Ratgeber für Eigentümer

Erhaltungsrücklage: Wie Ihre kleine WEG Reparaturen finanziert

Von Florian Kluge · Stand: Oktober 2026 · Lesezeit etwa 8 Minuten

Blick über Berliner Altbaudächer mit Gauben und Schornsteinen, im Hintergrund ein Kirchturm — Foto: Teymur Mammadov / Unsplash

Kurz gesagt Jede WEG soll eine angemessene Erhaltungsrücklage ansammeln (§ 19 Abs. 2 Nr. 4 WEG). Eine feste Höhe schreibt das Gesetz nicht vor. Angemessen ist, was die absehbaren Reparaturen Ihres Hauses trägt. Rechnen Sie deshalb vom Gebäude her: Welche großen Bauteile stehen in den nächsten 10 bis 15 Jahren an, was kosten sie ungefähr, und wie viel muss dafür jedes Jahr zurückgelegt werden? Unser fiktives Beispiel zeigt für sechs Wohnungen, wie eine zu knappe Rücklage am Ende zu einer Sonderumlage von 8.640 € bis 10.080 € je Wohnung führt.

Die Rücklage ist das Sparkonto des Hauses. In kleinen WEGs wird sie oft niedrig gehalten, weil jeder Euro im Hausgeld sichtbar ist. Das rächt sich, wenn Dach oder Heizung fällig werden und sechs Eigentümer gleichzeitig fünfstellige Beträge aufbringen sollen. Dieser Ratgeber zeigt, wie Sie die Höhe begründet festlegen.

Was das Gesetz sagt

Eine angemessene Rücklage gehört dazu: Zur ordnungsmäßigen Verwaltung gehört die Ansammlung einer angemessenen Erhaltungsrücklage (§ 19 Abs. 2 Nr. 4 WEG). Jeder Eigentümer kann ordnungsmäßige Verwaltung verlangen (§ 18 Abs. 2 Nr. 1 WEG).
Früher „Instandhaltungsrückstellung“: Mit der Reform 2020 wurde der Begriff ersetzt. Der neue Name soll verdeutlichen, dass es nicht um einen Bilanzposten geht, sondern um verfügbares Vermögen (BT-Drs. 19/18791, S. 61). Erhaltung meint Instandhaltung und Instandsetzung (so die Begriffsbestimmung in § 13 Abs. 2 WEG).
Bezahlt über das Hausgeld: Die Zuführungen sind Vorschüsse, über die die Eigentümer mit dem Wirtschaftsplan beschließen (§ 28 Abs. 1 Satz 1 WEG). Wie das im Hausgeld aussieht, zeigt der Ratgeber Wirtschaftsplan der WEG.
Jedes Jahr berichtet: Nach Jahresende berichtet der Verwalter im Vermögensbericht über den Stand der Rücklage (§ 28 Abs. 4 WEG). Anzugeben ist das tatsächlich vorhandene Vermögen, nicht offene Forderungen (BT-Drs. 19/18791, S. 77).
Sie gehört der Gemeinschaft: Die Rücklage ist Gemeinschaftsvermögen (§ 9a Abs. 3 WEG), kein Guthaben einzelner Eigentümer.
Entnahmen werden nicht noch einmal verteilt: Was aus der Rücklage bezahlt wird, darf in der Jahresabrechnung nicht erneut auf die Eigentümer umgelegt werden. Sonst würden sie doppelt belastet (BGH, Urteil vom 11.04.2025, V ZR 96/24, Leitsatz 1 und Rn. 14).

Warum es keine richtige Pauschale gibt

Im Netz finden sich Faustwerte in Euro je Quadratmeter und Jahr. Sie taugen als grober Plausibilitätscheck, nicht als Vorgabe. Ein Haus mit neuem Dach und neuer Heizung braucht für die nächsten Jahre weniger als eines, bei dem beides 30 Jahre alt ist. Das Gesetz sagt deshalb „angemessen“ und nicht „mindestens so viel“. Die belastbarere Frage lautet: Was steht bei uns in welchem Jahr an, und reicht das Geld dann?

Die Rücklage vom Gebäude her planen

Bauteile auflisten. Dach, Heizung, Fassade, Fenster im Gemeinschaftseigentum, Leitungen, Elektrik, Treppenhaus. Zu jedem: Wann wurde es zuletzt erneuert?
Zeitpunkt schätzen. Fragen Sie bei der nächsten Wartung den Heizungsbetrieb, den Schornsteinfeger oder einen Dachdecker, wie lange das Bauteil noch hält.
Kosten schätzen. Eine grobe Schätzung eines Fachbetriebs genügt für die Planung. Rechnen Sie einen Aufschlag für Preissteigerungen ein.
Bedarf ausrechnen. Summe der Maßnahmen bis zum Planungshorizont, minus heutige Rücklage, geteilt durch die Jahre. Prüfen Sie dann jeden Zwischentermin: Reicht das Geld schon, wenn die erste Maßnahme fällig wird?
Beschließen und jährlich prüfen. Die Zuführung im Wirtschaftsplan anpassen und die Liste jedes Jahr fortschreiben.

Was eine Heizung künftig erfüllen muss und was sie kostet, sollte ein Fachbetrieb oder eine Energieberatung für Ihr Haus klären. Dieser Ratgeber rechnet nur mit angenommenen Beträgen.

Drei Szenarien für sechs Wohnungen

Annahmen (fiktiv): dasselbe Haus wie im Ratgeber Wirtschaftsplan, sechs Wohnungen, zwei mit 150/1.000 und vier mit 175/1.000 MEA. Heutige Rücklage 18.000 €. Heizungstausch nach 6 Jahren für 36.000 €, neues Dach nach 12 Jahren für 90.000 €. Zuführung jeweils am Jahresende, die Heizung wird nach der sechsten, das Dach nach der zwölften Zuführung bezahlt. Ohne Zinsen und ohne Preissteigerung, damit die Rechnung nachvollziehbar bleibt.

Szenario	Zuführung im Jahr	Stand vor Heizung	Stand vor Dach	Lücke beim Dach
A: weiter wie bisher	4.200	43.200	32.400	57.600
B: beides aus der Rücklage	9.000	72.000	90.000	0
C: Mittelweg	6.600	57.600	61.200	28.800

Beträge in Euro. „Stand vor Dach“ ist der Stand nach Bezahlung der Heizung und sechs weiteren Zuführungen. Beispiel A: 18.000 + 6 × 4.200 = 43.200; minus 36.000 = 7.200; plus 6 × 4.200 = 32.400.

Was das für die einzelne Wohnung bedeutet:

Szenario	150 MEA	175 MEA
A: Rücklage im Monat	52,50	61,25
A: Sonderumlage	8.640	10.080
B: Rücklage im Monat	112,50	131,25
B: Sonderumlage	0	0
C: Rücklage im Monat	82,50	96,25
C: Sonderumlage	4.320	5.040

Beträge in Euro, Verteilung nach MEA. Beispiel: 9.000 € × 150/1.000 / 12 = 112,50 €; 57.600 € × 175/1.000 = 10.080 €.

Drei Balken, jeder steht für die 90.000 € für das neue Dach. A, Zuführung 4.200 € im Jahr: Stand vor dem Dach 32.400 €, Lücke 57.600 €, Sonderumlage je Wohnung 8.640 € oder 10.080 €. B, 9.000 € im Jahr: Stand 90.000 €, keine Lücke. C, 6.600 € im Jahr: Stand 61.200 €, Lücke 28.800 €, Sonderumlage 4.320 € oder 5.040 €. — Drei Wege, für Heizung und Dach zu sparen. Fiktives Beispiel ohne Zinsen und Preissteigerung.

Szenario A hält das Hausgeld niedrig und verschiebt die Last in Jahr 12. Dann muss jede Wohnung auf einen Schlag 8.640 € oder 10.080 € aufbringen.
Szenario B kostet heute 60 € beziehungsweise 70 € mehr im Monat, finanziert aber beide Maßnahmen ohne Sonderumlage.
Szenario C teilt die Last: etwas mehr Hausgeld jetzt, eine halb so hohe Sonderumlage später.

Wie empfindlich die Rechnung ist, zeigt eine einzige Änderung: Kostet das Dach 20 Prozent mehr, also 108.000 €, bräuchte Szenario B 10.500 € im Jahr statt 9.000 €, und die Lücke in Szenario A wüchse auf 75.600 €. Deshalb lohnt es, die Liste jedes Jahr mit neuen Schätzungen fortzuschreiben.

Wenn die Rücklage nicht reicht

Sonderumlage. Sie wird als Nachtrag zum Wirtschaftsplan beschlossen (BT-Drs. 19/18791, S. 76). Planen Sie Fälligkeiten so, dass auch Eigentümer mit wenig Spielraum zahlen können.
Zuführung erhöhen. Wirkt langsam, ist aber planbar. Je früher, desto kleiner der Schritt.
Maßnahme staffeln. Manche Arbeiten lassen sich in Abschnitte teilen. Das sollte ein Fachbetrieb beurteilen, nicht die Kassenlage allein.
Kredit der Gemeinschaft. Einen Darlehensvertrag darf der Verwalter nur aufgrund eines Beschlusses der Eigentümer abschließen (§ 9b Abs. 1 Satz 1 WEG). Zins und Tilgung laufen dann über das Hausgeld.

Ob eine Maßnahme aus der Rücklage bezahlt wird, entscheiden die Eigentümer mit Mehrheit (§ 19 Abs. 1, § 25 Abs. 1 WEG). Im Eilfall darf die Verwaltung handeln, um einen Nachteil abzuwenden (§ 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG). Ohne Verwaltung darf jeder Eigentümer einen unmittelbar drohenden Schaden abwenden (§ 18 Abs. 3 WEG); was eine WEG ohne Verwalter sonst regeln muss, steht im Ratgeber WEG ohne Verwalter.

Rücklage anlegen und im Blick behalten

Eigenes Konto: Ein getrenntes Rücklagenkonto auf den Namen der Gemeinschaft macht den Stand jederzeit sichtbar. Mehr im Ratgeber WEG-Konto bei Selbstverwaltung.
Sicher statt spekulativ: Der Verband Wohnen im Eigentum hält eine spekulative Anlage der Rücklage für unzulässig. Tagesgeld oder Festgeld bei einer Bank sind übliche Wege.
Jährlich abgleichen: Stimmt der Stand im Vermögensbericht mit dem Kontoauszug zum 31. Dezember überein? Die Checkliste zur Jahresabrechnung zeigt, worauf Sie bei Entnahmen achten.
Nicht verwechseln: Die Rücklage ist kein Teil der Verwaltungskosten. Was die Verwaltung selbst kostet, zeigt der Ratgeber Kosten der Verwaltung einer kleinen WEG.

Häufige Fragen

Wie hoch muss die Erhaltungsrücklage sein?

Das Gesetz nennt keine Zahl, sondern verlangt eine angemessene Rücklage (§ 19 Abs. 2 Nr. 4 WEG). Angemessen ist, was die absehbaren Reparaturen trägt. Planen Sie vom Gebäude her: Bauteile, Zeitpunkte, Kosten, heutige Rücklage.

Bekomme ich beim Verkauf meinen Anteil an der Rücklage ausgezahlt?

Nein. Die Rücklage ist Gemeinschaftsvermögen (§ 9a Abs. 3 WEG) und bleibt bei der Gemeinschaft, wenn Sie verkaufen. Eine Auszahlung beim Verkauf sieht das Gesetz nicht vor. Die Höhe der Rücklage kann aber bei den Kaufpreisverhandlungen eine Rolle spielen.

Wofür darf die Erhaltungsrücklage verwendet werden?

Sie ist für die Erhaltung gedacht, also für Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums. Über die Verwendung beschließen die Eigentümer. Ob und wie weit sie auch für bauliche Veränderungen eingesetzt werden darf, ist eine Frage des Einzelfalls; lassen Sie das vor dem Beschluss klären.

Was ist der Unterschied zwischen Erhaltungsrücklage und Instandhaltungsrücklage?

Es ist dieselbe Rücklage. Seit der Reform 2020 heißt sie im Gesetz Erhaltungsrücklage; vorher sprach das Gesetz von der Instandhaltungsrückstellung. Der neue Begriff soll zeigen, dass es um verfügbares Vermögen geht (BT-Drs. 19/18791, S. 61).

Was passiert, wenn die Rücklage für eine Reparatur nicht reicht?

Dann beschließen die Eigentümer, wie die Lücke gedeckt wird: meist mit einer Sonderumlage als Nachtrag zum Wirtschaftsplan, mit höheren Zuführungen oder mit einem Kredit der Gemeinschaft, den der Verwalter nur aufgrund eines Beschlusses abschließen darf (§ 9b Abs. 1 Satz 1 WEG).

Eine Verwaltung für kleine Häuser

Klara ist eine neue Hausverwaltung für kleine Berliner WEGs mit 3 bis 12 Einheiten. Klara ist im Aufbau und startet 2027. Wenn Ihre WEG dann eine Verwaltung sucht, können Sie sie schon jetzt unverbindlich vormerken.

Interesse vormerken

Keine Rechtsberatung. Dieser Text erklärt die allgemeine Rechtslage, Stand Oktober 2026. Er ersetzt keine Beratung im Einzelfall, etwa durch eine Anwältin oder einen Anwalt für Wohnungseigentumsrecht oder Ihren Eigentümerverein. Ihre Gemeinschaftsordnung kann Abweichendes regeln, soweit das Gesetz es zulässt.

Quellen

Wohnungseigentumsgesetz: gesetze-im-internet.de/woeigg (§§ 9a, 9b, 13, 18, 19, 25, 27, 28)
BT-Drucksache 19/18791, Gesetzentwurf zum WEMoG, S. 61 (Erhaltungsrücklage statt Instandhaltungsrückstellung), S. 76 (Sonderumlage als Nachtrag), S. 77 (Vermögensbericht, Ist-Stand)
BGH, Urteil vom 11.04.2025, V ZR 96/24 (Entnahmen aus der Erhaltungsrücklage sind verteilungsneutral)
Wohnen im Eigentum e.V.: WEG-Konten außer Kontrolle? (sichere Anlage der Rücklage), abgerufen im Oktober 2026