesezeit etwa 8 Minuten

In kleinen WEGs trifft eine Sonderumlage jeden spürbar. Sechs Eigentümer, eine unerwartete Reparatur, und plötzlich stehen vierstellige Beträge im Raum. Mit einem klaren Beschluss und einer fairen Fälligkeit lässt sich das meist ohne Streit lösen. Dieser Ratgeber zeigt, wie.

Was eine Sonderumlage ist

Ein Nachtrag zum Wirtschaftsplan

Die Eigentümer beschließen über die Vorschüsse zur Kostentragung und zu den Rücklagen (§ 28 Abs. 1 Satz 1 WEG). Nach der Gesetzesbegründung gehören dazu auch Sonderumlagen, die als Nachtrag zum Wirtschaftsplan beschlossen werden (BT-Drs. 19/18791, S. 76).

Wann sie in Frage kommt

Nach dem BGH, wenn die Ansätze des Wirtschaftsplans unrichtig waren, durch neue Tatsachen überholt sind oder der Plan aus anderen Gründen nicht durchgeführt werden kann (BGH, Urteil vom 15.12.2017, V ZR 257/16, Rn. 13).

Einfache Mehrheit

Es entscheidet die Mehrheit der abgegebenen Stimmen (§ 25 Abs. 1 WEG). Der Punkt muss in der Einladung bezeichnet sein (§ 23 Abs. 2 WEG). Ohne Versammlung geht es nur, wenn alle in Textform zustimmen (§ 23 Abs. 3 WEG); wie das abläuft, zeigt der Ratgeber Umlaufbeschluss.

Keine feste Obergrenze

Eine Höchstgrenze nennt das Gesetz nicht. Der Beschluss muss aber ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen (§ 19 Abs. 1 WEG). Orientieren Sie die Höhe am belegten Bedarf, etwa an Angeboten von Fachbetrieben. Wer den Beschluss für fehlerhaft hält, kann ihn binnen eines Monats anfechten (§ 45 WEG).

Sonderumlage oder Rücklage?

Die Erhaltungsrücklage ist genau für Reparaturen am Gemeinschaftseigentum da. Ob eine Maßnahme aus der Rücklage bezahlt wird, entscheiden die Eigentümer mit Mehrheit (§ 19 Abs. 1, § 25 Abs. 1 WEG). Was aus der Rücklage bezahlt wurde, darf in der Jahresabrechnung nicht noch einmal auf die Eigentümer verteilt werden (BGH, Urteil vom 11.04.2025, V ZR 96/24). Eine Sonderumlage brauchen Sie also vor allem dann, wenn die Rücklage nicht reicht oder wenn sie nicht ganz aufgebraucht werden soll, weil schon die nächste Reparatur absehbar ist.

Ein Kredit der Gemeinschaft ist die dritte Möglichkeit. Den Darlehensvertrag darf der Verwalter nur aufgrund eines Beschlusses abschließen (§ 9b Abs. 1 Satz 1 WEG). Zins und Tilgung laufen dann über das Hausgeld.

Ein Beispiel für sechs Wohnungen

Die Eigentümer haben drei Möglichkeiten:

Was das je Wohnung bedeutet, nach MEA verteilt:

Beträge in Euro. Beispiel B: 18.000 € × 150/1.000 = 2.700 €; 18.000 € × 175/1.000 = 3.150 €. Kontrolle: 2 × 2.700 € + 4 × 3.150 € = 18.000 €.

Variante C ist am billigsten für heute, lässt das Haus aber ohne Reserve. Variante A schont die Rücklage, verlangt aber auf einen Schlag bis zu 5.250 €. Die Eigentümer im Beispiel wählen B und teilen die Sonderumlage in drei gleiche Raten: 900 € für W1 und W2, 1.050 € für W3 bis W6, fällig am 03.05., 01.06. und 01.07.2027. Dass Eigentümer eine Sonderumlage in Raten beschließen können, erwähnt der BGH ausdrücklich (V ZR 257/16, Rn. 14).

Was in den Beschluss gehört

• Maßnahme und Zweck: wofür das Geld ist, mit Bezug auf das Angebot, über das abgestimmt wird.
• Gesamtbetrag: brutto, wie im Angebot.
• Finanzierung: welcher Teil aus der Rücklage kommt und welcher aus der Sonderumlage.
• Verteilung: nach MEA oder nach einem anderen Schlüssel, den die Eigentümer für diese Kosten beschließen (§ 16 Abs. 2 Satz 2 WEG). Bei baulichen Veränderungen gelten für die Kosten eigene Regeln (§ 16 Abs. 3, § 21 WEG).
• Betrag je Wohnung: ausgerechnet, damit jeder weiß, was er schuldet.
• Fälligkeit und Zahlungsweg: Daten der Raten und ob per Lastschrift eingezogen wird (§ 28 Abs. 3 WEG).
• Ein Rest: was geschieht, wenn die Maßnahme günstiger wird, etwa Zuführung zur Rücklage.

Ein Beschlussvorschlag für das Beispiel:

Die Fälligkeit gehört ausdrücklich in den Beschluss. Zum alten Recht hat der BGH entschieden, dass eine Sonderumlage ohne eine solche Regel erst fällig wird, wenn der Verwalter sie abruft (V ZR 257/16, Leitsatz b). Mit festen Daten weiß jeder, woran er ist, und es gibt keinen Streit darüber, wer bei einem Verkauf zahlt.

Wer zahlt, wenn die Wohnung verkauft wird?

Maßgeblich ist, wer Eigentümer ist, wenn ein Betrag fällig wird. Der Käufer haftet für eine Sonderumlage, die nach dem Eigentumswechsel fällig wird, auch wenn sie vorher beschlossen wurde (BGH, V ZR 257/16, Leitsatz a und Rn. 12). Für Beträge, die vor seinem Erwerb begründet und fällig waren, haftet er nicht (Rn. 8).

Im Beispiel wird W4 verkauft, der Käufer wird am 14.05.2027 im Grundbuch eingetragen. Die erste Rate von 1.050 €, fällig am 03.05., schuldet der Verkäufer. Die beiden Raten im Juni und Juli, zusammen 2.100 €, schuldet der Käufer. Wer das am Ende wirtschaftlich trägt, können Käufer und Verkäufer im Kaufvertrag regeln (Rn. 15). Fragen Sie vor einem Kauf deshalb nach beschlossenen, aber noch nicht fälligen Sonderumlagen.

Wenn Sie nicht zahlen können

• Früh sprechen. Sagen Sie der Verwaltung oder dem Beirat vor dem Beschluss, wenn ein hoher Einmalbetrag für Sie nicht machbar ist. Raten für alle oder ein späterer Termin lassen sich dann gleich mitbeschließen.
• Kein Erlass für Einzelne. Verzichtet die Gemeinschaft ohne nachvollziehbaren Grund auf Forderungen gegen einzelne Eigentümer, widerspricht das ordnungsmäßiger Verwaltung (LG München I, Urteil vom 15.10.2025, 1 S 14381/23 WEG, Rn. 56). Den Ausfall müssten sonst die anderen tragen.
• Eigene Finanzierung prüfen. Ein Kredit Ihrer Bank für Ihren Anteil ist Ihre Sache; ein Kredit der Gemeinschaft betrifft alle und braucht einen Beschluss.
• Folgen kennen. Ist der Zahltag nach dem Kalender bestimmt, kommen Sie ohne Mahnung in Verzug (§ 286 Abs. 2 Nr. 1 BGB). Dann fallen Verzugszinsen von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz an (§ 288 Abs. 1 BGB). Die Gemeinschaft kann klagen und vollstrecken. In einer Zwangsversteigerung sind solche Forderungen der Gemeinschaft bis zu einer Grenze vorrangig (§ 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG).

Vermieter können eine Sonderumlage für Reparaturen nicht auf ihre Mieter umlegen. Umlagefähig sind nur Betriebskosten, und Instandhaltungskosten gehören nicht dazu (§ 556 Abs. 1 BGB, § 1 Abs. 2 Nr. 2 BetrKV). Bei einem konkreten Streit über Höhe, Verteilung oder Zahlung lassen Sie sich beraten.

Fehler, die Sie vermeiden sollten

• Ohne Angebot beschließen. Ein Betrag „auf Verdacht“ lädt zu Streit ein. Holen Sie mindestens ein belastbares Angebot ein, besser zwei.
• Fälligkeit offen lassen. Dann ist unklar, wann gezahlt werden muss und wer bei einem Verkauf zahlt.
• Rücklage komplett leeren. Die nächste Reparatur kommt bestimmt. Wie viel Reserve sinnvoll ist, zeigt der Ratgeber Erhaltungsrücklage.
• Nur über Rücklage und Umlage sprechen. Prüfen Sie auch, ob der Wirtschaftsplan für das nächste Jahr angepasst werden muss. Wie er aufgebaut ist, steht im Ratgeber Wirtschaftsplan.
• Abrechnung nicht prüfen. Im nächsten Jahr gehört die Sonderumlage in die Jahresabrechnung. Worauf Sie achten, zeigt die Checkliste zur Jahresabrechnung. Was die Verwaltung selbst kostet, steht im Ratgeber Kosten der Verwaltung.

Ihre WEG hat gerade keine Verwaltung, die Angebote einholt und den Beschluss vorbereitet? Dann müssen die Eigentümer das selbst organisieren. Wie, steht im Ratgeber WEG ohne Verwalter. Was das laufende Hausgeld enthält, erklärt der Ratgeber Hausgeld verstehen.

Häufige Fragen

Keine Rechtsberatung. Dieser Text erklärt die allgemeine Rechtslage, Stand Oktober 2026. Er ersetzt keine Beratung im Einzelfall, etwa durch eine Anwältin oder einen Anwalt für Wohnungseigentumsrecht oder Ihren Eigentümerverein. Ihre Gemeinschaftsordnung kann Abweichendes regeln, soweit das Gesetz es zulässt.

Quellen

• Wohnungseigentumsgesetz: gesetze-im-internet.de/woeigg (§§ 9b, 16, 19, 21, 23, 25, 28, 45)
• BGB: § 286, § 288, § 556; § 1 BetrKV; § 10 ZVG
• BT-Drucksache 19/18791, S. 76 (Sonderumlage als Nachtrag zum Wirtschaftsplan)
• BGH, Urteil vom 15.12.2017, V ZR 257/16 (Erwerber haftet für nach dem Eigentumswechsel fällige Sonderumlage; Fälligkeit), PDF beim BGH
• BGH, Urteil vom 11.04.2025, V ZR 96/24 (Entnahmen aus der Rücklage nicht erneut umlegen)
• LG München I, Endurteil vom 15.10.2025, 1 S 14381/23 WEG, Rn. 56, gesetze-bayern.de