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Ratgeber für Eigentümer

Teilungserklärung ändern: Was ein Beschluss kann und wann alle zustimmen müssen

Von Florian Kluge · Stand: Oktober 2026 · Lesezeit etwa 10 Minuten

Mehrere ausgedruckte Grundrisse eines Gebäudes liegen übereinander auf einem Tisch
Foto: Marina Zvada / Unsplash
Kurz gesagt Vieles, wofür Eigentümer die Teilungserklärung ändern wollen, geht ohne Änderung: Die Kosten einzelner Posten können Sie mit einfacher Mehrheit anders verteilen (§ 16 Abs. 2 Satz 2 WEG), und Gebrauch und Verwaltung regeln Sie per Beschluss, soweit keine Vereinbarung entgegensteht (§ 19 Abs. 1 WEG). Die Gemeinschaftsordnung selbst ändern Sie grundsätzlich nur mit allen Eigentümern, außer sie erlaubt Mehrheitsbeschlüsse. Gegen spätere Käufer wirkt die Änderung nur, wenn sie im Grundbuch steht (§ 10 Abs. 3 WEG). Wer Gemeinschaftseigentum zu Sondereigentum machen will, etwa den Dachboden, braucht eine Einigung vor dem Notar und die Eintragung (§ 4 WEG). Ein Mehrheitsbeschluss ohne Grundlage in Gesetz oder Vereinbarung ist nichtig.

Die Teilungserklärung ist oft Jahrzehnte alt, und das Haus hat sich seitdem verändert. Aus dem Laden im Erdgeschoss soll eine Wohnung werden, der Dachboden soll ausgebaut werden, und der Kostenschlüssel soll endlich fair sein. Bevor Sie einen Notar beauftragen, lohnt die Frage, ob Sie die Teilungserklärung überhaupt ändern müssen. Dieser Ratgeber zeigt, welche Änderung welchen Weg braucht, was alte Klauseln seit der Reform von 2020 noch wert sind und wie Sie vorgehen.

Was in der Teilungserklärung steht

Die Teilungserklärung hat meist zwei Teile, auch wenn sie in einer Urkunde stehen. Der erste teilt das Grundstück auf: welche Einheiten es gibt, welche Räume zu welcher Einheit gehören und wie groß die Miteigentumsanteile sind. Dazu gehört der Aufteilungsplan (§ 7 Abs. 4 WEG). Der zweite Teil ist die Gemeinschaftsordnung: die Vereinbarungen, mit denen die Eigentümer ihr Verhältnis untereinander abweichend vom Gesetz regeln (§ 10 Abs. 1 Satz 2 WEG), etwa Kostenschlüssel, Stimmrecht oder Sondernutzungsrechte. Auch eine Zweckbestimmung wie „nur zu Wohnzwecken“ hat den Charakter einer Vereinbarung (BGH, Urteil vom 27.02.2026, V ZR 18/25, Rn. 9). Die beiden Teile ändern Sie auf verschiedenen Wegen.

Ein Exemplar der Teilungserklärung bekommen Sie über die Verwaltung, denn jeder Eigentümer kann Einsicht in die Verwaltungsunterlagen verlangen (§ 18 Abs. 4 WEG), oder beim Grundbuchamt, das Einsicht bei berechtigtem Interesse gewährt (§ 12 Abs. 1 GBO).

Teilungserklärung oder Gesetz: Was gilt?

Grundsätzlich die Teilungserklärung, denn die Eigentümer dürfen vom Gesetz abweichen, soweit es nicht ausdrücklich etwas anderes bestimmt (§ 10 Abs. 1 Satz 2 WEG). Einige Regeln sind aber zwingend. Ein Beispiel: Der Verwalter kann jederzeit abberufen werden, und davon darf nicht abgewichen werden (§ 26 Abs. 3 und 5 WEG). Klauseln in Gemeinschaftsordnungen, die die Abberufung erschweren, etwa auf einen wichtigen Grund beschränken, sind deshalb seit dem 1. Dezember 2020 unwirksam (BGH, Urteil vom 25.02.2022, V ZR 65/21, Leitsatz). Ebenso wenig kann eine Teilungserklärung Teile, die zwingend allen gehören, etwa tragende Wände oder Versorgungsleitungen, zu Sondereigentum erklären; sie kann die Grenze nur zugunsten des Gemeinschaftseigentums verschieben (BGH, Urteil vom 26.10.2012, V ZR 57/12, Leitsätze a und b).

Für Vereinbarungen aus der Zeit vor dem 1. Dezember 2020 gibt es eine eigene Auslegungsregel: Weichen sie von Vorschriften ab, die die Reform geändert hat, gilt trotzdem das neue Recht, es sei denn, die Vereinbarung lässt einen anderen Willen erkennen. Ein solcher Wille ist in der Regel nicht anzunehmen (§ 47 WEG). Der Bundesgerichtshof liest alte Klauseln deshalb im Zweifel so, dass das neue Recht zur Geltung kommt. Eine Klausel von 2001, nach der ein Verkauf „der Zustimmung der anderen Wohnungseigentümer“ bedarf, meint heute die Zustimmung der Gemeinschaft (BGH, Urteil vom 22.03.2024, V ZR 141/23, Leitsatz, Rn. 17 und 18).

Vier Fälle, vier Wege

Sie wollenWas genügtGrundbuch?
Kosten eines Postens anders verteilenBeschluss mit einfacher Mehrheit (§ 16 Abs. 2 Satz 2 WEG)nein
Gebrauch oder Verwaltung regeln, wo die Gemeinschafts­ordnung schweigtBeschluss (§ 19 Abs. 1 WEG)nein
Eine Regel der Gemeinschafts­ordnung ändern, etwa Stimmrecht oder Zweck­bestimmungVereinbarung aller Eigentümer, oder Beschluss, wenn eine Öffnungsklausel ihn erlaubt (§ 23 Abs. 1 Satz 1 WEG)ja, sonst bindet sie spätere Käufer nicht (§ 10 Abs. 3 WEG)
Sondereigentum begründen oder aufheben, etwa am DachbodenEinigung der Beteiligten in der Form der Auflassung, also vor dem Notar (§ 4 Abs. 1 und 2 WEG, § 925 Abs. 1 BGB)ja, erst die Eintragung bewirkt die Änderung

Beschlüsse, die das Gesetz selbst erlaubt, wirken auch ohne Eintragung gegen spätere Käufer (§ 10 Abs. 3 Satz 2 WEG). Anders ist es bei Beschlüssen, die nur aufgrund einer Öffnungsklausel gefasst werden: Sie müssen eingetragen werden (§ 10 Abs. 3 Satz 1 WEG). Dafür genügt eine Niederschrift mit öffentlich beglaubigten Unterschriften; die Bewilligung jedes einzelnen Eigentümers braucht es dann nicht (§ 7 Abs. 2 WEG).

So läuft eine Änderung der Gemeinschaftsordnung

Ohne Öffnungsklausel brauchen Sie eine neue Vereinbarung aller Eigentümer. Damit sie auch gegen künftige Käufer wirkt, muss sie ins Grundbuch (§ 10 Abs. 3 Satz 1 WEG). Das Grundbuchamt trägt nur ein, wenn alle Betroffenen die Eintragung bewilligen (§ 19 GBO), und zwar in öffentlich beglaubigter Form (§ 29 Abs. 1 GBO). In der Praxis entwirft deshalb ein Notar die Änderung, und jeder Eigentümer lässt seine Unterschrift beglaubigen. Banken mit eingetragenen Grundschulden müssen nur zustimmen, wenn ein Sondernutzungsrecht begründet, aufgehoben, geändert oder übertragen wird (§ 5 Abs. 4 Satz 2 WEG).

Notar und Grundbuchamt rechnen nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz, abhängig vom Wert. Einen festen Preis gibt es deshalb nicht. Klären Sie vorher, wer die Kosten trägt. Nach unserer Einschätzung ist es fair, dass zahlt, wer die Änderung will; das Gesetz legt das aber nicht fest.

Vorsicht bei Mehrheitsbeschlüssen

Durch Beschluss können die Eigentümer nur regeln, wofür Gesetz oder Vereinbarung einen Beschluss vorsehen (§ 23 Abs. 1 Satz 1 WEG). Fehlt diese Kompetenz, ist der Beschluss nichtig, auch wenn niemand ihn anficht. Der Bundesgerichtshof hat das in einem Berliner Fall entschieden: Eine Mehrheit hatte einer Gaststätte im Haus den gemeinsamen Vorgarten als Freischankfläche zugewiesen. Ein solches Sondernutzungsrecht kann nur durch Vereinbarung entstehen, nicht durch Mehrheitsbeschluss (BGH, Beschluss vom 20.09.2000, V ZB 58/99, Leitsätze a, b und d). Die Entscheidung erging zum alten Recht; der Grundsatz steht heute fast wörtlich in § 23 Abs. 1 Satz 1 WEG.

Davon zu unterscheiden sind Beschlüsse, die die Mehrheit zwar fassen durfte, die aber fehlerhaft sind, etwa weil der Gegenstand nicht in der Einladung stand. Sie sind nur anfechtbar und bleiben gültig, bis ein Gericht sie rechtskräftig für ungültig erklärt (§ 23 Abs. 4 Satz 2 WEG). Für die Anfechtung haben Sie einen Monat ab der Versammlung (§ 45 WEG), siehe WEG-Beschluss anfechten.

Wenn einer nicht mitmacht

Jeder Eigentümer kann verlangen, dass eine Vereinbarung angepasst wird, wenn das Festhalten an ihr aus schwerwiegenden Gründen unbillig erscheint, unter Berücksichtigung aller Umstände und der Interessen der anderen (§ 10 Abs. 2 WEG). Die Hürde ist hoch. Das gilt auch, wenn Sie über § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG einen anderen Kostenschlüssel erzwingen wollen: Ein Anspruch darauf besteht nur, wenn zugleich die Voraussetzungen des § 10 Abs. 2 WEG vorliegen (BGH, Urteil vom 16.09.2022, V ZR 69/21, Leitsatz c). In kleinen Häusern ist ein gutes Gespräch mit einem fertigen Entwurf fast immer schneller als ein Prozess.

Ein Beispiel mit vier Wohnungen

Ein fiktives Berliner Altbauhaus mit vier Wohnungen: W1 hat 90 m², W2 und W3 je 75 m², W4 unter dem Dach 60 m². Die Miteigentumsanteile entsprechen den Flächen: W1 300, W2 und W3 je 250, W4 200, zusammen 1.000. Die Gemeinschaftsordnung verteilt alle Kosten nach Anteilen.

Fall 1, Treppenhausreinigung: Sie kostet 1.200 € im Jahr. Nach Anteilen zahlt W1 360 €, W2 und W3 je 300 €, W4 240 €. Die Eigentümer wollen nach Wohnungen verteilen, also je 300 €. Dafür genügt ein Beschluss mit einfacher Mehrheit (§ 16 Abs. 2 Satz 2 WEG). Notar und Grundbuch braucht es nicht.

Fall 2, Dachboden: W4 will den Dachboden über seiner Wohnung ausbauen und seiner Wohnung zuschlagen, 75 m² mehr. Der Dachboden ist Gemeinschaftseigentum. Damit er Sondereigentum von W4 wird, müssen sich alle vier Eigentümer vor dem Notar einigen, und die Änderung muss ins Grundbuch (§ 4 WEG). In der Regel braucht es dafür auch einen geänderten Aufteilungsplan und eine neue Abgeschlossenheitsbescheinigung (§ 7 Abs. 4 WEG), oft auch die Zustimmung von Banken mit Grundschulden. Ob der Ausbau baurechtlich zulässig ist, ist eine eigene Frage. Die Eigentümer einigen sich, die Anteile wieder nach den Flächen zu bemessen: insgesamt 375 m².

WohnungAnteile vorherHausgeld­anteil vorherAnteile nachherHausgeld­anteil nachher
W1, 90 m²3003.600 €2402.880 €
W2, 75 m²2503.000 €2002.400 €
W3, 75 m²2503.000 €2002.400 €
W4, 60 → 135 m²2002.400 €3604.320 €
Summe1.00012.000 €1.00012.000 €

Kosten der Gemeinschaft 12.000 € im Jahr, verteilt nach Anteilen. Neue Anteile: Fläche × 1.000 ÷ 375 m², zum Beispiel W4: 135 × 1.000 ÷ 375 = 360. Alle Zahlen erfunden.

Am Stimmrecht ändert sich nichts, solange die Gemeinschaftsordnung beim Gesetz bleibt: Jeder Eigentümer hat eine Stimme (§ 25 Abs. 2 WEG). Was W4 den anderen für den Dachboden zahlt, handeln die Eigentümer aus. Ob dabei Steuern anfallen, klären Sie vorher mit dem Notar oder einer Steuerberatung.

So gehen Sie vor

Häufige Fragen

Kann die Eigentümerversammlung die Teilungserklärung mit Mehrheit ändern?

Nur, soweit Gesetz oder Gemeinschaftsordnung einen Beschluss erlauben (§ 23 Abs. 1 Satz 1 WEG). Das Gesetz erlaubt ihn etwa für die Verteilung einzelner Kosten (§ 16 Abs. 2 Satz 2 WEG). Für alles andere braucht es eine Vereinbarung aller oder eine Öffnungsklausel. Ein Beschluss ohne diese Grundlage ist nichtig (BGH, V ZB 58/99, Leitsatz d).

Was kostet es, die Teilungserklärung zu ändern?

Notar und Grundbuchamt rechnen nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz, abhängig vom Wert der Änderung. Geht es um neues Sondereigentum, kommen oft Kosten für Pläne und die Abgeschlossenheitsbescheinigung dazu. Wer zahlt, sollten die Eigentümer vorher festlegen; das Gesetz regelt es nicht.

Gilt eine alte Teilungserklärung nach der WEG-Reform noch?

Ja, aber Klauseln, die von geänderten Vorschriften abweichen, treten im Zweifel hinter das neue Recht zurück (§ 47 WEG). Zwingende Regeln gelten ohnehin, etwa die jederzeitige Abberufung des Verwalters (§ 26 Abs. 3 und 5 WEG; BGH, V ZR 65/21).

Muss ein neuer Eigentümer eine Änderung gegen sich gelten lassen?

Eine Vereinbarung und ein Beschluss aufgrund einer Öffnungsklausel nur, wenn sie im Grundbuch eingetragen sind (§ 10 Abs. 3 Satz 1 WEG). Beschlüsse, die das Gesetz selbst erlaubt, gelten auch ohne Eintragung (§ 10 Abs. 3 Satz 2 WEG).

Kann ich die Zustimmung der anderen Eigentümer erzwingen?

Nur ausnahmsweise. Sie können eine Anpassung verlangen, wenn das Festhalten an der geltenden Regel aus schwerwiegenden Gründen unbillig erscheint (§ 10 Abs. 2 WEG). Das gilt auch für einen anderen Kostenschlüssel (BGH, V ZR 69/21, Leitsatz c).

Eine Verwaltung für kleine Häuser

Klara ist eine neue Hausverwaltung für kleine Berliner WEGs mit 3 bis 12 Einheiten. Klara ist im Aufbau und startet 2027. Wenn Ihre WEG dann eine Verwaltung sucht, können Sie sie schon jetzt unverbindlich vormerken.

Interesse vormerken

Keine Rechtsberatung. Dieser Text erklärt die allgemeine Rechtslage, Stand Oktober 2026. Er ersetzt keine Beratung im Einzelfall, etwa durch eine Anwältin oder einen Anwalt für Wohnungseigentumsrecht oder Ihren Eigentümerverein. Ihre Gemeinschaftsordnung kann Abweichendes regeln, soweit das Gesetz es zulässt.

Quellen