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Ratgeber für Eigentümer

Gemeinschaftseigentum oder Sondereigentum: Wer zahlt Fenster, Balkon und Heizkörper?

Von Florian Kluge · Stand: Oktober 2026 · Lesezeit etwa 9 Minuten

Gelbe Altbaufassade mit Stuck, Ecktürmchen und Holzfenstern im Abendlicht
Foto: Maria Shchevelova / Unsplash
Kurz gesagt Was für den Bestand oder die Sicherheit des Hauses nötig ist, was alle gemeinsam nutzen und was das äußere Bild prägt, ist Gemeinschaftseigentum, auch wenn es in Ihrer Wohnung liegt (§ 5 Abs. 1 und 2 WEG). Für Erhaltung und Reparatur zahlt dann die Gemeinschaft, also alle nach Miteigentumsanteilen (§ 16 Abs. 2 Satz 1 WEG). Fenster samt Rahmen und die Wohnungseingangstür gehören dazu. Was nur Ihrer Wohnung dient und sich ohne Folgen für andere ändern lässt, etwa Bodenbelag oder Innentüren, ist Ihr Sondereigentum; das zahlen Sie. Teilungserklärung und Beschlüsse können die Kosten anders verteilen (§ 16 Abs. 2 Satz 2 WEG).

Das Holzfenster im Schlafzimmer ist morsch, der Balkon ist undicht, nach einem Rohrbruch ist das Parkett hin: In kleinen Häusern landet die Frage „Wer zahlt das?“ schnell in der Gruppe aller Eigentümer. Die Antwort hängt an zwei Fragen: Wem gehört das Bauteil, und hat die Gemeinschaft die Kosten anders verteilt? Dieser Ratgeber erklärt die Regel, ordnet die häufigsten Bauteile ein, rechnet ein Beispiel mit fünf Wohnungen durch und zeigt, wie Sie im Streitfall vorgehen.

Die Regel in drei Sätzen

Gemeinschaftseigentum ist der Normalfall
Grundstück und Gebäude gehören allen, soweit sie nicht Sondereigentum sind oder einem Dritten gehören (§ 1 Abs. 5 WEG).
Manches kann nie Sondereigentum sein
Teile, die für Bestand oder Sicherheit des Gebäudes nötig sind, und Anlagen für den gemeinsamen Gebrauch, auch wenn sie in Ihrer Wohnung liegen (§ 5 Abs. 2 WEG).
Sondereigentum ist, was sich folgenlos ändern lässt
Bestandteile Ihrer Räume, die sich ändern, entfernen oder einfügen lassen, ohne das Gemeinschaftseigentum oder andere Eigentümer zu beeinträchtigen und ohne die äußere Gestaltung des Gebäudes zu verändern (§ 5 Abs. 1 WEG). Die Eigentümer können vereinbaren, dass auch solche Teile gemeinschaftlich bleiben (§ 5 Abs. 3 WEG).

Die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums, einschließlich seiner Erhaltung, liegt bei der Gemeinschaft (§ 18 Abs. 1, § 19 Abs. 2 Nr. 2 WEG). Die Kosten tragen alle nach dem Verhältnis ihrer Anteile (§ 16 Abs. 2 Satz 1 WEG). Was im Einzelnen zu Ihrem Sondereigentum gehört, steht in Teilungserklärung und Aufteilungsplan.

Die häufigsten Bauteile

BauteilZuordnungGrundlage
Fenster samt RahmenGemeinschafts­eigentum, zwingendBGH, V ZR 174/11, Rn. 7
Wohnungs­eingangstürGemeinschafts­eigentum, insgesamtBGH, V ZR 212/12, Leitsatz
Balkon: Platte, Brüstung, Abdichtung, IsolierungGemeinschafts­eigentum§ 5 Abs. 1 und 2 WEG; BGH, V ZR 102/24, Rn. 10
Tragende Wände, Dach, FassadeGemeinschafts­eigentum§ 5 Abs. 2 WEG
Heizungs­anlage, gemeinsame Leitungs­strängeGemeinschafts­eigentum§ 5 Abs. 2 WEG
Heizkörper, Thermostat­ventileje nach Teilungserklärung, kann Sonder­eigentum seinBGH, V ZR 176/10, Leitsatz a
Bodenbelag, nichttragende Innenwände, Innentüren, Bad­ausstattungin der Regel Sonder­eigentum§ 5 Abs. 1 WEG

Fenster. Fenster nebst Rahmen stehen zwingend im Gemeinschaftseigentum. Die Gemeinschaft ist für den Austausch zuständig und trägt die Kosten. Die Teilungserklärung kann davon abweichen, aber nur mit einer klaren und eindeutigen Regelung; im Zweifel bleibt es bei der gesetzlichen Zuständigkeit (BGH, Urteil vom 02.03.2012, V ZR 174/11, Rn. 7). Weist sie den Eigentümern die Instandhaltung der Fenster zu und nimmt den Außenanstrich aus, ist eine vollständige Erneuerung im Zweifel Sache der Gemeinschaft (Leitsatz).

Wohnungseingangstür. Sie steht insgesamt im Gemeinschaftseigentum (BGH, Urteil vom 25.10.2013, V ZR 212/12, Leitsatz). Liegt sie an der Außenwand, schützt sie das Gebäude vor der Witterung, und eine andere Tür veränderte die äußere Gestaltung (Rn. 10).

Balkon. Konstruktion, Brüstung, Abdichtung und Isolierung sind Gemeinschaftseigentum. Viele Teilungserklärungen weisen die Kosten aber dem Eigentümer zu, zu dessen Wohnung der Balkon gehört. Solche Klauseln werden weit verstanden und umfassen etwa Abdichtung und Isolierung (BGH, Versäumnisurteil vom 24.04.2026, V ZR 102/24, Rn. 10). Die Gemeinschaft bleibt trotzdem befugt, die Sanierung zu beschließen, und muss es jedenfalls, wenn mehrere Balkone zwingend saniert werden müssen; die Kosten trägt dann weiter der einzelne Eigentümer (Leitsätze a bis c).

Heizkörper. Heizkörper und ihre Anschlussleitungen können durch die Teilungserklärung dem Sondereigentum zugeordnet werden, dann im Zweifel auch die Thermostatventile (BGH, Urteil vom 08.07.2011, V ZR 176/10, Leitsatz a; ein Berliner Fall). Die zentrale Anlage bleibt gemeinschaftlich.

Kosten per Beschluss anders verteilen

Seit 2020 können die Eigentümer für einzelne Kosten oder bestimmte Arten von Kosten eine andere Verteilung beschließen (§ 16 Abs. 2 Satz 2 WEG). Das gilt auch dann, wenn dadurch jemand ganz von Kosten befreit oder erstmals belastet wird. Ordnungsgemäß ist eine solche Verteilung jedenfalls, wenn sie den Gebrauch oder die Möglichkeit des Gebrauchs berücksichtigt (BGH, Urteil vom 22.03.2024, V ZR 81/23, Leitsätze a und b).

Ein Fall aus der Praxis: Die Eigentümer beschlossen, die defekten Dachflächenfenster einer Dachgeschosswohnung zu tauschen, und dass deren Eigentümer die Kosten trägt. Der Bundesgerichtshof hielt das für zulässig. Für künftige gleich gelagerte Fälle muss nicht zugleich eine Regel beschlossen werden; wie dann zu verteilen ist, wird zu gegebener Zeit entschieden (BGH, Urteil vom 22.03.2024, V ZR 87/23, Leitsatz und Rn. 19). Nach unserer Einschätzung heißt das praktisch: Wer heute die Fenster einer Wohnung deren Eigentümer zuweist, sollte damit rechnen, dass bei den nächsten Fenstern derselbe Maßstab verlangt wird. Die Gleichbehandlung spielt bei späteren gleichartigen Beschlüssen eine Rolle (Rn. 15 und 19). Bei Kosten, die in der Abrechnung auftauchen, hilft der Ratgeber Jahresabrechnung prüfen.

Ein Beispiel mit fünf Wohnungen

Ein fiktives Haus mit fünf Wohnungen und 1.000 Miteigentumsanteilen: W1 hat 240, W2 220, W3 200, W4 180 und W5 160. Zwei Dinge stehen an. Die Holzfenster von W3 sind morsch, der Austausch kostet 4.200 €. Außerdem platzt ein Rohr in der Steigleitung, der Schaden einschließlich Parkett in W2 beträgt 9.000 €. Die Gebäudeversicherung der Gemeinschaft deckt das ganze Gebäude und zahlt bis auf einen Selbstbehalt von 1.000 €.

WohnungFenster, GesetzFenster, BeschlussSelbstbehalt
W1 (240)1.008 €0 €240 €
W2 (220)924 €0 €220 €
W3 (200)840 €4.200 €200 €
W4 (180)756 €0 €180 €
W5 (160)672 €0 €160 €
Summe4.200 €4.200 €1.000 €

In Klammern die Miteigentumsanteile. Fenster nach Gesetz: 4.200 € × Anteile/1.000, also 4,20 € je Anteil (§ 16 Abs. 2 Satz 1 WEG). Fenster nach Beschluss: W3 trägt die Kosten allein (§ 16 Abs. 2 Satz 2 WEG). Selbstbehalt: 1.000 € × Anteile/1.000. Alle Beträge erfunden.

Ohne Beschluss zahlen alle nach Anteilen, W3 also 840 €. Mit einem Beschluss nach § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG zahlt W3 die 4.200 € allein. Den Selbstbehalt tragen alle nach dem Schlüssel, nach dem auch die Versicherungsprämie verteilt wird, hier nach Anteilen. Das gilt auch für den Teil des Schadens, der am Parkett von W2 entstanden ist (BGH, Urteil vom 16.09.2022, V ZR 69/21, Leitsatz a). Eine andere Verteilung des Selbstbehalts kann die Gemeinschaft beschließen (Leitsatz b).

Wasserschaden: Was Sie dulden müssen und was Sie dürfen

Zur ordnungsmäßigen Verwaltung gehört eine angemessene Versicherung des Gemeinschaftseigentums zum Neuwert (§ 19 Abs. 2 Nr. 3 WEG); was die Gebäudeversicherung im Einzelnen deckt, steht im Vertrag. Muss für die Reparatur einer Steigleitung Ihre Wand geöffnet werden, müssen Sie das Betreten Ihrer Wohnung in der Regel dulden (§ 14 Abs. 1 Nr. 2 WEG). Geht die Einwirkung über das zumutbare Maß hinaus, können Sie einen angemessenen Ausgleich in Geld verlangen (§ 14 Abs. 3 WEG). In einem Notfall darf jeder Eigentümer ohne Zustimmung der anderen tun, was nötig ist, um einen unmittelbar drohenden Schaden am Gemeinschaftseigentum abzuwenden, etwa das Wasser abstellen und einen Notdienst rufen (§ 18 Abs. 3 WEG).

Selbst reparieren? Erst fragen

Wer Gemeinschaftseigentum eigenmächtig instand setzt, bekommt sein Geld in der Regel nicht zurück, auch wenn die Arbeiten ohnehin nötig waren. Das gilt selbst dann, wenn der Eigentümer irrtümlich glaubte, er müsse die Fenster auf eigene Kosten erneuern (BGH, Urteil vom 14.06.2019, V ZR 254/17, Leitsätze a und b). Die Entscheidung erging noch zum alten Recht; nach unserer Einschätzung bleibt der Rat derselbe: erst die Zuständigkeit klären und einen Beschluss herbeiführen, dann den Handwerker beauftragen. Ausgenommen sind echte Notfälle nach § 18 Abs. 3 WEG.

So klären Sie, wer zuständig ist

Häufige Fragen

Sind Fenster Gemeinschaftseigentum?

Ja. Fenster nebst Rahmen stehen zwingend im Gemeinschaftseigentum; für den Austausch ist die Gemeinschaft zuständig und trägt die Kosten, wenn die Teilungserklärung nicht klar etwas anderes regelt (BGH, V ZR 174/11, Rn. 7). Per Beschluss kann die Gemeinschaft die Kosten für einzelne Fenster dem betroffenen Eigentümer zuweisen (§ 16 Abs. 2 Satz 2 WEG; BGH, V ZR 87/23).

Wer zahlt, wenn der Balkon undicht ist?

Abdichtung und Isolierung des Balkons sind Gemeinschaftseigentum. Ohne besondere Regelung zahlen alle nach Anteilen. Viele Teilungserklärungen weisen die Kosten aber dem Eigentümer zu, zu dessen Wohnung der Balkon gehört; solche Klauseln umfassen etwa Abdichtung und Isolierung (BGH, V ZR 102/24, Rn. 10).

Sind Heizkörper Sondereigentum?

Das hängt von der Teilungserklärung ab. Heizkörper und ihre Anschlussleitungen können dem Sondereigentum zugeordnet werden, dann im Zweifel auch die Thermostatventile (BGH, V ZR 176/10). Die zentrale Heizungsanlage ist Gemeinschaftseigentum (§ 5 Abs. 2 WEG).

Wer zahlt den Selbstbehalt bei einem Wasserschaden?

Alle Eigentümer, verteilt wie die Versicherungsprämie, auch wenn der Schaden ganz oder teilweise im Sondereigentum entstanden ist. Die Gemeinschaft kann eine andere Verteilung beschließen (BGH, V ZR 69/21, Leitsätze a und b).

Darf die WEG mir die Kosten für meine Fenster auferlegen?

Ja, per Beschluss für einzelne Kosten oder Kostenarten (§ 16 Abs. 2 Satz 2 WEG). Ordnungsgemäß ist das jedenfalls, wenn die Verteilung den Gebrauch berücksichtigt (BGH, V ZR 81/23). Eine Regel für künftige Fälle muss nicht zugleich beschlossen werden (BGH, V ZR 87/23).

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Keine Rechtsberatung. Dieser Text erklärt die allgemeine Rechtslage, Stand Oktober 2026. Er ersetzt keine Beratung im Einzelfall, etwa durch eine Anwältin oder einen Anwalt für Wohnungseigentumsrecht oder Ihren Eigentümerverein. Ihre Gemeinschaftsordnung kann Abweichendes regeln, soweit das Gesetz es zulässt.

Quellen