Was ist ein Hausmeister in der WEG?
Ein Hausmeister, auch Hauswart genannt, ist eine Person oder Firma, die im Auftrag des Eigentümers oder der Eigentümergemeinschaft laufende Aufgaben im Haus übernimmt, etwa Kontrollgänge, Pflege von Treppenhaus und Außenanlagen, Winterdienst und kleine Reparaturen.
Kurz erklärt
Welche Aufgaben ein Hausmeister hat, legt kein Gesetz fest, sondern der Vertrag. In einer WEG ist Auftraggeberin die Gemeinschaft, den Vertrag schließt der Verwalter in ihrem Namen. Über einen neuen Dienstleister mit spürbaren Kosten beschließen in der Regel die Eigentümer. Kleine Hausanlagen beauftragen oft einen Hausmeisterdienst, der mehrere Häuser betreut, statt eine eigene Kraft anzustellen.
Übernimmt der Hausmeister den Winterdienst oder Kontrollgänge, erfüllt er damit Aufgaben der Verkehrssicherungspflicht. Die Gemeinschaft muss dann noch kontrollieren, ob er sie auch erledigt. Die Kosten sind Teil des Hausgelds. Vermietende Eigentümer dürfen sie nur zum Teil an Mieter weitergeben: Anteile für Reparaturen, Erneuerung, Schönheitsreparaturen und Verwaltung gehören nicht zu den umlagefähigen Hauswartkosten. Ein Leistungsverzeichnis, das diese Anteile trennt, erleichtert die Abrechnung.
Rechtsgrundlage
- § 2 Nr. 14 BetrKV
- Kosten für den Hauswart sind Betriebskosten, soweit sie nicht Instandhaltung, Instandsetzung, Erneuerung, Schönheitsreparaturen oder Hausverwaltung betreffen. Erledigt der Hauswart Arbeiten wie Reinigung oder Gartenpflege, dürfen diese nicht zusätzlich angesetzt werden.
- § 556 Abs. 1 BGB
- Betriebskosten trägt der Mieter nur, wenn es vereinbart ist.
- § 16 Abs. 2 WEG
- Unter den Eigentümern werden die Kosten nach Miteigentumsanteilen verteilt, soweit nichts anderes beschlossen ist.
- § 9b Abs. 1, § 27 Abs. 1 WEG
- Der Verwalter vertritt die Gemeinschaft und darf Maßnahmen von untergeordneter Bedeutung, die nicht zu erheblichen Verpflichtungen führen, ohne Beschluss treffen.
Beispiel
Eine WEG zahlt ihrem Hausmeisterdienst 3.600 € im Jahr. Laut Leistungsverzeichnis entfallen davon 600 € auf kleine Reparaturen. Ein vermietender Eigentümer mit 200/1.000 Anteilen trägt 3.600 € × 200/1.000 = 720 €. An seine Mieter weitergeben kann er nur den Anteil an den 3.000 € ohne Reparaturen, also 3.000 € × 200/1.000 = 600 €, und das nur, wenn der Mietvertrag die Umlage vorsieht.
Fiktives Beispiel, alle Beträge erfunden.
Häufige Fragen
Was macht ein Hausmeister?
Was genau, regelt der Vertrag. Typisch sind Kontrollgänge, Pflege von Treppenhaus und Außenanlagen, Winterdienst, kleine Reparaturen und das Melden von Schäden an die Verwaltung. Das Gesetz legt die Aufgaben nicht fest.
Sind Hausmeisterkosten auf Mieter umlagefähig?
Ja, als Kosten für den Hauswart (§ 2 Nr. 14 BetrKV), wenn der Mietvertrag es vorsieht. Ausgenommen sind Anteile für Instandhaltung, Instandsetzung, Erneuerung, Schönheitsreparaturen und Hausverwaltung. Erledigt der Hausmeister zum Beispiel die Gartenpflege, dürfen deren Kosten nicht noch einmal gesondert angesetzt werden.
Wer beauftragt den Hausmeister in einer WEG?
Vertragspartnerin ist die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, vertreten durch den Verwalter (§ 9b Abs. 1 WEG). Über einen neuen Dienstleister mit erheblichen Kosten beschließen in der Regel die Eigentümer; Maßnahmen von untergeordneter Bedeutung, die nicht zu erheblichen Verpflichtungen führen, darf der Verwalter selbst treffen (§ 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG).
Verwandte Begriffe
- Verkehrssicherungspflicht
- Betriebskosten
- Hausordnung
- Gemeinschaftseigentum
- WEG-Verwalter
- Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht
- Alle Begriffe
Klara ist eine neue Hausverwaltung für kleine Berliner WEGs, im Aufbau, Start 2027.
Keine Rechtsberatung. Dieser Glossareintrag erklärt die allgemeine Rechtslage, Stand Oktober 2026. Er ersetzt keine Beratung im Einzelfall, etwa durch eine Anwältin oder einen Anwalt für Wohnungseigentumsrecht oder Ihren Eigentümerverein. Ihre Gemeinschaftsordnung kann Abweichendes regeln, soweit das Gesetz es zulässt.