Was ist ein Kostenverteilungsschlüssel?
Der Kostenverteilungsschlüssel legt fest, nach welchem Maßstab die Kosten einer Wohnungseigentümergemeinschaft auf die einzelnen Eigentümer verteilt werden; gesetzlich gilt das Verhältnis der im Grundbuch eingetragenen Miteigentumsanteile, soweit keine Vereinbarung, kein Beschluss und keine Sonderregel etwas anderes bestimmt.
Kurz erklärt
Das Wort steht nicht im Gesetz; üblich sind auch Verteilerschlüssel oder Umlageschlüssel. Verbreitete Maßstäbe sind Miteigentumsanteile, Wohnfläche, ein gleicher Betrag je Einheit, gemessener Verbrauch oder die Nutzung, etwa beim Aufzug.
Ein abweichender Schlüssel kann in der Gemeinschaftsordnung vereinbart sein. Außerdem können die Eigentümer für einzelne Kosten oder bestimmte Kostenarten mit einfacher Mehrheit einen anderen Schlüssel beschließen, auch abweichend von einer Vereinbarung. Für Heizung und Warmwasser gibt die Heizkostenverordnung den Rahmen vor, für bauliche Veränderungen gilt § 21 WEG.
Rechtsgrundlage
- § 16 Abs. 2 WEG
- Satz 1: Kosten nach dem Verhältnis der Miteigentumsanteile. Satz 2: abweichende Verteilung für einzelne Kosten oder bestimmte Arten von Kosten durch Beschluss.
- § 16 Abs. 3, § 21 WEG
- Eigene Kostenregeln für bauliche Veränderungen.
- § 3 HeizkostenV
- Die Verordnung gilt in der WEG unabhängig von abweichenden Vereinbarungen oder Beschlüssen.
- BGH, Urteil vom 22.03.2024, V ZR 81/23
- Gewählt werden darf jeder Maßstab, der den Interessen der Gemeinschaft und der Einzelnen angemessen ist und niemanden ungerechtfertigt benachteiligt (Leitsätze 1 und 2).
Beispiel
Die Verwaltervergütung eines fiktiven Hauses mit sechs Wohnungen beträgt 2.160 € im Jahr.
- Nach Miteigentumsanteilen: 2.160 € × 150/1.000 = 324 € und 2.160 € × 175/1.000 = 378 €
- Probe: 2 × 324 € + 4 × 378 € = 2.160 €
- Beschließen die Eigentümer eine Verteilung je Wohnung, zahlt jede 2.160 € ÷ 6 = 360 €.
Fiktives Beispiel, alle Beträge erfunden.
Häufige Fragen
Welche Kostenverteilungsschlüssel gibt es?
Gesetzlicher Regelfall sind die Miteigentumsanteile (§ 16 Abs. 2 Satz 1 WEG). Daneben kommen Wohnfläche, ein gleicher Betrag je Einheit, gemessener Verbrauch oder die tatsächliche Nutzung in Frage. Für Heizung und Warmwasser gelten grundsätzlich 50 bis 70 Prozent nach Verbrauch (§§ 7, 8 HeizkostenV); rechtsgeschäftlich vereinbarte höhere Anteile und Ausnahmen bleiben möglich (§§ 10, 11 HeizkostenV).
Kann die WEG den Kostenverteilungsschlüssel ändern?
Ja, für einzelne Kosten oder bestimmte Arten von Kosten mit einfacher Mehrheit (§ 16 Abs. 2 Satz 2, § 25 Abs. 1 WEG), auch abweichend von einer Vereinbarung wie der Gemeinschaftsordnung. Der neue Maßstab muss den Interessen der Gemeinschaft und der Einzelnen angemessen sein und darf niemanden ungerechtfertigt benachteiligen (BGH, Urteil vom 22.03.2024, V ZR 81/23).
Verwandte Begriffe
- Miteigentumsanteil
- Wirtschaftsplan
- Jahresabrechnung
- Heizkostenabrechnung
- Gemeinschaftsordnung
- Bauliche Veränderung
- Alle Begriffe
Mehr dazu
- Wirtschaftsplan der WEG verstehen: Ein Beispiel für sechs Wohnungen
- Jahresabrechnung der WEG prüfen: Checkliste für Eigentümer
Keine Rechtsberatung. Dieser Glossareintrag erklärt die allgemeine Rechtslage, Stand Oktober 2026. Er ersetzt keine Beratung im Einzelfall, etwa durch eine Anwältin oder einen Anwalt für Wohnungseigentumsrecht oder Ihren Eigentümerverein. Ihre Gemeinschaftsordnung kann Abweichendes regeln, soweit das Gesetz es zulässt.