Hausgeld verstehen: Was Eigentümer zahlen und was die Rücklage bedeutet
Wer eine Wohnung kauft, fragt als Erstes nach dem Hausgeld. Wer schon Eigentümer ist, sieht es jeden Monat auf dem Kontoauszug, oft ohne genau zu wissen, was darin steckt. Dieser Ratgeber erklärt die Bestandteile, rechnet ein Beispiel durch und zeigt, worauf Sie achten sollten.
Was Hausgeld ist
- Vorschüsse an die Gemeinschaft
- Die Eigentümer beschließen über die Vorschüsse zur Kostentragung und zu den Rücklagen (§ 28 Abs. 1 Satz 1 WEG). Im Alltag heißt das Hausgeld, manchmal auch Wohngeld. Sie schulden es der Gemeinschaft, nicht der Verwaltung persönlich.
- Verteilung nach Anteilen
- Jeder Eigentümer trägt die Kosten der Gemeinschaft nach seinem im Grundbuch eingetragenen Miteigentumsanteil (MEA). Für einzelne Kosten oder Kostenarten können die Eigentümer einen anderen Schlüssel beschließen (§ 16 Abs. 2 WEG).
- Fälligkeit und Zahlungsweg
- Die Eigentümer können beschließen, wann die Vorschüsse fällig werden und wie sie zu zahlen sind, etwa monatlich per Lastschrift (§ 28 Abs. 3 WEG).
- Abgerechnet wird später
- Nach dem Jahr beschließen die Eigentümer über Nachzahlungen oder die Anpassung der Vorschüsse (§ 28 Abs. 2 WEG).
Was im Hausgeld steckt
- Laufende Kosten des Hauses: Heizung und Warmwasser, Wasser und Abwasser, Müllabfuhr und Straßenreinigung, in Berlin etwa die Gebühren der BSR, Allgemeinstrom, Treppenhausreinigung, Winterdienst, Gebäude- und Haftpflichtversicherung, Wartung und Schornsteinfeger, kleine Reparaturen am Gemeinschaftseigentum, Kontoführung.
- Verwaltung: die Vergütung der Hausverwaltung, mit Mehrwertsteuer. Was kleine WEGs in Berlin dafür zahlen, zeigt der Ratgeber Kosten der Verwaltung.
- Erhaltungsrücklage: das Sparkonto des Hauses für größere Reparaturen. Jede WEG soll eine angemessene Rücklage ansammeln (§ 19 Abs. 2 Nr. 4 WEG). Wie man die Höhe plant, zeigt der Ratgeber Erhaltungsrücklage.
Nicht im Hausgeld sind Kosten, die jeder selbst trägt: die Grundsteuer, die für jede Wohnung einzeln festgesetzt wird (§ 244 Abs. 3 Nr. 3 BewG), Raten für den eigenen Kredit, Reparaturen in der eigenen Wohnung, die Hausratversicherung und der eigene Strom.
Ein Beispiel für sechs Wohnungen
Ein fiktives Berliner Altbauhaus mit sechs Wohnungen und 420 m², dasselbe wie im Ratgeber Wirtschaftsplan. W1 und W2 haben je 63 m² und 150/1.000 MEA, W3 bis W6 je 73,5 m² und 175/1.000 MEA. Der Plan sieht 19.200 € laufende Kosten, 2.160 € Verwaltung (6 × 30 € × 12) und 4.200 € Rücklage vor, zusammen 25.560 € im Jahr.
| Je Wohnung im Monat | W1, W2 | W3 bis W6 |
|---|---|---|
| Laufende Kosten | 240,00 | 280,00 |
| Verwaltung | 30,00 | 30,00 |
| Rücklage | 52,50 | 61,25 |
| Hausgeld | 322,50 | 371,25 |
| Je m² Wohnfläche | 5,12 | 5,05 |
Beträge in Euro, alle Kosten erfunden. Beispiel W1: 19.200 € × 150/1.000 / 12 = 240 €; 4.200 € × 150/1.000 / 12 = 52,50 €; 322,50 € / 63 m² ≈ 5,12 €. Kontrolle: 2 × 322,50 € + 4 × 371,25 € = 2.130 € im Monat, × 12 = 25.560 €.
Die kleinere Wohnung zahlt je Quadratmeter etwas mehr, weil die Verwaltung hier je Wohnung und nicht nach Anteilen verteilt wird. Solche Unterschiede sind normal, wenn sie auf einem beschlossenen Schlüssel beruhen. Mit den Zahlen Ihres eigenen Hauses rechnet der Hausgeld-Rechner dasselbe für Ihre Wohnung aus.
Wie viel Hausgeld ist normal?
Eine verlässliche Durchschnittszahl für Berlin können wir nicht nennen, und Pauschalwerte aus dem Netz helfen wenig. Das Hausgeld hängt vor allem ab von:
- Heizung und Energiepreisen: oft der größte Posten.
- Größe des Hauses: Versicherung, Kontoführung und Mindesthonorare der Verwaltung verteilen sich in kleinen WEGs auf wenige Wohnungen.
- Ausstattung und Dienste: Aufzug, Hausmeister, Garten, Reinigung durch eine Firma.
- Rücklage: Ein Haus, das ehrlich für Dach und Heizung spart, hat ein höheres Hausgeld, aber seltener Sonderumlagen.
Ein niedriges Hausgeld ist deshalb nicht automatisch gut. Fragen Sie beim Kauf nach dem Wirtschaftsplan, der letzten Jahresabrechnung, dem Stand der Rücklage und anstehenden Reparaturen.
Vom Hausgeld zur Abrechnung
Das Hausgeld ist eine Schätzung. Nach dem Jahr wird abgerechnet: Beschlossen wird dann, was jede Wohnung nachzahlt oder erstattet bekommt, oder wie die Vorschüsse angepasst werden (§ 28 Abs. 2 WEG). Im Beispiel hat W1 für die Kosten 270 € im Monat vorausgezahlt, also 3.240 € im Jahr. Beträgt ihr tatsächlicher Anteil 3.480 €, zahlt sie 240 € nach. Wie Sie das prüfen, zeigt die Checkliste zur Jahresabrechnung. Was aus der Rücklage bezahlt wurde, darf dabei nicht noch einmal verteilt werden (BGH, Urteil vom 11.04.2025, V ZR 96/24).
Reichen Hausgeld und Rücklage für eine größere Ausgabe nicht, beschließen die Eigentümer eine Sonderumlage. Wie das abläuft, zeigt der Ratgeber Sonderumlage.
Was Vermieter auf Mieter umlegen können
Vermieter können mit ihren Mietern vereinbaren, dass diese die Betriebskosten tragen (§ 556 Abs. 1 BGB). Was dazu zählt, listet § 2 BetrKV auf, etwa Heizung, Wasser, Müll, Gebäudereinigung, Beleuchtung und Versicherung. Nicht umlegbar sind Verwaltungskosten und Kosten der Instandhaltung und Instandsetzung (§ 1 Abs. 2 BetrKV), also auch Verwaltervergütung und Rücklage.
| Im Beispiel, im Jahr | W1, W2 | W3 bis W6 |
|---|---|---|
| Kommen als Betriebskosten in Frage | 2.781,00 | 3.244,50 |
| Nicht umlegbar: Kleinreparaturen, Kontoführung, Verwaltung, Rücklage | 1.089,00 | 1.210,50 |
| Hausgeld im Jahr | 3.870,00 | 4.455,00 |
Beträge in Euro. Von den 25.560 € entfallen im Beispiel 18.540 € auf mögliche Betriebskosten und 7.020 € (540 + 120 + 2.160 + 4.200) auf nicht umlegbare Posten. W1: 18.540 € × 150/1.000 = 2.781 €. Grobe Orientierung: Was im Einzelfall umlegbar ist, hängt von § 2 BetrKV und vom Mietvertrag ab.
Umgekehrt zählt die Grundsteuer zu den umlegbaren Betriebskosten (§ 2 Nr. 1 BetrKV), obwohl sie nicht im Hausgeld steht. Vermieter müssen sie deshalb gesondert in die Nebenkostenabrechnung aufnehmen.
Wer zahlt bei einem Verkauf?
Maßgeblich ist, wer Eigentümer ist, wenn ein Betrag fällig wird. Vorschüsse, die bis zum Eigentumswechsel fällig werden, schuldet der Verkäufer, danach der Käufer (BGH, Urteil vom 15.12.2017, V ZR 257/16, Rn. 13). Für Beträge, die vor seinem Erwerb begründet und fällig waren, haftet der Käufer nicht (Rn. 8). Den Ausgleich untereinander, etwa für eine spätere Nachzahlung, regeln Käufer und Verkäufer im Kaufvertrag (Rn. 15).
Wenn das Geld knapp wird
- Nicht zurückhalten. Mit dem Hausgeld werden Versicherung, Energie und Handwerker bezahlt. Ärger über die Verwaltung ist kein Grund, es einzubehalten; was stattdessen hilft, steht im Ratgeber Hausverwaltung reagiert nicht.
- Früh sprechen. Melden Sie sich bei Verwaltung oder Beirat, bevor Rückstände entstehen.
- Folgen kennen. Ist der Zahltag nach dem Kalender bestimmt, kommen Sie ohne Mahnung in Verzug (§ 286 Abs. 2 Nr. 1 BGB), mit Verzugszinsen von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz (§ 288 Abs. 1 BGB). In einer Zwangsversteigerung sind Hausgeldforderungen der Gemeinschaft bis zu einer Grenze vorrangig (§ 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG).
Hat Ihre WEG gerade keine Verwaltung, die den Wirtschaftsplan aufstellt und das Hausgeld einzieht, bleibt die Pflicht trotzdem bestehen. Wie Gemeinschaften dann vorgehen, beschreibt der Ratgeber WEG ohne Verwalter.
Häufige Fragen
Was ist im Hausgeld enthalten?
Die laufenden Kosten des Gemeinschaftseigentums wie Heizung, Wasser, Müll, Reinigung und Versicherung, die Vergütung der Verwaltung und die Zuführung zur Erhaltungsrücklage. Beschlossen wird es mit dem Wirtschaftsplan (§ 28 Abs. 1 WEG).
Gehört die Grundsteuer zum Hausgeld?
Nein. Die Grundsteuer wird für jede Wohnung einzeln festgesetzt (§ 244 Abs. 3 Nr. 3 BewG) und vom Eigentümer selbst gezahlt.
Wie viel Hausgeld ist normal?
Eine verlässliche Durchschnittszahl für Berlin gibt es nicht. Entscheidend sind Heizung, Größe und Ausstattung des Hauses und die Höhe der Rücklage. Unser fiktives Beispiel mit sechs Wohnungen kommt auf rund 5 € je Quadratmeter im Monat.
Kann ich das Hausgeld auf meinen Mieter umlegen?
Nur den Teil, der Betriebskosten im Sinne von § 2 BetrKV betrifft, und nur, wenn der Mietvertrag das vorsieht (§ 556 Abs. 1 BGB). Verwaltervergütung, Reparaturen und Rücklage sind nicht umlegbar (§ 1 Abs. 2 BetrKV).
Wer zahlt das Hausgeld im Monat des Verkaufs?
Wer Eigentümer ist, wenn die Rate fällig wird. Bis zum Eigentumswechsel schuldet der Verkäufer die Vorschüsse, danach der Käufer (BGH, Urteil vom 15.12.2017, V ZR 257/16). Abweichendes untereinander regelt der Kaufvertrag.
Eine Verwaltung für kleine Häuser
Klara ist eine neue Hausverwaltung für kleine Berliner WEGs mit 3 bis 12 Einheiten. Klara ist im Aufbau und startet 2027. Wenn Ihre WEG dann eine Verwaltung sucht, können Sie sie schon jetzt unverbindlich vormerken.
Interesse vormerkenKeine Rechtsberatung. Dieser Text erklärt die allgemeine Rechtslage, Stand Oktober 2026. Er ersetzt keine Beratung im Einzelfall, etwa durch eine Anwältin oder einen Anwalt für Wohnungseigentumsrecht oder Ihren Eigentümerverein. Ihre Gemeinschaftsordnung kann Abweichendes regeln, soweit das Gesetz es zulässt.
Quellen
- Wohnungseigentumsgesetz: gesetze-im-internet.de/woeigg (§§ 16, 19, 28)
- § 1 BetrKV, § 2 BetrKV; BGB: § 556, § 286, § 288
- § 244 BewG: gesetze-im-internet.de/bewg/__244.html; § 10 ZVG: gesetze-im-internet.de/zvg/__10.html
- BGH, Urteil vom 15.12.2017, V ZR 257/16 (Fälligkeitstheorie beim Eigentümerwechsel), PDF beim BGH
- BGH, Urteil vom 11.04.2025, V ZR 96/24 (Entnahmen aus der Rücklage nicht erneut umlegen)