Was ist die Verkehrssicherungspflicht?
Die Verkehrssicherungspflicht ist die von der Rechtsprechung aus § 823 BGB entwickelte Pflicht, notwendige und zumutbare Vorkehrungen zu treffen, damit andere etwa auf einem Grundstück oder in einem Gebäude nicht zu Schaden kommen; für das Gemeinschaftseigentum trifft sie die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer.
Kurz erklärt
Ein eigenes Gesetz dazu gibt es nicht. Nach ständiger Rechtsprechung muss, wer eine Gefahrenlage schafft, die notwendigen und zumutbaren Vorkehrungen treffen, um eine Schädigung anderer möglichst zu verhindern. Typisch sind Winterdienst, Beleuchtung von Wegen und Treppenhaus, sichere Geländer, die Kontrolle von Bäumen und von Fassade und Dach. Für herabfallende Gebäudeteile gibt es eine eigene Haftungsregel.
In der WEG ist für das Gemeinschaftseigentum die Gemeinschaft zuständig. Sie kann Aufgaben wie den Winterdienst durch eine klare Absprache an einen Hausmeister oder Dienstleister übertragen. Ihre Pflicht verengt sich dann auf die Kontrolle, ob er die Arbeit tatsächlich erledigt. Gegen die Folgen eines Unfalls schützt die Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht.
Für vermietende Eigentümer gilt eine Besonderheit: Gegenüber ihrem Mieter haften sie aus dem Mietvertrag auch für das Verschulden der Firma, die den Winterdienst für die Gemeinschaft erledigt, wie für eigenes Verschulden.
Rechtsgrundlage
- § 823 Abs. 1 BGB
- Allgemeine Haftung für schuldhaft verursachte Schäden; Grundlage der Verkehrssicherungspflicht.
- § 836 BGB
- Haftung des Grundstücksbesitzers für sich ablösende Gebäudeteile bei mangelhafter Unterhaltung.
- § 9a Abs. 2 WEG
- Die Gemeinschaft nimmt die Pflichten wahr, die sich aus dem gemeinschaftlichen Eigentum ergeben.
- BGH, Urteil vom 06.08.2025, VIII ZR 250/23
- Delegation an einen Dritten verengt die Pflicht auf Kontrolle und Überwachung (Rn. 20); der Vermieter haftet seinem Mieter für den beauftragten Winterdienst wie für eigenes Verschulden (Rn. 22 bis 24).
- BGH, Urteil vom 02.03.2010, VI ZR 223/09, Rn. 5
- Wer eine Gefahrenlage schafft, muss die notwendigen und zumutbaren Vorkehrungen treffen, um eine Schädigung anderer möglichst zu verhindern.
- BGH, Urteil vom 22.01.2008, VI ZR 126/07, Rn. 9
- Wer die Streupflicht übernimmt, wird selbst deliktisch verantwortlich; die Übertragung muss klar vereinbart sein.
Beispiel
Eine WEG hat den Winterdienst auf dem Weg zur Haustür per Vertrag an einen Dienstleister übergeben. Die Verwaltung prüft nach Schneefall stichprobenartig, ob geräumt wurde, und hält das fest. Rutscht ein Besucher aus, weil der Dienstleister nicht gestreut hat, haftet der Dienstleister; die Gemeinschaft, die ihre Kontrollpflicht erfüllt hat, in der Regel nicht. Stürzt dagegen der Mieter einer Wohnung, kann er sich an seinen Vermieter halten, der für den Dienstleister einstehen muss.
Fiktives Beispiel, alle Namen und Beträge erfunden.
Häufige Fragen
Wer hat die Verkehrssicherungspflicht in einer WEG?
Für das Gemeinschaftseigentum die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, denn sie nimmt die Pflichten wahr, die sich aus dem gemeinschaftlichen Eigentum ergeben (§ 9a Abs. 2 WEG). Für Gefahren, die von der eigenen Wohnung ausgehen, ist in der Regel der jeweilige Eigentümer selbst verantwortlich.
Kann die WEG die Verkehrssicherungspflicht abgeben?
Sie kann die Aufgaben, etwa den Winterdienst, durch eine klare Absprache an einen Dienstleister übertragen. Ihre Pflicht verengt sich dann auf die Kontrolle, ob der Dienstleister die Arbeit auch tatsächlich erledigt (BGH, Urteil vom 06.08.2025, VIII ZR 250/23, Rn. 20).
Haftet ein vermietender Eigentümer, wenn sein Mieter auf dem Gemeinschaftsweg stürzt?
Möglicherweise ja, auch wenn die Gemeinschaft den Winterdienst an eine Firma übertragen hat. Gegenüber seinem Mieter muss der Vermieter für das Verschulden dieser Firma einstehen wie für eigenes (BGH, VIII ZR 250/23, Rn. 22 bis 24).
Verwandte Begriffe
- Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht
- Hausmeister
- Gemeinschaftseigentum
- Hausordnung
- Gebäudeversicherung
- Alle Begriffe
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Keine Rechtsberatung. Dieser Glossareintrag erklärt die allgemeine Rechtslage, Stand Oktober 2026. Er ersetzt keine Beratung im Einzelfall, etwa durch eine Anwältin oder einen Anwalt für Wohnungseigentumsrecht oder Ihren Eigentümerverein. Ihre Gemeinschaftsordnung kann Abweichendes regeln, soweit das Gesetz es zulässt.