Was ist eine Gemeinschaftsordnung?
Die Gemeinschaftsordnung ist die Sammlung der Vereinbarungen, mit denen die Wohnungseigentümer ihr Verhältnis untereinander ergänzend oder abweichend vom Wohnungseigentumsgesetz regeln, etwa zu Nutzung, Kostenverteilung oder Stimmrecht; meist ist sie Teil der Teilungserklärung und im Grundbuch eingetragen.
Kurz erklärt
Das Gesetz verwendet den Begriff nicht, regelt aber die Sache, nämlich Vereinbarungen der Eigentümer; wo die Gemeinschaftsordnung schweigt, gilt das Gesetz. Gegen spätere Käufer wirkt sie nur, wenn sie als Inhalt des Sondereigentums im Grundbuch eingetragen ist. Geändert wird sie grundsätzlich durch eine neue Vereinbarung aller Eigentümer. Ein Beschluss reicht nur, wo das Gesetz oder die Gemeinschaftsordnung selbst ihn erlaubt, etwa für die Verteilung einzelner Kosten.
Rechtsgrundlage
- § 10 Abs. 1 Satz 2 WEG
- Die Eigentümer können vom Gesetz abweichende Vereinbarungen treffen, soweit nicht ausdrücklich etwas anderes bestimmt ist.
- § 10 Abs. 3 WEG
- Vereinbarungen und Beschlüsse aufgrund einer Vereinbarung wirken gegen einen Sondernachfolger nur, wenn sie im Grundbuch eingetragen sind.
- § 10 Abs. 2 WEG
- Jeder Eigentümer kann eine Anpassung verlangen, wenn das Festhalten an der geltenden Regel aus schwerwiegenden Gründen unbillig erscheint.
- § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG
- Für einzelne Kosten oder Kostenarten kann eine andere Verteilung beschlossen werden, auch abweichend von einer Vereinbarung.
Beispiel
In einem fiktiven Haus mit fünf Einheiten bestimmt die Gemeinschaftsordnung, dass die Treppenhausreinigung nach Einheiten verteilt wird, nicht nach Miteigentumsanteilen. Bei 1.500 € im Jahr zahlt jede Einheit 1.500 € ÷ 5 = 300 €. Außerdem wird nach Miteigentumsanteilen abgestimmt. Ohne diese Regeln gälten der gesetzliche Kostenschlüssel nach Anteilen (§ 16 Abs. 2 WEG) und eine Stimme je Eigentümer (§ 25 Abs. 2 WEG).
Fiktives Beispiel, alle Zahlen erfunden.
Häufige Fragen
Was ist eine Gemeinschaftsordnung?
Sie enthält die Vereinbarungen der Wohnungseigentümer über ihr Verhältnis untereinander, die das Gesetz ergänzen oder davon abweichen (§ 10 Abs. 1 Satz 2 WEG). Typisch sind Regeln zu Kosten, Nutzung, Stimmrecht und Sondernutzungsrechten.
Wie unterscheidet sie sich von der Teilungserklärung?
Die Teilungserklärung teilt das Grundstück in Einheiten mit Miteigentumsanteil und Sondereigentum auf (§ 8 WEG). Die Gemeinschaftsordnung regelt, wie die Eigentümer danach zusammenleben. Oft stehen beide in derselben Urkunde, deshalb werden die Begriffe im Alltag vermischt.
Verwandte Begriffe
- Teilungserklärung
- Sondernutzungsrecht
- Kostenverteilungsschlüssel
- Eigentümerversammlung
- Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG, GdWE)
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Keine Rechtsberatung. Dieser Eintrag erklärt die allgemeine Rechtslage, Stand Oktober 2026. Er ersetzt keine Beratung im Einzelfall, etwa durch eine Anwältin oder einen Anwalt für Wohnungseigentumsrecht. Ihre Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung können Abweichendes regeln, soweit das Gesetz es zulässt.
Quellen
- Wohnungseigentumsgesetz (WEG) (§§ 8, 10, 16, 25)