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Ratgeber für Eigentümer

Hausmeister in der WEG beauftragen: Beschluss, Vertrag, Kosten und die Alternative für kleine Häuser

Von Florian Kluge · Stand: Oktober 2026 · Lesezeit etwa 9 Minuten

Ein Besen und eine Kehrschaufel lehnen an einem Pfosten auf einem gepflasterten Gehweg
Foto: Daniel von Appen / Unsplash
Kurz gesagt Den Hausmeister beauftragt die Gemeinschaft, nicht der einzelne Eigentümer. Ob die Gemeinschaft einen Hausmeister beauftragt, beschließen die Eigentümer, soweit Ihre Gemeinschaftsordnung nichts anderes regelt (§ 19 Abs. 1 WEG). Den beschlossenen Vertrag schließt der Verwalter im Namen der Gemeinschaft (§ 9b Abs. 1 WEG); ohne Verwalter vertreten alle Eigentümer sie gemeinsam. Die Kosten tragen alle nach Miteigentumsanteilen, soweit nichts anderes vereinbart oder beschlossen ist (§ 16 Abs. 2 WEG). Kleine WEGs vergeben die Arbeit oft als Einzelaufträge für Reinigung, Winterdienst und Garten, die jemand kontrollieren muss.

Was ein Hausmeister ist und welche Aufgaben typisch sind, erklärt das Glossar unter Hausmeister. Hier geht es darum, wie Ihre WEG einen findet, beauftragt und bezahlt.

Wer entscheidet und wer unterschreibt

Die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums obliegt der Gemeinschaft (§ 18 Abs. 1 WEG). Treppenhaus, Hof, Garten und Mülltonnenplatz gehören dazu. Deshalb ist die Gemeinschaft Vertragspartnerin des Hausmeisters, und sie zahlt ihn aus dem Hausgeld.

  1. Beschluss: Die Eigentümer beschließen mit der Mehrheit der abgegebenen Stimmen; jeder Eigentümer hat eine Stimme, wenn die Gemeinschaftsordnung nichts anderes regelt (§ 25 Abs. 1 und 2 WEG). Der Gegenstand muss in der Einladung stehen (§ 23 Abs. 2 WEG). Ohne Versammlung müssen alle Eigentümer in Textform zustimmen, es sei denn, die Gemeinschaft hat vorher für genau diesen Gegenstand beschlossen, dass die Mehrheit genügt (§ 23 Abs. 3 WEG; Muster: Umlaufbeschluss).
  2. Unterschrift mit Verwalter: Der Verwalter vertritt die Gemeinschaft nach außen (§ 9b Abs. 1 Satz 1 WEG). Ohne Beschluss darf er nur handeln, wenn die Maßnahme untergeordnete Bedeutung hat und nicht zu erheblichen Verpflichtungen führt, oder wenn sie zur Wahrung einer Frist oder zur Abwendung eines Nachteils erforderlich ist (§ 27 Abs. 1 WEG). Ein Dauervertrag über Jahre ist meist mehr als das; ein einzelner Einsatz nach Schneefall kann darunter fallen.
  3. Unterschrift ohne Verwalter: Dann vertreten alle Eigentümer die Gemeinschaft gemeinschaftlich (§ 9b Abs. 1 Satz 2 WEG): Alle unterschreiben, oder alle bevollmächtigen eine Person. Mehr dazu: WEG-Selbstverwaltung.
  4. Spielraum für Einzelaufträge: Die Eigentümer können die Befugnisse des Verwalters durch Beschluss erweitern (§ 27 Abs. 2 WEG), etwa: Einzelaufträge für Reinigung, Garten und Winterdienst bis zu einem festen Betrag je Auftrag und Jahr ohne neuen Beschluss.

Firma, Minijob oder Miteigentümer

Hausmeisterdienst: Die Gemeinschaft schließt einen Dienstleistungsvertrag und bekommt Rechnungen. Urlaub, Krankheit und Ersatz organisiert die Firma. Für kleine Häuser ist das der übliche Weg.

Angestellter Hausmeister im Minijob: Dann ist die Gemeinschaft Arbeitgeberin. Eine WEG ist kein Privathaushalt; sie meldet den Minijob deshalb nicht im Haushaltsscheck-Verfahren, sondern im gewerblichen Verfahren bei der Minijob-Zentrale an, zahlt die Abgaben und kümmert sich um die Unfallversicherung (Minijob-Zentrale). Die Verdienstgrenze liegt 2026 bei 603 € im Monat und steigt 2027 auf 633 € (§ 8 Abs. 1a SGB IV; Minijob-Zentrale).

Ein Miteigentümer übernimmt die Arbeit: Unbezahlt ist das sozialversicherungsrechtlich ohne Bedeutung. Überträgt die Gemeinschaft ihm nur Einzelaufgaben wie Rasenmähen oder Reinigung, liegt nach Auffassung der Minijob-Zentrale in der Regel kein Beschäftigungsverhältnis vor. Bekommt er den umfassenden Aufgabenbereich eines Hausmeisters mit Weisungen, Arbeitsmitteln und festem Verdienst, kann eine Beschäftigung vorliegen, etwa ein Minijob. Im Zweifel entscheidet die Clearingstelle der Deutschen Rentenversicherung verbindlich. Über den Vertrag mit ihm stimmt der Miteigentümer selbst nicht mit (§ 25 Abs. 4 WEG).

Mitarbeit per Mehrheit anordnen ist heikel. Der BGH hat zum Recht vor der Reform 2020 entschieden: Ein Mehrheitsbeschluss kann einzelnen Eigentümern keine Leistungspflichten außerhalb der gemeinschaftlichen Kosten auferlegen; eine Pflicht, Räumen und Streuen im Wechsel zu übernehmen, braucht eine Vereinbarung (Urteil vom 09.03.2012, V ZR 161/11, Rn. 11 f.). Gehen Sie davon aus, dass das weiter gilt, und setzen Sie auf freiwillige Mithilfe.

Kleine WEG: Einzelaufträge statt Hausmeister

In einem Haus mit sechs Wohnungen gibt es selten genug Arbeit für einen eigenen Hausmeister. Häufig reichen drei Verträge: eine Reinigungsfirma fürs Treppenhaus, ein Winterdienst und ein Gärtner für wenige Einsätze im Jahr. Mülltonnen und den Blick auf Keller und Dach übernehmen oft Bewohner freiwillig. Der Preis dafür ist Abstimmung: Jemand muss Termine halten, Mängel melden und kontrollieren, ob gestreut wurde.

Welche Lösung günstiger ist, zeigt das Beispiel unten. Was die Verwaltung selbst kostet, steht im Ratgeber Kosten der Hausverwaltung.

Was in den Vertrag gehört

Kosten, Steuer und Mieter

Verteilung: Die Kosten der Gemeinschaft trägt jeder Eigentümer nach seinem Miteigentumsanteil. Für einzelne Kosten oder bestimmte Arten von Kosten können die Eigentümer eine andere Verteilung beschließen (§ 16 Abs. 2 WEG). Die erwarteten Kosten gehören in den Wirtschaftsplan und damit ins Hausgeld (§ 28 Abs. 1 WEG).

Steuer: Für eine selbst bewohnte Wohnung gilt: Soweit es um haushaltsnahe Dienstleistungen wie Reinigung, Gartenpflege oder Winterdienst geht, können Sie 20 Prozent Ihres Anteils an den Arbeitskosten von der Einkommensteuer abziehen, höchstens 4.000 € im Jahr für alle haushaltsnahen Dienstleistungen zusammen (§ 35a Abs. 2 und Abs. 5 Satz 2 EStG). Reparaturen sind Handwerkerleistungen: Für deren Arbeitskosten gelten ebenfalls 20 Prozent, aber höchstens 1.200 € im Jahr für alle Handwerkerleistungen zusammen, und nicht für öffentlich geförderte Maßnahmen, für die zinsverbilligte Darlehen oder steuerfreie Zuschüsse in Anspruch genommen werden (§ 35a Abs. 3 EStG). Die Höchstbeträge gelten je Haushalt, nicht je Person (§ 35a Abs. 5 Satz 4 EStG). Voraussetzung: eine Rechnung und Zahlung auf das Konto des Dienstleisters (§ 35a Abs. 5 Satz 3). Die Finanzverwaltung verlangt, dass die Jahresabrechnung diese Beträge gesondert ausweist oder der Verwalter Ihren Anteil bescheinigt (BMF-Schreiben vom 09.11.2016, Rdnr. 26). Ausgeschlossen ist der Abzug, soweit die Kosten Betriebsausgaben oder Werbungskosten sind, etwa bei einer vermieteten Wohnung, oder schon als Sonderausgaben oder außergewöhnliche Belastungen berücksichtigt wurden (§ 35a Abs. 5 Satz 1). Wie das in der Abrechnung aussieht, zeigt das Muster einer Jahresabrechnung.

Mieter: Hauswartkosten sind Betriebskosten, soweit sie nicht Instandhaltung, Instandsetzung, Erneuerung, Schönheitsreparaturen oder Hausverwaltung betreffen; soweit der Hauswart Reinigung oder Gartenpflege erledigt, dürfen diese Arbeitskosten nicht noch einmal angesetzt werden (§ 2 Nr. 14 BetrKV). Einzelaufträge sind als Gebäudereinigung oder Gartenpflege umlagefähig (§ 2 Nr. 9 und 10 BetrKV). In beiden Fällen nur, wenn der Mietvertrag es vorsieht (§ 556 Abs. 1 BGB). Stürzt Ihr Mieter auf einem Weg der Anlage, weil die von der Gemeinschaft beauftragte Winterdienstfirma nicht gestreut hat, müssen Sie ihm für deren Verschulden wie für eigenes einstehen (BGH, VIII ZR 250/23, Rn. 19).

Fiktives Beispiel: sechs Wohnungen

Ein Berliner Altbau mit sechs Wohnungen, Hof und Vorgarten. Die Gemeinschaftsordnung regelt die Kosten nicht abweichend. Zwei Wege liegen auf dem Tisch:

Leistung im JahrEuro
Weg A: Hausmeisterdienst, alles aus einer Hand
Pauschale 250 € im Monat × 123.000,00
Weg B: Einzelaufträge
Treppenhausreinigung, 26 Einsätze × 45 €1.170,00
Winterdienst, Saisonpauschale480,00
Gartenpflege, 4 Einsätze × 120 €480,00
Mülltonnen und Kontrollgang, zwei Bewohner freiwillig0,00
Summe Weg B2.130,00

Weg B spart 870 € im Jahr, braucht aber jemanden, der drei Firmen steuert. Die Gemeinschaft entscheidet sich für Weg B. So verteilen sich die Kosten nach Miteigentumsanteilen (MEA):

WohnungMEAWeg AWeg B
W1140/1.000420,00298,20
W2150/1.000450,00319,50
W3160/1.000480,00340,80
W4170/1.000510,00362,10
W5180/1.000540,00383,40
W6200/1.000600,00426,00
Summe1.000/1.0003.000,002.130,00

Beträge in Euro, brutto, erfunden, keine Marktpreise. Rechenweg W4: 2.130 € × 170/1.000 = 362,10 €.

Steuer für W2: Die Eigentümerin wohnt selbst in W2. Laut Rechnungen sind 1.950 € der 2.130 € Arbeitskosten, die übrigen 180 € Pflanzenkäufe. Ihr Anteil: 1.950 € × 150/1.000 = 292,50 €. Weist die Jahresabrechnung das gesondert aus und sind die übrigen Voraussetzungen erfüllt, kann sie davon 20 Prozent, also bis zu 58,50 €, von ihrer Einkommensteuer abziehen.

Beschlussvorlage

So könnte der Antrag lauten. Nennen Sie in der Einladung den Gegenstand, etwa „Beauftragung eines Hausmeisterdienstes und Kostenverteilung“ (§ 23 Abs. 2 WEG):

Muster. Eckige Klammern ersetzen. Nicht anwaltlich geprüft.

„Die Wohnungseigentümer beschließen:

  1. Die Gemeinschaft beauftragt [Firma] nach dem Angebot vom [Datum] mit den Leistungen laut Leistungsverzeichnis (Anlage) zu [Betrag] € brutto [im Monat / je Einsatz].
  2. Der Vertrag beginnt am [Datum] und ist mit einer Frist von [drei Monaten] kündbar.
  3. Der Vertrag muss enthalten: Winterdienst mit Flächen und Zeiten, Einsatzprotokoll, Nachweis einer Betriebshaftpflicht, Rechnungen mit getrennt ausgewiesenen Arbeits- und Materialkosten.
  4. Die Kosten werden nach Miteigentumsanteilen verteilt.
  5. Den Vertrag schließt [der Verwalter / alle Eigentümer gemeinsam / [Name] mit Vollmacht aller Eigentümer].“

Ist der Auftragnehmer selbst Eigentümer, stimmt er über diesen Beschluss nicht mit (§ 25 Abs. 4 WEG). Prüfen Sie vorher, was Ihre Gemeinschaftsordnung zu Stimmrecht und Kosten regelt.

Was Sie in den nächsten 7 Tagen tun können

Fehler, die Sie vermeiden sollten

Häufige Fragen

Wer beauftragt den Hausmeister in einer WEG?

Auftraggeberin ist die Gemeinschaft. Die Eigentümer beschließen mit der Mehrheit der abgegebenen Stimmen, soweit die Gemeinschaftsordnung nichts anderes regelt; der Verwalter schließt den Vertrag in ihrem Namen (§ 9b Abs. 1 WEG). Ohne Beschluss darf er nur Maßnahmen von untergeordneter Bedeutung treffen, die nicht zu erheblichen Verpflichtungen führen, oder was zur Wahrung einer Frist oder zur Abwendung eines Nachteils erforderlich ist (§ 27 Abs. 1 WEG). Ohne Verwalter handeln alle Eigentümer gemeinsam.

Kann ein Wohnungseigentümer Hausmeister der eigenen WEG sein?

Ja. Über den Vertrag mit ihm stimmt er nicht mit (§ 25 Abs. 4 WEG). Unbezahlte Arbeit ist sozialversicherungsrechtlich ohne Bedeutung, und bei bloßen Einzelaufgaben liegt nach Auffassung der Minijob-Zentrale in der Regel keine Beschäftigung vor. Übernimmt er den ganzen Aufgabenbereich mit Weisungen und festem Verdienst, kann eine Beschäftigung vorliegen, etwa ein Minijob, den die Gemeinschaft anmelden muss. Verbindlich klärt das die Clearingstelle der Deutschen Rentenversicherung.

Wie meldet eine WEG einen Hausmeister im Minijob an?

Bei der Minijob-Zentrale im gewerblichen Melde- und Beitragsverfahren, wenn tatsächlich eine Beschäftigung vorliegt; das Haushaltsscheck-Verfahren steht einer WEG nicht offen, weil sie kein Privathaushalt ist. Die Gemeinschaft ist Arbeitgeberin, zahlt die Abgaben und kümmert sich um die Unfallversicherung. Die Verdienstgrenze liegt 2026 bei 603 € im Monat, 2027 bei 633 €.

Braucht eine kleine WEG überhaupt einen Hausmeister?

Das Gesetz verlangt keinen, solange Ihre Gemeinschaftsordnung nichts anderes vorsieht. Die Arbeit muss trotzdem erledigt werden, vor allem der Winterdienst. Einzelaufträge für Reinigung, Winterdienst und Garten genügen oft, wenn jemand sie kontrolliert. Eigentümer können freiwillig mithelfen; zum Räumen und Streuen im Wechsel kann eine Mehrheit sie nach einem BGH-Urteil zum alten Recht nicht verpflichten (V ZR 161/11).

Kann ich Hausmeisterkosten von der Steuer absetzen?

Für eine selbst bewohnte Wohnung ja. Soweit es um haushaltsnahe Dienstleistungen wie Reinigung, Gartenpflege oder Winterdienst geht: 20 Prozent Ihres Anteils an den Arbeitskosten, höchstens 4.000 € im Jahr für alle haushaltsnahen Dienstleistungen zusammen (§ 35a Abs. 2 EStG). Reparaturen sind Handwerkerleistungen: ebenfalls 20 Prozent der Arbeitskosten, aber höchstens 1.200 € im Jahr und nicht für öffentlich geförderte Maßnahmen, für die zinsverbilligte Darlehen oder steuerfreie Zuschüsse in Anspruch genommen werden (§ 35a Abs. 3 EStG). Die Höchstbeträge gelten je Haushalt, nicht je Person. Voraussetzung sind eine Rechnung, Zahlung auf das Konto des Dienstleisters und ein gesonderter Ausweis in der Jahresabrechnung oder eine Bescheinigung des Verwalters. Ausgeschlossen ist der Abzug, soweit die Kosten Betriebsausgaben oder Werbungskosten sind, etwa bei einer vermieteten Wohnung, oder schon als Sonderausgaben oder außergewöhnliche Belastungen berücksichtigt wurden.

Eine Verwaltung für kleine Häuser

Klara ist eine neue Hausverwaltung für kleine Berliner WEGs mit 3 bis 12 Einheiten. Klara ist im Aufbau und startet 2027. Wenn Ihre WEG dann eine Verwaltung sucht, können Sie sie schon jetzt unverbindlich vormerken.

Interesse vormerken

Keine Rechtsberatung. Dieser Text erklärt die allgemeine Rechtslage, Stand Oktober 2026. Er ersetzt keine Beratung im Einzelfall, etwa durch eine Anwältin oder einen Anwalt für Wohnungseigentumsrecht oder Ihren Eigentümerverein. Ihre Gemeinschaftsordnung kann Abweichendes regeln, soweit das Gesetz es zulässt.

Quellen