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Ratgeber für Eigentümer

Jahresabrechnung der WEG prüfen: Checkliste für Eigentümer

Von Florian Kluge · Stand: Oktober 2026 · Lesezeit etwa 8 Minuten

Taschenrechner und Stift auf einem Blatt mit handschriftlichen Notizen
Foto: Aaron Lefler / Unsplash
Kurz gesagt Beschlossen wird nicht die ganze Abrechnung, sondern nur die Abrechnungsspitze: der Betrag, den jede Wohnung nachzahlt oder erstattet bekommt (§ 28 Abs. 2 WEG). Prüfen Sie deshalb zuerst, ob Ihr Betrag stimmt: beschlossene Vorschüsse, Verteilerschlüssel, Heizkosten, Rücklage. Dazu gehört ein Vermögensbericht mit dem Stand der Rücklagen (§ 28 Abs. 4 WEG). Belege dürfen Sie einsehen (§ 18 Abs. 4 WEG). Klären Sie Fragen vor der Versammlung. Wollen Sie den Beschluss anfechten, muss die Klage binnen eines Monats erhoben werden (§ 45 WEG).

Die Jahresabrechnung ist für viele Eigentümer das Dokument, bei dem das Vertrauen in die Verwaltung entschieden wird. Sie muss nicht perfekt aussehen, aber sie muss nachvollziehbar sein. Mit dieser Checkliste finden Sie in einer Stunde heraus, ob Sie Fragen stellen sollten.

Was Ihnen vorliegen sollte

Die Jahresabrechnung
Die Verwaltung hat nach Ablauf des Kalenderjahres eine Abrechnung über den Wirtschaftsplan aufzustellen, die außerdem die Einnahmen und Ausgaben enthält (§ 28 Abs. 2 Satz 2 WEG). Üblich sind eine Gesamtabrechnung für das Haus und eine Einzelabrechnung je Wohnung.
Der Beschlussvorschlag
Die Eigentümer beschließen über die Einforderung von Nachschüssen oder die Anpassung der beschlossenen Vorschüsse (§ 28 Abs. 2 Satz 1 WEG). Im Vorschlag sollte für jede Wohnung ein Betrag stehen.
Der Vermögensbericht
Er enthält den Stand der Rücklagen und eine Aufstellung des wesentlichen Gemeinschaftsvermögens und ist jedem Eigentümer zur Verfügung zu stellen (§ 28 Abs. 4 WEG). Das Gesetz sieht dafür keinen eigenen Beschluss vor.
Die Stellungnahme des Beirats
Gibt es einen Verwaltungsbeirat, soll er die Jahresabrechnung vor dem Beschluss prüfen und mit seiner Stellungnahme versehen (§ 29 Abs. 2 Satz 2 WEG).

Die Abrechnungsspitze verstehen

Seit der WEG-Reform ist nur noch die Zahlungspflicht Gegenstand des Beschlusses. Das Zahlenwerk dient lediglich ihrer Vorbereitung (BGH, Urteil vom 20.09.2024, V ZR 195/23). Die Spitze ist der Unterschied zwischen Ihrem Anteil an den tatsächlichen Kosten und den Vorschüssen, die laut Wirtschaftsplan beschlossen waren. Maßgeblich ist das beschlossene Hausgeld-Soll, nicht das, was tatsächlich überwiesen wurde. Offene Vorschüsse schulden Sie weiter aus dem alten Beschluss (BGH, V ZR 195/23).

Ihr Anteil an den tatsächlichen Kosten 20253.480,00 €
abzüglich beschlossene Vorschüsse für diese Kosten (12 × 270 €)− 3.240,00 €
Abrechnungsspitze: Nachzahlung240,00 €

Fiktives Rechenbeispiel. Haben Sie zwei Monatsraten nicht gezahlt, schulden Sie diese 540 € zusätzlich, aber aus dem Wirtschaftsplan; sie gehören nicht in die Spitze. Die Zuführung zur Erhaltungsrücklage wird gesondert betrachtet.

Die Checkliste

Belege einsehen

Jeder Eigentümer kann von der Gemeinschaft Einsicht in die Verwaltungsunterlagen verlangen (§ 18 Abs. 4 WEG), also auch in Rechnungen, Verträge und Kontoauszüge. Zum alten Recht hat der BGH entschieden: Die Einsicht findet grundsätzlich in den Geschäftsräumen der Verwaltung statt, dort dürfen Sie auf eigene Kosten Kopien anfertigen; eine Zusendung kann nur ausnahmsweise verlangt werden, etwa wenn Sie die Informationen sonst nicht rechtzeitig vor der Versammlung bekommen (BGH, Urteil vom 11.02.2011, V ZR 66/10).

  1. Anfragen in Textform, mit den Positionen, die Sie sehen wollen, und zwei Terminvorschlägen vor der Versammlung.
  2. Stichproben nehmen: die drei größten Kostenpositionen und alles, was gegenüber dem Vorjahr stark gestiegen ist.
  3. Je Rechnung prüfen: Ist sie an die Gemeinschaft gerichtet? Betrifft sie das Abrechnungsjahr und dieses Haus? Gibt es dazu genau eine Zahlung auf dem Kontoauszug?
  4. Fragen notieren und der Verwaltung vor der Versammlung schicken, mit Bitte um schriftliche Antwort.

Typische Fehlerquellen

Die folgenden Punkte sind keine Statistik, sondern Stellen, an denen sich Nachfragen lohnen:

Wenn Sie einen Fehler finden

Fragen Sie zuerst nach, schriftlich und vor der Versammlung. Viele Fehler lassen sich so korrigieren, bevor beschlossen wird. Antwortet die Verwaltung nicht, helfen die Schritte im Ratgeber Hausverwaltung reagiert nicht. Bleibt der Fehler im Beschluss, kommt eine Anfechtungsklage in Betracht:

Häufige Fragen

Wird über die ganze Jahresabrechnung abgestimmt?

Nein. Seit der WEG-Reform beschließen die Eigentümer nur über die Einforderung von Nachschüssen oder die Anpassung der beschlossenen Vorschüsse (§ 28 Abs. 2 Satz 1 WEG), die sogenannte Abrechnungsspitze. Die Jahresabrechnung selbst dient nur der Vorbereitung dieses Beschlusses (BGH, Urteil vom 20.09.2024, V ZR 195/23).

Bis wann kann ich den Beschluss anfechten?

Die Anfechtungsklage muss innerhalb eines Monats nach der Beschlussfassung erhoben und innerhalb von zwei Monaten nach der Beschlussfassung begründet werden (§ 45 WEG). Die Frist läuft ab dem Tag des Beschlusses, nicht ab dem Zugang des Protokolls. Die Klage richtet sich gegen die Gemeinschaft (§ 44 Abs. 2 WEG).

Lohnt eine Anfechtung, wenn ich nur einen Fehler gefunden habe?

Nur wenn der Fehler sich auf die Abrechnungsspitze und damit auf Ihre Zahlungspflicht auswirkt (BGH, Urteil vom 20.09.2024, V ZR 195/23). Ist ein fehlerhafter Posten rechnerisch abgrenzbar, kann der Beschluss auch nur teilweise für ungültig erklärt werden (BGH, Urteil vom 11.04.2025, V ZR 96/24). Fragen Sie vor der Versammlung bei der Verwaltung nach; oft lässt sich ein Fehler ohne Gericht korrigieren.

Kann die Verwaltung mir die Belege zuschicken?

Sie kann, muss aber in der Regel nicht. Zum alten Recht hat der BGH entschieden, dass die Einsicht grundsätzlich in den Geschäftsräumen der Verwaltung stattfindet und Sie dort auf eigene Kosten Kopien anfertigen können; eine Pflicht zur Zusendung besteht nur ausnahmsweise (BGH, Urteil vom 11.02.2011, V ZR 66/10). Fragen Sie trotzdem nach Scans; das spart beiden Seiten Zeit.

Muss ich die Nachzahlung leisten, wenn ich anfechte?

Ja, zunächst schon. Ein Beschluss ist gültig, solange er nicht durch rechtskräftiges Urteil für ungültig erklärt ist (§ 23 Abs. 4 Satz 2 WEG). Wer nicht zahlt, riskiert Mahnungen und Verzugszinsen (§§ 286, 288 BGB).

Muss der Beirat die Abrechnung prüfen?

Die Jahresabrechnung soll vom Verwaltungsbeirat geprüft und mit seiner Stellungnahme versehen werden, bevor die Eigentümer beschließen (§ 29 Abs. 2 Satz 2 WEG). Gibt es keinen Beirat, prüft jeder Eigentümer selbst.

Jeder Euro nachvollziehbar

Klara ist eine Hausverwaltung im Aufbau, gemacht für kleine Berliner WEGs mit 3 bis 12 Einheiten. Klara wird jede Buchung mit Beleg und Kostenart laufend für alle Eigentümer sichtbar machen, damit die Jahresabrechnung keine Überraschung ist. Jeder Betrag wird nach festen Regeln berechnet und lässt sich bis zum Beleg nachvollziehen. Prüfen und verantworten wird die Abrechnung Ihre Verwalterin oder Ihr Verwalter. Geplanter Preis: 29 € je Einheit, mindestens 149 € im Monat je WEG, inkl. MwSt.

Ehrlich gesagt: Klara startet 2027 und verwaltet heute noch keine WEG. Für Ihre aktuelle Abrechnung gilt die Checkliste oben. Wenn Ihre WEG für 2027 eine Verwaltung sucht, können Sie sie unverbindlich vormerken. Kein Vertrag, keine Kosten.

Interesse vormerken

Keine Rechtsberatung. Dieser Text erklärt die allgemeine Rechtslage, Stand Oktober 2026. Er ersetzt keine Beratung im Einzelfall, etwa durch eine Anwältin oder einen Anwalt für Wohnungseigentumsrecht oder Ihren Eigentümerverein. Wegen der kurzen Anfechtungsfrist sollten Sie rechtlichen Rat früh einholen.

Quellen