Von der Baugemeinschaft zur WEG: Fahrplan und Checkliste zum Ausdrucken

Quelle: heyklara.de/ratgeber/baugemeinschaft-zur-weg/ · Stand Oktober 2026

Von Florian Kluge · Stand: Oktober 2026 · Lesezeit etwa 13 Minuten

Für Baugemeinschaften, die selbst einziehen und jetzt als Eigentümergemeinschaft weitermachen: Der Ratgeber ergänzt die Leitfäden zu Planung, Rechtsform und Finanzierung um die Pflichten im Alltag nach dem Einzug.

Wann entsteht die WEG, und was bleibt bei der Bau-GbR?

Die GbR „wird“ nicht mit dem Einzug zur WEG. Zwei Rechtsträger bestehen eine Zeit lang nebeneinander, und jede Aufgabe gehört zu einem von beiden.

Die WEG entsteht mit dem Grundbuch

Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer entsteht mit der Anlegung der Wohnungsgrundbücher (§ 9a Abs. 1 Satz 2 WEG). Ab dann kann sie Rechte erwerben, Verträge schließen und klagen (§ 9a Abs. 1 Satz 1 WEG).

Zwei Wege zur Teilung

Miteigentümer eines Grundstücks können sich per Vertrag Sondereigentum einräumen, auch an einem Gebäude, das erst errichtet wird (§ 3 Abs. 1 WEG); diesen Weg gehen viele Baugemeinschaften. Teilt dagegen ein einzelner Eigentümer, etwa ein Bauträger (§ 8 Abs. 1 WEG), gilt ein Käufer gegenüber der Gemeinschaft und den anderen Eigentümern anstelle des teilenden Eigentümers als Eigentümer, sobald zwei Dinge zusammenkommen: Sein Anspruch auf Übertragung des Wohnungseigentums gegen den teilenden Eigentümer ist durch Vormerkung im Grundbuch gesichert, und ihm wurde der Besitz an den zum Sondereigentum gehörenden Räumen übergeben (§ 8 Abs. 3 WEG). Welcher Weg bei Ihnen gilt, steht in der Urkunde des Notars.

Die Bau-GbR bleibt eine eigene Gesellschaft

Seit dem 1. Januar 2024 gilt ein neues GbR-Recht. Eine GbR, die am Rechtsverkehr teilnimmt, kann selbst Rechte erwerben und Verbindlichkeiten eingehen (§ 705 Abs. 2 BGB). Was sie erworben hat, etwa Rechte aus Bau- und Planerverträgen, und was sie schuldet, ist ihr Vermögen (§ 713 BGB). Für ihre Schulden haften die Gesellschafter persönlich (§ 721 BGB).

Das Ende der Bau-GbR ist ein eigener Schritt

Ist der Zweck erreicht, wird die GbR aufgelöst (§ 729 Abs. 2 BGB). Danach folgt die Liquidation: Forderungen einziehen, Gläubiger befriedigen, den Rest verteilen (§ 736d BGB), sofern die Gesellschafter keine andere Abwicklung vereinbaren (§ 735 Abs. 1 und 2 BGB).

Wer für die Gemeinschaft handelt

Der Verwalter vertritt die Gemeinschaft, einen Grundstückskauf- oder Darlehensvertrag aber nur aufgrund eines Beschlusses der Eigentümer; ohne Verwalter vertreten alle Eigentümer die Gemeinschaft gemeinsam (§ 9b Abs. 1 WEG). Gegenüber dem Verwalter handelt der Vorsitzende des Verwaltungsbeirats oder ein durch Beschluss dazu ermächtigter Eigentümer (§ 9b Abs. 2 WEG). Solange kein Verwalter bestellt ist, braucht also jeder Vertrag der Gemeinschaft, etwa für Konto oder Versicherung, die Unterschrift oder Vollmacht aller.

Und: Eine Vereinbarung unter den Eigentümern wirkt gegen spätere Käufer nur, wenn sie im Grundbuch steht (§ 10 Abs. 3 Satz 1 WEG). Prüfen Sie deshalb, welche Absprachen der Gruppe, etwa zum Gemeinschaftsraum, nur mündlich oder per E-Mail getroffen wurden.

Wem stehen die Mängelansprüche zu?

Entscheidend ist, wer die Arbeiten beauftragt hat:

• Die Bau-GbR. Die Ansprüche aus ihren Verträgen gehören grundsätzlich zu ihrem Vermögen (§ 713 BGB). Mit Grundbuch oder Einzug gehen sie nicht von selbst auf die Gemeinschaft über.
• Ein Bauträger hat verkauft. Jeder Käufer hat eigene Ansprüche. Die Gemeinschaft kann die Ansprüche der Erwerber auf Beseitigung von Mängeln am Gemeinschaftseigentum auch nach der WEG-Reform per Mehrheitsbeschluss zur alleinigen Durchsetzung an sich ziehen (BGH, Urteil vom 11.11.2022, V ZR 213/21). Das betrifft Verträge mit dem teilenden Eigentümer; zu Verträgen einer Bau-GbR sagt die Entscheidung nichts.
• Einzelne Eigentümer, etwa für den Innenausbau ihrer Wohnung. Diese Ansprüche gehören ihnen.

Wer welchen Anspruch verfolgt und ob etwas übertragen wird, klären Sie anwaltlich, bevor die Gemeinschaft beschließt oder die GbR aufgelöst wird.

Die Grundregel für die Fristen: Mängelansprüche bei einem Bauwerk verjähren in fünf Jahren ab der Abnahme (§ 634a Abs. 1 Nr. 2, Abs. 2 BGB). Für andere Leistungen gelten andere Fristen, bei arglistig verschwiegenen Mängeln die regelmäßige Frist, beim Bauwerk aber nicht weniger als fünf Jahre (§ 634a Abs. 1 und 3 BGB). Verhandlungen über einen Mangel hemmen die Verjährung (§ 203 BGB). Jeder Vertrag hat eigene Abnahme und Regeln; lassen Sie das Ende je Vertrag anwaltlich bestätigen, statt es selbst auszurechnen.

Fiktives Beispiel: sechs Wohnungen in Berlin

Sechs Parteien bauen ein Haus mit sechs Wohnungen. Das Grundstück gehört ihnen zu Bruchteilen, geteilt wurde nach § 3 WEG; Generalunternehmer und Landschaftsbauer hat die Bau-GbR beauftragt. Zwei Wohnungen haben je 150/1.000 Miteigentumsanteile, vier je 175/1.000.

Die Bestellung bis 31.12.2029 bleibt unter den drei Jahren für die erste Bestellung. Ein Zertifikat braucht W3 nicht, solange weniger als ein Drittel der Eigentümer eines verlangt: bei sechs Eigentümern höchstens einer. Verlangen es zwei, greift die Ausnahme nicht mehr.

Der erste Wirtschaftsplan ohne Vorjahr

Ohne Vorjahreszahlen rechnet die Gemeinschaft mit Angeboten, Verträgen und Abschlägen der Versorger: Gebäudeversicherung 2.640 €, Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht 180 €, Allgemeinstrom 420 €, Heizung und Warmwasser 6.000 €, Wasser und Abwasser 2.400 €, Müllabfuhr 1.080 €, Treppenhausreinigung 1.560 €, Wartung von Wärmepumpe, Lüftung und Türanlage 960 €, Kontoführung 120 €. Das sind 15.360 € Kosten im Jahr. Dazu kommen 6.000 € Erhaltungsrücklage, abgeleitet aus den Erneuerungszyklen, die der Architekt für Dach, Wärmepumpe und Fassade genannt hat.

• Im Jahr: 15.360 € + 6.000 € = 21.360 €, also 1.780 € im Monat.
• Je Wohnung und Monat, alles nach Miteigentumsanteilen: 150/1.000 zahlen 267,00 €, darin 75,00 € Rücklage; 175/1.000 zahlen 311,50 €, darin 87,50 € Rücklage. Probe: 2 × 267,00 € + 4 × 311,50 € = 1.780,00 €.
• Juni bis Dezember 2027, sieben Monate: 7 × 1.780 € = 12.460 € Vorschüsse. Die Rücklage steht am 31.12.2027 bei 7 × 500 € = 3.500 €, weil sie bei null begonnen hat.

Fiktives Beispiel: alle Beträge erfunden, keine Marktpreise. Heizung und Wasser werden später nach Verbrauch abgerechnet; der Plan setzt nur die Vorschüsse fest.

Selbst verwalten oder eine Verwaltung bestellen?

Nach dem Einzug braucht die Gemeinschaft eine klare Vertretung. Drei Wege:

• Eine Verwaltung bestellen. Die erste Bestellung gilt höchstens drei Jahre, jede weitere höchstens fünf (§ 26 Abs. 2 WEG).
• Ein Eigentümer wird Verwalter. Bei weniger als neun Sondereigentumsrechten braucht er kein Zertifikat, solange weniger als ein Drittel der Eigentümer einen zertifizierten Verwalter verlangt (§ 19 Abs. 2 Nr. 6 WEG). Zählen Sie dafür alle Wohnungs- und Teileigentumsgrundbücher.
• Alle verwalten gemeinsam. Dann vertreten alle die Gemeinschaft nur gemeinsam (§ 9b Abs. 1 Satz 2 WEG). Einladen darf der Beiratsvorsitz, sein Vertreter oder ein durch Beschluss ermächtigter Eigentümer (§ 24 Abs. 3 WEG); die Beschluss-Sammlung führt der Versammlungsvorsitz, wenn niemand anderes bestimmt ist (§ 24 Abs. 8 WEG).

Was ohne Verwaltung jedes Jahr zu tun ist, zeigt WEG-Selbstverwaltung; Vorlagen für Einladung, Protokoll und Umlaufbeschluss stehen unter Muster und Vorlagen. Passt die Teilungserklärung nicht zum gebauten Haus, hilft Teilungserklärung ändern.

Was Sie in den nächsten 7 Tagen tun können

• Tag 1: Jede Partei fordert den Auszug ihres Wohnungsgrundbuchs an; notieren Sie, seit wann es angelegt ist.
• Tag 2: Alle Bau- und Planerverträge auflisten: Firma, Auftraggeber, Abnahmedatum, Protokoll.
• Tag 3: Das Ende der Bauleistungsversicherung aus der Police notieren und den Versicherer fragen, ab wann die Gebäudeversicherung gilt.
• Tag 4: Die Checkliste ausdrucken und in der Gruppe die Spalte „Wer kümmert sich“ füllen.
• Tag 5: Per Umlaufbeschluss eine Person ermächtigen, zur ersten Versammlung einzuladen.
• Tag 6: Angebote für Versicherung, Reinigung und Wartung einholen, für den Wirtschaftsplan.
• Tag 7: Offene Fragen zu Mängeln und zur Auflösung der GbR für ein anwaltliches Gespräch aufschreiben.

Fehler, die Sie vermeiden sollten

• Die Schlüsselübergabe für die Abnahme halten. Auch ohne Protokoll kann eine Abnahme vorliegen oder als erfolgt gelten. Lassen Sie dies je Vertrag anwaltlich prüfen.
• Ansprüche per Beschluss an die Gemeinschaft ziehen, bevor klar ist, wem sie zustehen. Ein Beschluss über Ansprüche von Erwerbern überträgt keine Ansprüche einer Bau-GbR.
• Hausgeld auf das Baukonto zahlen lassen. Sonst vermischen sich Bau- und Betriebskosten.
• Eine Lücke zwischen Bau- und Gebäudeversicherung. Maßgeblich ist die Police, nicht der Einzug.
• Die Gewährleistung als Rücklage betrachten. Sie deckt Mängel, keine Abnutzung; die Rücklage beginnt bei null.
• Die Bau-GbR am Einzugstag für erledigt erklären. Schlussrechnungen, Sicherheiten und Ansprüche brauchen einen eigenen Abschluss.

Häufige Fragen

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Keine Rechtsberatung. Dieser Text erklärt die allgemeine Rechtslage, Stand Oktober 2026. Er ersetzt keine Beratung im Einzelfall, etwa durch eine Anwältin oder einen Anwalt für Wohnungseigentumsrecht oder Ihren Eigentümerverein. Ihre Gemeinschaftsordnung kann Abweichendes regeln, soweit das Gesetz es zulässt.

Quellen

• Wohnungseigentumsgesetz: § 3, § 8, § 9a, § 9b, § 10, § 19, § 23, § 24, § 26, § 28
• Bürgerliches Gesetzbuch: § 203, § 634a, § 640, § 705, § 713, § 721, § 729, § 735, § 736d
• Neues GbR-Recht seit 1. Januar 2024: Übergangsvorschrift Art. 229 § 61 EGBGB
• BGH, Urteil vom 11.11.2022, V ZR 213/21, Pressemitteilung Nr. 162/2022 (Vergemeinschaftung von Mängelrechten der Erwerber)
• Verbraucherzentrale: Wohngebäudeversicherung (Neuwert, Unterversicherung, Elementarschäden)