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Ratgeber für Eigentümer

Muss Ihr WEG-Verwalter zertifiziert sein? Anspruch, Nachweis und Ausnahme

Von Florian Kluge · Stand: Oktober 2026 · Lesezeit etwa 9 Minuten

Holzstempel mit den Feldern „geprüft“, „sachlich“ und „rechnerisch“ auf einem aufgeschlagenen Gesetzestext
Foto: Markus Spiske / Unsplash
Kurz gesagt Jeder Eigentümer kann von der Gemeinschaft einen zertifizierten Verwalter verlangen, wenn die Ausnahme für kleine WEGs nicht greift; das gilt seit dem 1. Dezember 2023 (§ 18 Abs. 2, § 19 Abs. 2 Nr. 6, § 48 Abs. 4 WEG). Die Ausnahme gilt nur, wenn drei Bedingungen zusammen erfüllt sind: weniger als neun Sondereigentumsrechte, ein Wohnungseigentümer ist zum Verwalter bestellt, und weniger als ein Drittel der Wohnungseigentümer, nach Köpfen gezählt, verlangt einen zertifizierten Verwalter. Prüfen Sie den Nachweis beim Verwalter; ein öffentliches Register gibt es nicht.

Was ein zertifizierter Verwalter ist, erklärt das Glossar. Dieser Ratgeber beantwortet die Fragen dahinter: Muss es Ihrer sein, wie prüfen Sie das, und was können Sie tun, wenn der Nachweis fehlt?

Muss Ihr Verwalter zertifiziert sein?

Das Gesetz verbietet keinem Verwalter, ohne Zertifikat zu arbeiten. Es gibt jedem Eigentümer einen Anspruch:

Der Anspruch
Jeder Eigentümer kann von der Gemeinschaft eine ordnungsmäßige Verwaltung verlangen (§ 18 Abs. 2 Nr. 1 WEG). Dazu gehört die Bestellung eines zertifizierten Verwalters nach § 26a, außer in der Ausnahme für kleine WEGs (§ 19 Abs. 2 Nr. 6 WEG).
Seit wann
Die Regel ist ab dem 1. Dezember 2023 anwendbar (§ 48 Abs. 4 Satz 1 WEG). Wer am 1. Dezember 2020 schon Verwalter einer Gemeinschaft war, galt ihr gegenüber noch bis zum 1. Juni 2024 als zertifiziert (§ 48 Abs. 4 Satz 2). Diese Schonfrist ist abgelaufen.
Kein Verbot
Der Rechtsausschuss des Bundestags hat festgehalten, dass die Gemeinschaft mit einem Verwalter ohne Zertifikat weiter zusammenarbeiten kann, wenn er das Vertrauen aller Eigentümer besitzt (BT-Drs. 19/22634, S. 43). Verlangt aber auch nur ein Eigentümer einen zertifizierten Verwalter, hat er darauf grundsätzlich einen Anspruch.
Wer entscheidet
Über Bestellung und Abberufung des Verwalters beschließen die Eigentümer (§ 26 Abs. 1 WEG). Ihr Anspruch richtet sich deshalb gegen die Gemeinschaft, nicht gegen den Verwalter.

Die Ausnahme für kleine WEGs

§ 19 Abs. 2 Nr. 6 WEG nimmt eine Gemeinschaft nur aus, wenn alle drei Bedingungen zusammentreffen:

  1. Weniger als neun Sondereigentumsrechte. Gezählt werden Wohnungen und Teileigentum, etwa ein Laden. Höchstens acht also.
  2. Ein Wohnungseigentümer ist zum Verwalter bestellt. Ohne Bestellung greift die Ausnahme nicht: Verwalten alle Eigentümer gemeinsam, kann jeder einen zertifizierten Verwalter verlangen. Eine externe Verwaltung fällt nie unter die Ausnahme.
  3. Weniger als ein Drittel der Wohnungseigentümer verlangt einen zertifizierten Verwalter. Gezählt werden Köpfe, nicht Wohnungen (§ 25 Abs. 2 WEG; BT-Drs. 19/22634, S. 44). Wer zwei Wohnungen besitzt, zählt einmal.

Der Gesetzgeber ging davon aus, dass der Verwaltungsaufwand in solchen Kleinanlagen typischerweise geringer ist. Die Drittel-Grenze soll sicherstellen, dass der Eigentümer-Verwalter genug Rückhalt in der Gemeinschaft hat (BT-Drs. 19/22634, S. 44). Wie das Modell im Alltag funktioniert, zeigt der Ratgeber WEG-Selbstverwaltung.

Fiktives Beispiel: sieben Wohnungen und ein Laden

Ein Berliner Haus hat sieben Wohnungen und einen Laden im Erdgeschoss, also acht Sondereigentumsrechte. Der Eigentümerin von W1 gehört auch der Laden; die übrigen sechs Wohnungen gehören je einer anderen Person. Die Gemeinschaft hat damit sieben Eigentümer. Zum Verwalter bestellt ist der Eigentümer von W4, ohne Zertifikat.

Fiktives Beispiel, alle Angaben erfunden.

Wer als zertifiziert gilt

Mit IHK-Prüfung
Zertifizierter Verwalter darf sich nennen, wer vor einer Industrie- und Handelskammer durch eine Prüfung nachgewiesen hat, dass er über die notwendigen rechtlichen, kaufmännischen und technischen Kenntnisse verfügt (§ 26a Abs. 1 WEG). Die Prüfung hat einen schriftlichen und einen mündlichen Teil und kann vor jeder IHK abgelegt werden, die sie anbietet (§§ 2, 3 ZertVerwV). Wer besteht, erhält eine Bescheinigung der IHK (§ 6 Abs. 2 ZertVerwV mit Anlage 2).
Gleichgestellt, ohne Prüfung
Einem zertifizierten Verwalter gleichgestellt ist, wer die Befähigung zum Richteramt, eine abgeschlossene Ausbildung zur Immobilienkauffrau oder zum Immobilienkaufmann oder zur Kauffrau oder zum Kaufmann in der Grundstücks- und Wohnungswirtschaft, den anerkannten Abschluss Geprüfte Immobilienfachwirtin oder Geprüfter Immobilienfachwirt oder einen Hochschulabschluss mit immobilienwirtschaftlichem Schwerpunkt besitzt (§ 7 ZertVerwV). Diese Personen dürfen sich ebenfalls zertifizierte Verwalter nennen.
Verwaltungsfirmen
Eine GmbH oder eine andere Gesellschaft darf sich zertifiziert nennen, wenn ihre Beschäftigten, die unmittelbar mit Aufgaben der WEG-Verwaltung betraut sind, die Prüfung bestanden haben oder gleichgestellt sind (§ 8 ZertVerwV). Die IHK Berlin versteht darunter, wer Versammlungen leitet oder außerhalb einer Versammlung Entscheidungen als Verwalter trifft. Das ist die Auslegung der Kammer, kein Urteil.
Was nicht zählt
Ein Verbandssiegel, eine Mitgliedschaft oder das Zertifikat eines privaten Kurses ersetzen weder die IHK-Prüfung noch einen der Abschlüsse aus § 7 ZertVerwV. Auch die Gewerbeerlaubnis nach § 34c GewO ist etwas anderes.

So prüfen Sie den Nachweis

Ein öffentliches Register zertifizierter Verwalter gibt es nicht. Nach Angabe der IHK Berlin lässt sich die Zertifizierung nur im direkten Kontakt mit dem Verwalter prüfen; die Kammer selbst erteilt darüber keine Auskunft. Eine eigene Befreiungsbescheinigung für gleichgestellte Verwalter ist nach ihrer Auskunft gesetzlich nicht vorgesehen. Lassen Sie sich deshalb zeigen:

Suchen Sie eine neue Verwaltung, lassen Sie die Nachweise schon mit dem Angebot einreichen, damit alle Eigentümer sie vor der Versammlung sehen. Steckbrief und Anfrage dafür finden Sie im Ratgeber Neue Hausverwaltung finden. Für den amtierenden Verwalter genügt eine kurze Anfrage:

Muster. Eckige Klammern ersetzen. Nicht anwaltlich geprüft.

Betreff: Nachweis der Zertifizierung nach § 26a WEG

Sehr geehrte Damen und Herren,

als Eigentümer der Einheit [Nummer] in der Gemeinschaft [Anschrift] bitte ich Sie um eine Kopie des Nachweises, dass Sie zertifizierter Verwalter nach § 26a WEG oder nach § 7 ZertVerwV gleichgestellt sind. Ist eine Gesellschaft bestellt, bestätigen Sie bitte, dass alle Ihre Beschäftigten, die unmittelbar mit Aufgaben der Wohnungseigentumsverwaltung betraut sind, diese Voraussetzung erfüllen (§ 8 ZertVerwV), und nennen Sie die Personen, die unsere Versammlungen leiten oder für unsere Gemeinschaft als Verwalter entscheiden, jeweils mit ihrem Nachweis.

Für eine Antwort bis zum [Datum] danke ich Ihnen.

Mit freundlichen Grüßen
[Name]

Das WEG regelt nicht ausdrücklich, dass der Verwalter einzelnen Eigentümern diesen Nachweis schicken muss. Bleibt die Antwort aus, bringen Sie die Frage in die nächste Versammlung.

Zertifikat und Erlaubnis nach § 34c GewO

Beides wird oft verwechselt, regelt aber Verschiedenes:

Erlaubnis nach § 34c GewO
Wer gewerbsmäßig das gemeinschaftliche Eigentum von Wohnungseigentümern verwaltet, braucht eine Erlaubnis der zuständigen Behörde (§ 34c Abs. 1 Satz 1 Nr. 4 GewO). Sie ist unter anderem zu versagen bei fehlender Zuverlässigkeit, ungeordneten Vermögensverhältnissen oder ohne Nachweis einer Berufshaftpflichtversicherung (§ 34c Abs. 2). Dazu kommen 20 Stunden Weiterbildung in drei Kalenderjahren (§ 34c Abs. 2a).
Zertifikat nach § 26a WEG
Es weist Fachkenntnisse nach und ist Maßstab für den Anspruch der Eigentümer aus § 19 Abs. 2 Nr. 6 WEG. Gewerberechtlich setzt es nichts voraus: Die Zertifizierung ist keine Voraussetzung für die Erlaubnis nach § 34c GewO, und die Tätigkeit als Verwalter ist gewerberechtlich auch ohne Zertifikat zulässig (BT-Drs. 19/22634, S. 46).

Bei einer externen Verwaltung sollten Sie deshalb beides sehen. Ein Eigentümer, der nur die eigene WEG verwaltet, handelt in aller Regel nicht gewerbsmäßig; ob eine Vergütung daran etwas ändert, sollte er vorher klären.

Wenn Ihr Verwalter nicht zertifiziert ist

Ein fehlendes Zertifikat beendet die Bestellung nicht von selbst. Ein Beschluss bleibt gültig, solange ihn kein Gericht rechtskräftig für ungültig erklärt hat (§ 23 Abs. 4 Satz 2 WEG). Auch das Ende der Schonfrist am 1. Juni 2024 hat keine Bestellung beendet; seitdem gilt der Verwalter nur nicht mehr als zertifiziert (§ 48 Abs. 4 Satz 2). So gehen Sie vor:

  1. Nachweis anfordern. Vielleicht ist der Verwalter gleichgestellt, ohne die Prüfung abgelegt zu haben.
  2. Antrag für die nächste Versammlung. Beantragen Sie, dass die Eigentümer einen zertifizierten Verwalter bestellen und, wenn nötig, den bisherigen abberufen. Der Gegenstand muss in der Einladung bezeichnet sein (§ 23 Abs. 2 WEG). Holen Sie vorher Angebote ein. Reagiert der Verwalter nicht, helfen die Schritte im Ratgeber Hausverwaltung reagiert nicht.
  3. Die Kosten einer Abberufung bedenken. Der Verwalter kann jederzeit abberufen werden; sein Vertrag endet spätestens sechs Monate danach (§ 26 Abs. 3 WEG). Bis dahin kann je nach Vertrag die Vergütung weiterlaufen. Fragen Sie deshalb vorher, ob der Verwalter die Prüfung ablegen will. Mehr zum Ablauf: Hausverwaltung kündigen.
  4. Lehnt die Mehrheit ab: Dann können Sie gegen die Gemeinschaft auf Ersetzung des Beschlusses klagen (Beschlussersetzungsklage, § 44 Abs. 1 Satz 2, Abs. 2 Satz 1 WEG), beim Gericht, in dessen Bezirk das Grundstück liegt (§ 43 Abs. 2 Nr. 4 WEG). Grundsätzlich müssen Sie den Beschluss vorher erfolglos in der Versammlung beantragt haben; entbehrlich ist das nur, wenn mit an Sicherheit grenzender Wahrscheinlichkeit keine Mehrheit zu erwarten ist (BGH, Urteil vom 14.02.2025, V ZR 86/24, Rn. 5). Was das Gericht im Einzelnen beschließt, hängt vom Fall ab. Lassen Sie sich vor einer Klage beraten.
  5. Wird ein Verwalter ohne Zertifikat neu bestellt: Gegen den Beschluss können Sie Anfechtungsklage erheben. Sie muss innerhalb eines Monats nach der Beschlussfassung erhoben und innerhalb von zwei Monaten begründet werden (§ 44 Abs. 1 Satz 1, § 45 WEG). Ohne fristgerechte Klage bleibt der Beschluss gültig. Mehr dazu: WEG-Beschluss anfechten.

Was Sie in den nächsten 7 Tagen tun können

Fehler, die Sie vermeiden sollten

Häufige Fragen

Muss ein WEG-Verwalter zertifiziert sein?

Ein ausdrückliches Verbot nicht zertifizierter Verwalter gibt es nicht. Seit dem 1. Dezember 2023 kann aber jeder Eigentümer von der Gemeinschaft die Bestellung eines zertifizierten Verwalters verlangen (§ 18 Abs. 2, § 19 Abs. 2 Nr. 6, § 48 Abs. 4 WEG). Ausnahme: Es bestehen weniger als neun Sondereigentumsrechte, ein Wohnungseigentümer ist zum Verwalter bestellt, und weniger als ein Drittel der Wohnungseigentümer, nach Köpfen gezählt, verlangt einen zertifizierten Verwalter. Alle drei Bedingungen müssen zusammen erfüllt sein.

Wie erkenne ich, ob mein Verwalter zertifiziert ist?

Nur über den Verwalter selbst: Ein öffentliches Register gibt es nicht, und die IHK Berlin erteilt nach eigener Angabe keine Auskunft darüber. Lassen Sie sich die IHK-Bescheinigung oder den gleichgestellten Abschluss nach § 7 ZertVerwV zeigen. Bei einer Firma gehören dazu die Nachweise der Beschäftigten, die unmittelbar mit Aufgaben der WEG-Verwaltung betraut sind (§ 8 ZertVerwV).

Ist die Bestellung eines nicht zertifizierten Verwalters unwirksam?

Nicht automatisch. Der Beschluss bleibt gültig, solange ihn kein Gericht rechtskräftig für ungültig erklärt hat (§ 23 Abs. 4 Satz 2 WEG). Eine Anfechtungsklage muss innerhalb eines Monats nach der Beschlussfassung erhoben und innerhalb von zwei Monaten begründet werden (§ 45 WEG). Unabhängig davon können die Eigentümer den Verwalter jederzeit abberufen; sein Vertrag endet spätestens sechs Monate danach (§ 26 Abs. 3 WEG).

Was ist der Unterschied zwischen Zertifikat und Erlaubnis nach § 34c GewO?

Die Erlaubnis braucht, wer gewerbsmäßig das gemeinschaftliche Eigentum von Wohnungseigentümern verwaltet (§ 34c Abs. 1 Satz 1 Nr. 4 GewO). Versagt wird sie unter anderem bei fehlender Zuverlässigkeit, ungeordneten Vermögensverhältnissen oder ohne Nachweis einer Berufshaftpflichtversicherung (§ 34c Abs. 2 GewO). Das Zertifikat nach § 26a WEG weist Fachkenntnisse nach und ist Maßstab für den Anspruch der Eigentümer aus § 19 Abs. 2 Nr. 6 WEG. Das eine ersetzt das andere nicht.

Braucht jeder Mitarbeiter der Hausverwaltung das Zertifikat?

Nein. Eine Firma darf sich zertifiziert nennen, wenn die Beschäftigten, die unmittelbar mit Aufgaben der WEG-Verwaltung betraut sind, die Prüfung bestanden haben oder gleichgestellt sind (§ 8 ZertVerwV). Die IHK Berlin zählt dazu, wer Versammlungen leitet oder außerhalb einer Versammlung als Verwalter entscheidet. Wer nur untergeordnete Tätigkeiten ausführt, etwa im Sekretariat, muss nach der Begründung im Gesetzgebungsverfahren keine Prüfung ablegen (BT-Drs. 19/22634, S. 46).

Gilt die Übergangsfrist für langjährige Verwalter noch?

Nein. Wer am 1. Dezember 2020 schon Verwalter einer Gemeinschaft war, galt ihr gegenüber nur bis zum 1. Juni 2024 als zertifiziert (§ 48 Abs. 4 Satz 2 WEG). Seitdem zählen auch bei ihm nur die bestandene Prüfung oder ein gleichgestellter Abschluss nach § 7 ZertVerwV. Seine Bestellung hat das Fristende nicht beendet.

Eine Verwaltung für kleine Häuser

Klara ist eine neue Hausverwaltung für kleine Berliner WEGs mit 3 bis 12 Einheiten. Klara ist im Aufbau und startet 2027. Wenn Ihre WEG dann eine Verwaltung sucht, können Sie sie schon jetzt unverbindlich vormerken.

Interesse vormerken

Keine Rechtsberatung. Dieser Text erklärt die allgemeine Rechtslage, Stand Oktober 2026. Er ersetzt keine Beratung im Einzelfall, etwa durch eine Anwältin oder einen Anwalt für Wohnungseigentumsrecht oder Ihren Eigentümerverein. Ihre Gemeinschaftsordnung kann Abweichendes regeln, soweit das Gesetz es zulässt.

Quellen