Was ist ordnungsmäßige Verwaltung?
Ordnungsmäßige Verwaltung ist der Maßstab des Wohnungseigentumsgesetzes für Entscheidungen der Gemeinschaft: Verwaltung und Benutzung müssen dem Interesse der Gesamtheit der Eigentümer nach billigem Ermessen sowie Gesetz, Vereinbarungen und Beschlüssen entsprechen, und jeder Eigentümer kann sie verlangen.
Kurz erklärt
Oft liest man auch „ordnungsgemäße Verwaltung“; gemeint ist dasselbe. Der Begriff beantwortet die Frage, was eine Gemeinschaft tun muss und was ein einzelner Eigentümer von ihr verlangen kann. Das Gesetz nennt Beispiele: eine Hausordnung, die Erhaltung des Gemeinschaftseigentums, eine Gebäudeversicherung zum Neuwert und eine Haftpflicht, eine angemessene Erhaltungsrücklage, die Festsetzung der Vorschüsse und grundsätzlich einen zertifizierten Verwalter.
Wichtig sind die heutigen §§ 18 und 19 WEG. Ältere Texte zitieren noch § 21 WEG in der Fassung vor dem 1. Dezember 2020; diese Liste gilt so nicht mehr. Unabhängig davon darf jeder Eigentümer allein handeln, um einen unmittelbar drohenden Schaden am Gemeinschaftseigentum abzuwenden.
Rechtsgrundlage
- § 18 Abs. 2 WEG
- Anspruch jedes Eigentümers auf ordnungsmäßige Verwaltung und Benutzung; Definition über Interesse der Gesamtheit nach billigem Ermessen.
- § 19 WEG
- Beschluss über ordnungsmäßige Verwaltung, soweit nichts vereinbart ist (Abs. 1), Beispielkatalog (Abs. 2).
- § 18 Abs. 3 WEG
- Notmaßnahmen eines Eigentümers ohne Zustimmung der anderen.
Beispiel
In einer WEG mit vier Wohnungen ist das Dach undicht, ein Gutachten empfiehlt eine Reparatur. Zwei Eigentümer lehnen sie in der Versammlung ab, die Abstimmung endet 2:2 und der Antrag ist damit nicht angenommen. Eine Eigentümerin, in deren Wohnung es durchtropft, kann jetzt die ordnungsmäßige Erhaltung verlangen und notfalls mit einer Beschlussersetzungsklage durchsetzen. Tropft es akut, darf sie sofort eine Notabdichtung beauftragen.
Fiktives Beispiel, alle Namen und Beträge erfunden.
Häufige Fragen
Was gehört zur ordnungsmäßigen Verwaltung?
Insbesondere eine Hausordnung, die ordnungsmäßige Erhaltung des Gemeinschaftseigentums, eine angemessene Versicherung, eine angemessene Erhaltungsrücklage, die Festsetzung der Vorschüsse und grundsätzlich die Bestellung eines zertifizierten Verwalters (§ 19 Abs. 2 WEG). Die Liste ist nicht abschließend.
Habe ich einen Anspruch auf ordnungsmäßige Verwaltung?
Ja. Jeder Eigentümer kann sie von der Gemeinschaft verlangen (§ 18 Abs. 2 WEG). Fassen die Eigentümer einen notwendigen Beschluss nicht, kann das Gericht ihn auf Klage ersetzen (§ 44 Abs. 1 Satz 2 WEG).
Verwandte Begriffe
- WEG-Verwalter
- Erhaltung (Instandhaltung, Instandsetzung)
- Zertifizierter Verwalter
- Beschlussersetzungsklage
- Verwaltungsbeirat
- Alle Begriffe
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Klara ist eine neue Hausverwaltung für kleine Berliner WEGs, im Aufbau, Start 2027.
Keine Rechtsberatung. Dieser Glossareintrag erklärt die allgemeine Rechtslage, Stand Oktober 2026. Er ersetzt keine Beratung im Einzelfall, etwa durch eine Anwältin oder einen Anwalt für Wohnungseigentumsrecht oder Ihren Eigentümerverein. Ihre Gemeinschaftsordnung kann Abweichendes regeln, soweit das Gesetz es zulässt.