Wirtschaftsplan der WEG verstehen: Ein Beispiel für sechs Wohnungen

Von Florian Kluge · Stand: Oktober 2026 · Lesezeit etwa 8 Minuten

Viele Eigentümer sehen im Wirtschaftsplan nur eine Zahl: das neue Hausgeld. Dabei lässt sich in einer Viertelstunde prüfen, ob der Plan aufgeht. Dieser Ratgeber erklärt die Regeln kurz und zeigt dann ein vollständiges Beispiel, Position für Position.

Was der Wirtschaftsplan ist

Ein Plan für ein Kalenderjahr

Der Verwalter stellt jedes Jahr einen Wirtschaftsplan auf. Er enthält die Vorschüsse und die voraussichtlichen Einnahmen und Ausgaben (§ 28 Abs. 1 Satz 2 WEG). In einer selbstverwalteten WEG bestimmen die Eigentümer, wer das übernimmt; mehr dazu im Ratgeber WEG-Selbstverwaltung.

Beschlossen werden nur die Zahlungen

Gegenstand des Beschlusses sind die Vorschüsse zur Kostentragung und zu den Rücklagen (§ 28 Abs. 1 Satz 1 WEG). Das Zahlenwerk, aus dem sie abgeleitet werden, ist nicht Gegenstand des Beschlusses, sondern dient seiner Vorbereitung (BT-Drs. 19/18791, S. 76).

Der Beirat prüft vorher

Gibt es einen Verwaltungsbeirat, soll er den Plan vor dem Beschluss prüfen und mit einer Stellungnahme versehen (§ 29 Abs. 2 Satz 2 WEG).

Fälligkeit und Zahlungsweg

Die Eigentümer können beschließen, wann die Vorschüsse fällig werden und wie sie zu zahlen sind, etwa per Lastschrift (§ 28 Abs. 3 WEG).

Fortgeltung und Sonderumlage

Ein Beschluss kann vorsehen, dass die Vorschüsse bis zum nächsten Beschluss weitergelten. Eine Sonderumlage wird als Nachtrag zum Wirtschaftsplan beschlossen (BT-Drs. 19/18791, S. 76).

Das Beispiel: sechs Wohnungen in Berlin

Ein fiktives Altbau-Mehrfamilienhaus mit sechs Wohnungen und 420 m² Wohnfläche. Damit die Rechnung übersichtlich bleibt, entsprechen die Miteigentumsanteile (MEA) hier genau den Flächenanteilen. In echten Häusern weichen sie oft davon ab; maßgeblich sind die im Grundbuch eingetragenen Anteile (§ 16 Abs. 1 Satz 2 WEG).

Die geplanten Ausgaben

Gesetzlicher Verteilerschlüssel sind die Miteigentumsanteile (§ 16 Abs. 2 Satz 1 WEG). Für einzelne Kostenarten können die Eigentümer einen anderen Schlüssel beschließen (§ 16 Abs. 2 Satz 2 WEG). In unserem Beispiel haben sie das für die Verwaltervergütung getan: Sie wird je Wohnung verteilt.

Alle Beträge erfunden, keine Marktpreise. *Heizkosten: Vorschüsse hier nach MEA; abgerechnet wird nach der Heizkostenverordnung zu mindestens 50 und höchstens 70 Prozent nach Verbrauch (§ 7 Abs. 1 HeizkostenV).

Auf der Einnahmenseite stehen die Hausgeldvorschüsse von 25.560 €; weitere Einnahmen hat dieses Haus nicht. Nicht in den Plan gehören Kosten, die jeder Eigentümer selbst trägt: die Grundsteuer, die für jede Wohnung einzeln festgesetzt wird (§ 244 Abs. 3 Nr. 3 BewG), Reparaturen in der eigenen Wohnung und die eigene Hausratversicherung.

Das Hausgeld je Wohnung

Jede Wohnung trägt ihren Anteil an den Kosten nach MEA, ein Sechstel der Verwaltervergütung und ihren Anteil an der Rücklage. Für W1: 19.200 € × 150/1.000 = 2.880 €; dazu 360 € Verwaltung und 4.200 € × 150/1.000 = 630 € Rücklage.

Beträge in Euro. Kontrolle: 2 × 3.870 € + 4 × 4.455 € = 25.560 €, und 2.130 € × 12 = 25.560 €.

Mit den Summen aus dem Wirtschaftsplan Ihrer WEG rechnet der Hausgeld-Rechner den Monatsbetrag Ihrer Wohnung aus.

Der Beschluss

Ein Beschlussvorschlag für dieses Beispiel könnte so lauten:

Der letzte Satz ist wichtig. Ob ein Beschluss nur für ein Jahr gilt oder weiterläuft, wird sonst durch Auslegung ermittelt (BT-Drs. 19/18791, S. 76). Mit der ausdrücklichen Fortgeltung zahlt jede Wohnung auch dann weiter, wenn sich der nächste Beschluss verzögert. Einen neuen Plan muss der Verwalter trotzdem jedes Jahr aufstellen.

So prüfen Sie den Plan

• Summen: Ergeben alle Vorschüsse zusammen die geplanten Ausgaben plus Rücklage? Im Beispiel 25.560 €.
• Anteile: Summieren sich die MEA auf das Ganze, und stimmen sie mit dem Grundbuch überein?
• Schlüssel: Gibt es für jede Abweichung von den MEA einen Beschluss oder eine Vereinbarung?
• Vorjahr: Liegen die Positionen nahe an der letzten Jahresabrechnung? Große Sprünge sollten erklärt sein.
• Heizung: Passt der Ansatz zur letzten Abrechnung des Messdienstes und zu den aktuellen Energiepreisen?
• Rücklage: Passt die Zuführung zu den Reparaturen, die in den nächsten Jahren anstehen? Wie man das plant, zeigt der Ratgeber Erhaltungsrücklage.
• Verwaltung: Entspricht die Vergütung dem Vertrag, mit Mehrwertsteuer? Was kleine WEGs in Berlin zahlen, zeigt der Ratgeber Kosten der Verwaltung.

Vom Plan zur Abrechnung

Nach Jahresende wird abgerechnet. Beschlossen wird dann nur, was über die beschlossenen Vorschüsse hinaus nachzuzahlen ist oder wie sie angepasst werden (§ 28 Abs. 2 Satz 1 WEG). Für W1 waren im Beispiel 270 € im Monat für die Kosten vorgesehen (2.880 € + 360 € = 3.240 € im Jahr). Beträgt der tatsächliche Kostenanteil von W1 am Ende 3.480 €, ergibt sich eine Nachzahlung von 240 €. Genau dieses Beispiel rechnet die Checkliste zur Jahresabrechnung weiter. Die 52,50 € für die Rücklage laufen getrennt davon.

Gibt es keine Verwaltung, die den Plan aufstellt, bleibt die Pflicht trotzdem. Wie Gemeinschaften dann vorgehen, beschreibt der Ratgeber WEG ohne Verwalter.

Häufige Fragen

Keine Rechtsberatung. Dieser Text erklärt die allgemeine Rechtslage, Stand Oktober 2026. Er ersetzt keine Beratung im Einzelfall, etwa durch eine Anwältin oder einen Anwalt für Wohnungseigentumsrecht oder Ihren Eigentümerverein. Ihre Gemeinschaftsordnung kann Abweichendes regeln, soweit das Gesetz es zulässt.

Quellen

• Wohnungseigentumsgesetz: gesetze-im-internet.de/woeigg (§§ 16, 28, 29, 45)
• BT-Drucksache 19/18791, Gesetzentwurf zum WEMoG, S. 76 (Beschlussgegenstand, Fortgeltung, Sonderumlage als Nachtrag, jährliche Aufstellungspflicht)
• § 7 HeizkostenV: gesetze-im-internet.de/heizkostenv/__7.html; § 244 BewG: gesetze-im-internet.de/bewg/__244.html