Was ist die Erhaltungsrücklage?
Die Erhaltungsrücklage ist das Geld, das eine Wohnungseigentümergemeinschaft über das Hausgeld anspart, um künftige Instandhaltungen und Instandsetzungen am gemeinschaftlichen Eigentum zu bezahlen; im Alltag heißt sie oft noch Instandhaltungsrücklage.
Kurz erklärt
Jede Gemeinschaft soll eine angemessene Rücklage ansammeln. Eine feste Höhe nennt das Gesetz nicht; angemessen ist, was die absehbaren Reparaturen des Hauses trägt. Die Beiträge sind Teil des Hausgelds und werden mit dem Wirtschaftsplan beschlossen.
Die Rücklage gehört der Gemeinschaft, nicht dem einzelnen Eigentümer. Seit der Reform 2020 heißt sie im Gesetz Erhaltungsrücklage statt Instandhaltungsrückstellung; der neue Name soll zeigen, dass es um verfügbares Geld geht und nicht um einen Bilanzposten.
Über Entnahmen beschließen die Eigentümer. Was aus der Rücklage bezahlt wurde, darf in der Jahresabrechnung nicht noch einmal auf die Eigentümer verteilt werden.
Rechtsgrundlage
- § 19 Abs. 2 Nr. 4 WEG
- Zur ordnungsmäßigen Verwaltung gehört die Ansammlung einer angemessenen Erhaltungsrücklage.
- § 28 Abs. 1 und 4 WEG
- Die Eigentümer beschließen über die Vorschüsse zu den Rücklagen. Nach Jahresende berichtet der Verwalter im Vermögensbericht über ihren Stand.
- BGH, Urteil vom 11.04.2025, V ZR 96/24
- Entnahmen aus der Erhaltungsrücklage sind verteilungsneutral und dürfen nicht in die Abrechnungsspitze einfließen (Leitsatz 1).
Beispiel
Ein fiktives Haus mit sechs Wohnungen hat zu Jahresbeginn 18.000 € in der Rücklage und führt 4.200 € im Jahr zu. Im Laufe des Jahres beschließen die Eigentümer, eine defekte Heizungspumpe für 3.000 € aus der Rücklage zu bezahlen.
- Stand am Jahresende: 18.000 € + 4.200 € − 3.000 € = 19.200 €
- Beitrag einer Wohnung mit 150/1.000 Anteilen: 4.200 € × 150/1.000 = 630 € im Jahr, also 52,50 € im Monat
- Die 3.000 € für die Pumpe tauchen in der Abrechnungsspitze nicht noch einmal auf.
Fiktives Beispiel, alle Beträge erfunden.
Häufige Fragen
Wie hoch soll die Erhaltungsrücklage sein?
Das Gesetz nennt keine Zahl, sondern verlangt eine angemessene Rücklage (§ 19 Abs. 2 Nr. 4 WEG). Pauschalen je Quadratmeter taugen nur als grober Plausibilitätscheck. Belastbarer ist eine Planung vom Gebäude her: Welche Bauteile stehen wann an, und was kosten sie?
Wie lässt sich die Erhaltungsrücklage berechnen?
Addieren Sie die absehbaren Maßnahmen bis zu einem Planungshorizont, ziehen Sie die heutige Rücklage ab und teilen Sie durch die Zahl der Jahre. Beispiel: Eine Heizung für 36.000 € in sechs Jahren bei 18.000 € Rücklage braucht mindestens (36.000 € − 18.000 €) ÷ 6 = 3.000 € Zuführung im Jahr, nur für diese Maßnahme.
Bekomme ich beim Verkauf meinen Anteil an der Rücklage zurück?
Nein. Die Rücklage ist Vermögen der Gemeinschaft und bleibt bei ihr. Eine Auszahlung beim Verkauf sieht das Gesetz nicht vor. Ihre Höhe kann aber beim Kaufpreis eine Rolle spielen.
Verwandte Begriffe
- Erhaltung (Instandhaltung, Instandsetzung)
- Hausgeld
- Sonderumlage
- Vermögensbericht
- Jahresabrechnung
- Wirtschaftsplan
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Keine Rechtsberatung. Dieser Glossareintrag erklärt die allgemeine Rechtslage, Stand Oktober 2026. Er ersetzt keine Beratung im Einzelfall, etwa durch eine Anwältin oder einen Anwalt für Wohnungseigentumsrecht oder Ihren Eigentümerverein. Ihre Gemeinschaftsordnung kann Abweichendes regeln, soweit das Gesetz es zulässt.
Quellen
- Wohnungseigentumsgesetz: § 9a, § 19, § 28
- BT-Drucksache 19/18791, S. 61 (neuer Name, verfügbares Vermögen) und S. 77 (Rücklage als Teil des Gemeinschaftsvermögens, Ist-Stand im Vermögensbericht)
- BGH, Urteil vom 11.04.2025, V ZR 96/24 (Entnahmen verteilungsneutral)