Erster WEG-Wirtschaftsplan im Neubau: Hausgeld ohne Vorjahreszahlen planen

Quelle: heyklara.de/ratgeber/erster-wirtschaftsplan-neubau/ · Stand Oktober 2026

Von Florian Kluge · Stand: Oktober 2026 · Lesezeit etwa 12 Minuten

Gemeint ist hier der Wirtschaftsplan der Wohnungseigentümergemeinschaft für das laufende Hausgeld, nicht der Finanzierungsplan einer Baugemeinschaft für Grundstück und Bau. Der Ratgeber vertieft die Zeile zum ersten Wirtschaftsplan aus unserem Fahrplan Von der Baugemeinschaft zur WEG. Er gilt für jede neue WEG, auch nach dem Kauf vom Bauträger.

Was das Gesetz verlangt

Beschlossen werden die Vorschüsse

Die Eigentümer beschließen über die Vorschüsse zur Kostentragung und zu den Rücklagen (§ 28 Abs. 1 Satz 1 WEG). Das Zahlenwerk dahinter bereitet den Beschluss nur vor (BT-Drs. 19/18791, S. 76). Soweit keine abweichende Vereinbarung entgegensteht, genügt die einfache Mehrheit der abgegebenen Stimmen (§ 25 Abs. 1 in Verbindung mit § 10 Abs. 1 Satz 2 WEG).

Ein Plan für das Kalenderjahr

Der Plan gilt jeweils für ein Kalenderjahr und enthält die voraussichtlichen Einnahmen und Ausgaben (§ 28 Abs. 1 Satz 2 WEG). Beginnt der Betrieb im Frühjahr, umfasst der erste Plan nur die restlichen Monate dieses Jahres. Ohne Verwalter bestimmen die Eigentümer, wer ihn aufstellt.

Auch weitere Rücklagen

Neben der Erhaltungsrücklage (§ 19 Abs. 2 Nr. 4 WEG) können die Eigentümer weitere Rücklagen beschließen, etwa für die Zahlungsfähigkeit (§ 28 Abs. 1 Satz 1 WEG; BT-Drs. 19/18791, S. 76).

Fälligkeit

Wann die Vorschüsse fällig werden und wie sie zu zahlen sind, können die Eigentümer beschließen (§ 28 Abs. 3 WEG).

Versicherung gehört dazu

Zur ordnungsmäßigen Verwaltung gehört eine angemessene Versicherung des Gemeinschaftseigentums zum Neuwert und der Eigentümer gegen Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht (§ 19 Abs. 2 Nr. 3 WEG).

Woher die Zahlen kommen

Jede Zeile im Plan braucht einen Beleg. Legen Sie die Unterlagen in einen gemeinsamen Ordner, damit später jeder nachvollziehen kann, woher ein Betrag stammt.

Ohne Verwalter vertreten alle Eigentümer die Gemeinschaft gemeinsam (§ 9b Abs. 1 Satz 2 WEG). Holen Sie Angebote auf den Namen der Gemeinschaft ein und klären Sie früh, wer die Verträge unterschreibt.

Das erste Jahr: Startmonat und Einmaliges

Der Plan rechnet mit Ausgaben, also mit dem, was im Kalenderjahr voraussichtlich gezahlt wird. Daraus folgen drei Regeln für das erste Jahr:

• Monatliche Kosten anteilig. Beginnt die Treppenhausreinigung im Mai, stehen im ersten Jahr acht Monatsbeträge im Plan, nicht zwölf.
• Jahreszahlungen voll. Die Versicherungsprämie wird zu Beginn für ein ganzes Versicherungsjahr fällig. Sie steht im ersten Plan in voller Höhe, obwohl das Hausgeld vielleicht erst später beginnt.
• Einmaliges getrennt. Der Kassenbedarf bis zum ersten Hausgeld ist kein laufender Kostenpunkt. Ihn deckt eine einmalige Zahlung in eine Liquiditätsrücklage (siehe unten).

Nicht in den Plan der Gemeinschaft gehören:

• Schlussrechnungen von Baufirmen und Planern, Baustrom und Hausanschlüsse, wenn die Bau-GbR sie beauftragt hat. Diese Verbindlichkeiten gehören zu ihrem Vermögen (§ 713 BGB); sie bezahlt sie und rechnet mit ihren Gesellschaftern ab.
• Kosten bis zur Übernahme der Verträge durch die Gemeinschaft. Halten Sie das Übergabedatum je Vertrag fest.
• Sonderwünsche und Innenausbau einzelner Wohnungen.
• Die Grundsteuer. Jede Eigentumswohnung ist ein eigenes Grundstück im Sinne der Grundsteuer (§ 244 Abs. 3 Nr. 3 BewG); jeder Eigentümer zahlt selbst.

Ein Schlüssel je Kostenart

Ohne andere Regel trägt jeder Eigentümer die Kosten nach seinem im Grundbuch eingetragenen Miteigentumsanteil (MEA, § 16 Abs. 2 Satz 1 WEG). Prüfen Sie zuerst die Gemeinschaftsordnung: Viele Baugemeinschaften haben dort eigene Schlüssel vereinbart. Für einzelne Kosten oder bestimmte Arten von Kosten können die Eigentümer eine abweichende Verteilung beschließen (§ 16 Abs. 2 Satz 2 WEG), etwa die Verwaltung je Wohnung oder das Wasser nach den Zählern der Wohnungen.

Für Heizung und Warmwasser gilt grundsätzlich die Heizkostenverordnung, auch bei abweichenden Vereinbarungen oder Beschlüssen (§ 3 Satz 1 HeizkostenV). Ein vereinbarter Verbrauchsanteil von mehr als 70 Prozent bleibt jedoch zulässig (§ 10 HeizkostenV); außerdem sind die Ausnahmen nach § 11 HeizkostenV zu prüfen. Im Regelfall gilt:

• Mindestens 50 und höchstens 70 Prozent der Kosten nach erfasstem Verbrauch. Den Rest verteilen Sie bei der Heizung nach Wohn- oder Nutzfläche oder umbautem Raum, beim Warmwasser nach Wohn- oder Nutzfläche (§ 7 Abs. 1, § 8 Abs. 1 HeizkostenV). Den Anteil wählen die Eigentümer (§ 6 Abs. 4 Satz 1, § 3 Satz 2 HeizkostenV).
• Festlegen, bevor abgerechnet wird: Festlegung und Änderung der Maßstäbe wirken nur zum Beginn eines Abrechnungszeitraums (§ 6 Abs. 4 Satz 3 HeizkostenV). Beschließen Sie sie deshalb vor dem ersten Heizbetrieb.
• Zu den Heizkosten gehören auch der zur Wärmeerzeugung verbrauchte Strom, die regelmäßige Pflege und Prüfung der Anlage und die Kosten des Messdienstes (§ 7 Abs. 2 HeizkostenV). Die Wartungsposition im Beispiel enthält nur solche laufenden Arbeiten, keine Reparaturen oder Erneuerungen.
• Ausnahme prüfen lassen: Hat das Gebäude einen Heizwärmebedarf von weniger als 15 kWh je Quadratmeter und Jahr, gelten die §§ 3 bis 7 HeizkostenV für die Wärme nicht (§ 11 Abs. 1 Nr. 1 Buchstabe a HeizkostenV). Den Wert kennt Ihr Energieplaner.

Für die Vorschüsse gibt es im ersten Jahr noch keinen Verbrauch. Schätzen Sie den Anteil deshalb, zum Beispiel nach Wohnfläche. Erst die Heizkostenabrechnung nach dem Jahr verteilt nach Verbrauch.

Rücklage ab null und ein Puffer

Die Erhaltungsrücklage beginnt bei null. Das Gesetz verlangt eine angemessene Rücklage, aber keine feste Summe (§ 19 Abs. 2 Nr. 4 WEG). Leiten Sie die Zuführung aus den Bauteilen ab: geschätzte Kosten der Erneuerung geteilt durch die Jahre bis dahin. Lebensdauern und Kosten kennen Architektin, Fachplaner und Hersteller. Die Gewährleistung ersetzt die Rücklage nicht: Sie deckt Mängel, keine Abnutzung. Mehr zur Planung im Ratgeber Erhaltungsrücklage.

Die Erhaltungsrücklage ist kein Kassenpuffer. Für Zahlungslücken im ersten Jahr eignet sich eine eigene Liquiditätsrücklage. Sie füllt sich aus einer einmaligen Zahlung, bevor die erste große Rechnung kommt, und bleibt danach als Puffer stehen. Bemessen Sie sie an der größten Zahlung vor dem ersten Hausgeld plus etwa einem Monat laufender Kosten.

Ein Posten für Unvorhergesehenes. Auch im neuen Haus fallen Kleinreparaturen an, die keine Gewährleistung deckt. Ein kleiner Ansatz im Plan vermeidet, dass schon die erste defekte Leuchte eine Nachzahlung auslöst.

Fiktives Beispiel: fünf Wohnungen

Eine Baugemeinschaft hat ein Haus mit fünf Wohnungen gebaut, beheizt mit einer Wärmepumpe. Die Bauleistungsversicherung endet laut Police am 28.02.2027. Am Samstag, 20.02.2027 beschließen die fünf Eigentümer in ihrer ersten Versammlung den Wirtschaftsplan 2027. Ab 01.03.2027 laufen Versicherung, Allgemeinstrom und Konto auf die Gemeinschaft, im April ziehen alle ein, und am 01.04.2027 wird das erste Hausgeld fällig: neun Monatszahlungen in 2027. Die Gemeinschaftsordnung verteilt nach MEA. Die Eigentümer beschließen dazu: Verwaltung je Wohnung, Wasser nach Zählern, Heizung nach Heizkostenverordnung. Die Vorschüsse für Heizung und Wasser schätzen sie nach Wohnfläche.

Der Kostenplan 2027

Breite Tabellen können Sie seitlich wischen.

Beträge in Euro, brutto, alle erfunden, keine Marktpreise. *Abgerechnet nach Heizkostenverordnung, zu 70 Prozent nach Verbrauch. **Abgerechnet nach den Wasserzählern der Wohnungen. Die Vorschüsse für beide schätzt der Plan nach Wohnfläche.

Ein volles Jahr kostet 15.330 €, das erste nur 11.695 €. Dafür fallen die Jahresprämien der Versicherungen schon im März an, bevor das erste Hausgeld kommt.

Die Erhaltungsrücklage aus den Bauteilen

Ohne Zinsen und Preissteigerung. 4.800 € im Jahr sind 400 € im Monat; Ende 2027 stehen nach neun Zuführungen 3.600 € in der Rücklage.

Was jede Wohnung zahlt

Die Kosten 2027 werden nach ihrem Schlüssel verteilt und durch die neun Zahlungsmonate geteilt. Der Monatsbetrag ist auf volle Euro aufgerundet.

Rechenweg W1: 4.440 € × 60/400 = 666,00 €; 5.905 € × 160/1.000 = 944,80 €; 1.350 € ÷ 5 = 270,00 €. Zusammen 1.880,80 €, durch 9 Monate 208,98 €, aufgerundet 209 €. Die Einmalzahlung ist die Liquiditätsrücklage von 3.000 € nach MEA. Probe: 9 × 1.301 € = 11.709 €, also 14 € mehr als die geplanten Kosten; der Rest fließt in die Jahresabrechnung.

Reicht das Geld in jedem Monat?

Die Zuführungen zur Erhaltungsrücklage laufen auf ein eigenes Konto und stehen deshalb nicht in dieser Tabelle. Sie zeigt das Girokonto der Gemeinschaft.

Ohne die Einmalzahlung stünde das Konto im März mit 2.110 € im Minus, weil beide Versicherungsprämien vor dem ersten Hausgeld fällig werden. Am Jahresende ist die Liquiditätsrücklage wieder voll: 3.000 € plus 14 € aus dem Aufrunden. Und wenn eine Schätzung danebenliegt? Kostet der Strom für die Wärmepumpe 30 Prozent mehr, fehlen bis Dezember 9 × 78 € = 702 €. Das Konto bleibt in jedem Monat im Plus und endet bei 2.312 €. Über nötige Nachschüsse beschließen die Eigentümer auf Grundlage der Jahresabrechnung (§ 28 Abs. 2 WEG). Erst nach Eingang dieser Zahlungen ist der Puffer wieder aufgefüllt. Eine Sonderumlage mitten im Jahr braucht es nicht.

Ausblick auf 2028

Hausgeld 2028: Kosten je Monat plus dieselbe Rücklage je Monat wie 2027.

Ein volles Jahr kostet mehr, verteilt sich aber auf zwölf statt neun Monate. Ab dem zweiten Jahr gibt es außerdem eine Abrechnung mit echten Zahlen. Vergleichen Sie jede Position mit ihr, bevor Sie den nächsten Plan beschließen.

Was die Eigentümer beschließen

Für das Beispiel könnte der Beschlussvorschlag so lauten:

Die Fortgeltung im ersten Punkt sorgt dafür, dass weitergezahlt wird, wenn sich der Beschluss für 2028 verzögert. Ohne sie wäre durch Auslegung zu klären, ob der Beschluss nur für 2027 gilt (BT-Drs. 19/18791, S. 76). Wie ein Plan in späteren Jahren aussieht, zeigt der Ratgeber Wirtschaftsplan der WEG.

Was Sie in den nächsten 7 Tagen tun können

• Tag 1: Gemeinschaftsordnung und Grundbuchauszüge holen; MEA, Wohnflächen und vereinbarte Schlüssel in Blatt 2 eintragen.
• Tag 2: Versicherungsangebot einholen und den Beginn mit dem Ende der Bauleistungsversicherung abgleichen.
• Tag 3: Abschläge für Strom, Heizenergie und Wasser erfragen, dazu den Stichtag der Übernahme.
• Tag 4: Angebote für Reinigung, Garten, Wartung und Messdienst anfordern, jeweils mit Startmonat.
• Tag 5: Mit der Architektin oder den Fachplanern die Bauteile für die Rücklage durchgehen.
• Tag 6: Blatt 1 und 2 ausfüllen und die Summen gegenprüfen.
• Tag 7: Blatt 3 rechnen, die Einmalzahlung festlegen und die Einladung zur Versammlung vorbereiten.

Fehler, die Sie vermeiden sollten

• Monatsbeträge mal zwölf rechnen, obwohl die Leistung erst im Herbst beginnt. Der Plan wird zu hoch, das Hausgeld auch.
• Die Jahresprämie auf zwölf Monate verteilen, obwohl sie vor dem ersten Hausgeld fällig ist. Dann fehlt das Geld genau am Anfang.
• Schlussrechnungen der Bau-GbR über das Hausgeld bezahlen. Bau- und Betriebskosten gehören auf getrennte Konten.
• Die Erhaltungsrücklage als Kassenreserve nutzen. Sie ist für Erhaltung gedacht; für Zahlungslücken bilden Sie eine eigene Rücklage.
• Auf die Gewährleistung vertrauen und keine Rücklage bilden. Abnutzung deckt keine Gewährleistung.
• Den Heizkostenmaßstab erst nach dem ersten Winter festlegen. Er wirkt nur zum Beginn eines Abrechnungszeitraums.

Häufige Fragen

Keine Rechtsberatung. Dieser Text erklärt die allgemeine Rechtslage, Stand Oktober 2026. Er ersetzt keine Beratung im Einzelfall, etwa durch eine Anwältin oder einen Anwalt für Wohnungseigentumsrecht oder Ihren Eigentümerverein. Ihre Gemeinschaftsordnung kann Abweichendes regeln, soweit das Gesetz es zulässt.

Quellen

• Wohnungseigentumsgesetz: § 9b, § 16, § 19, § 25, § 28
• Heizkostenverordnung: § 3, § 5, § 6, § 7, § 8, § 9, § 10, § 11
• Bürgerliches Gesetzbuch: § 713 (Vermögen der Bau-GbR)
• Bewertungsgesetz: § 244 (jede Eigentumswohnung ein eigenes Grundstück)
• BT-Drucksache 19/18791, Gesetzentwurf zum WEMoG, S. 76 (Beschlussgegenstand Vorschüsse, weitere Rücklagen durch Beschluss, Sonderumlage als Nachtrag, Fortgeltung)