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Ratgeber für Eigentümer

Beschlussfähigkeit und Stimmrecht: Wer in der Eigentümerversammlung entscheidet

Von Florian Kluge · Stand: Oktober 2026 · Lesezeit etwa 8 Minuten

Orangefarbene Polsterstühle an einem hellen Holztisch
Foto: Jakub Żerdzicki / Unsplash
Kurz gesagt Seit dem 1. Dezember 2020 ist jede Eigentümerversammlung beschlussfähig, egal wie viele Eigentümer kommen (BT-Drs. 19/18791, S. 73). Es entscheidet die Mehrheit der abgegebenen Stimmen (§ 25 Abs. 1 WEG); Enthaltungen zählen nicht mit. Nach dem Gesetz hat jeder Eigentümer eine Stimme, auch wenn ihm mehrere Wohnungen gehören (§ 25 Abs. 2 WEG). Ihre Gemeinschaftsordnung kann stattdessen nach Wohnungen oder nach Miteigentumsanteilen zählen. Das kann das Ergebnis drehen, wie das Beispiel unten zeigt.

In kleinen Häusern hängt oft alles an zwei oder drei Stimmen. Umso wichtiger ist es, richtig zu zählen: Wer darf abstimmen, wie viel wiegt eine Stimme, und was gilt, wenn nur wenige kommen? Dieser Ratgeber beantwortet die Fragen der Reihe nach und rechnet ein fiktives Haus mit sechs Wohnungen durch. Den gesamten Ablauf einer Versammlung beschreibt der Ratgeber Eigentümerversammlung.

Beschlussfähigkeit: Was sich 2020 geändert hat

Bis Ende November 2020 war eine Versammlung nur beschlussfähig, wenn die erschienenen stimmberechtigten Eigentümer mehr als die Hälfte der Miteigentumsanteile vertraten. Sonst musste die Verwaltung eine zweite Versammlung mit derselben Tagesordnung einberufen, die dann ohne diese Grenze entscheiden konnte (BT-Drs. 19/18791, S. 97). Die Reform hat diese Regeln gestrichen. Seitdem ist jede Versammlung beschlussfähig, unabhängig davon, wie viele Eigentümer teilnehmen (BT-Drs. 19/18791, S. 73).

Für kleine WEGs heißt das: Wer nicht kommt und niemanden bevollmächtigt, überlässt die Entscheidung den anderen. Eine Einladung, die alle rechtzeitig erreicht, ist deshalb wichtiger als früher.

Alte Gemeinschaftsordnung mit Mindestzahl

Viele Gemeinschaftsordnungen stammen aus der Zeit vor der Reform und schreiben noch eine Mindestzahl vor, etwa „beschlussfähig, wenn mehr als die Hälfte der Anteile vertreten ist“. Für solche alten Vereinbarungen gilt § 47 WEG: Sie stehen den neuen Vorschriften nicht entgegen, wenn sich aus ihnen kein anderer Wille ergibt, und ein solcher Wille ist in der Regel nicht anzunehmen. Nach unserer Einschätzung gilt deshalb meist das neue Recht, wenn die Klausel nur die alte gesetzliche Regel wiederholt. Ob Ihre Klausel ausnahmsweise weitergilt, ist eine Frage der Auslegung im Einzelfall. Wer sicher gehen will, lädt so ein, dass die alte Grenze voraussichtlich erreicht wird, und sammelt Vollmachten.

Wer wie viele Stimmen hat

Das Gesetz zählt nach Köpfen: Jeder Wohnungseigentümer hat eine Stimme (§ 25 Abs. 2 Satz 1 WEG). Wem drei Wohnungen gehören, der hat trotzdem nur eine Stimme. Gehört eine Wohnung mehreren gemeinsam, etwa einem Ehepaar oder einer Erbengemeinschaft, können sie ihr Stimmrecht nur einheitlich ausüben (§ 25 Abs. 2 Satz 2 WEG). Sie sollten sich also vorher einigen.

Die Eigentümer können durch Vereinbarung vom Gesetz abweichen (§ 10 Abs. 1 Satz 2 WEG), und viele Gemeinschaftsordnungen tun das. Drei Modelle sind verbreitet:

Kopfprinzip
Eine Stimme je Eigentümer. Das gilt, wenn die Gemeinschaftsordnung nichts anderes sagt.
Objektprinzip
Eine Stimme je Wohnung oder Teileigentum. Wer zwei Wohnungen hat, hat zwei Stimmen.
Wertprinzip
Die Stimme wiegt so viel wie die Miteigentumsanteile, etwa 175 von 1.000.

Schauen Sie vor jeder Versammlung in Ihre Gemeinschaftsordnung. Steht dort nichts zum Stimmrecht, gilt das Kopfprinzip.

Ein Beispiel mit sechs Wohnungen

Ein fiktives Haus mit sechs Wohnungen und 1.000 Miteigentumsanteilen: W1 und W2 haben je 150, W3 bis W6 je 175. Es gibt fünf Eigentümer. Frau A. gehört W1, Herrn C. W2, den Eheleuten D. gemeinsam W3, Frau E. W4, und Herrn B. gehören W5 und W6.

Auf der Tagesordnung steht der Anstrich der Hoffassade. Frau A. kommt und hat eine Vollmacht von Herrn C. Die Eheleute D. kommen, Herr B. kommt, Frau E. bleibt fern. Frau A. stimmt für sich und Herrn C. mit Ja, die Eheleute D. enthalten sich, Herr B. stimmt mit Nein.

ZählweiseJaNeinErgebnis
Kopfprinzip (Gesetz)21angenommen
Objektprinzip22abgelehnt, Gleichstand
Wertprinzip300350abgelehnt

Ja: Frau A. und Herr C. (W1, W2, je 150 Anteile). Nein: Herr B. (W5, W6, je 175 Anteile). Die Enthaltung der Eheleute D. zählt in keiner Zählweise mit.

Derselbe Abend, dieselben Stimmen, drei verschiedene Ergebnisse. Nach dem alten Recht hätte es übrigens keine Rolle gespielt, ob genug Anteile da sind: Vertreten waren 825 von 1.000. Wären nur Frau A. und ihre Vollmacht gekommen, also 300 von 1.000 Anteilen, wäre die Versammlung früher nicht beschlussfähig gewesen. Heute wäre der Antrag mit zwei Ja-Stimmen angenommen.

Die Mehrheit richtig zählen

Wann ein Eigentümer nicht mitstimmen darf

Ein Eigentümer ist nicht stimmberechtigt, wenn es um ein Rechtsgeschäft der Gemeinschaft mit ihm selbst geht, um einen Rechtsstreit gegen ihn, oder wenn er nach § 17 WEG rechtskräftig zur Veräußerung verurteilt ist (§ 25 Abs. 4 WEG). Wäre Herr B. aus dem Beispiel Malermeister und ginge der Auftrag an seinen Betrieb, dürfte er über die Vergabe nicht abstimmen. Über die Frage, ob die Fassade überhaupt gestrichen wird, darf er nach unserer Einschätzung mitentscheiden, solange damit nicht zugleich der Auftrag an ihn vergeben wird.

Wer seine Wohnung mit einem Nießbrauch belastet hat, etwa zugunsten der Eltern, behält sein Stimmrecht. Es geht auch für einzelne Beschlüsse nicht auf den Nießbraucher über (BGH, Beschluss vom 07.03.2002, V ZB 24/01).

Wer verhindert ist, verliert seine Stimme nicht, sondern kann sich mit einer Vollmacht in Textform vertreten lassen (§ 25 Abs. 3 WEG). Ein Muster steht im Ratgeber Vollmacht für die Eigentümerversammlung.

Wann es doch auf Anteile und Quoten ankommt

Für die meisten Beschlüsse genügt die einfache Mehrheit. Einige Regeln verlangen mehr:

Ein Beispiel aus dem Haus oben: Die Eigentümer beschließen einen neuen Fahrradständer im Hof für 1.900 €. Frau A., Herr C. und die Eheleute D. stimmen mit Ja, Herr B. mit Nein. Das sind drei von vier abgegebenen Stimmen, also mehr als zwei Drittel, und der Beschluss ist gefasst. Die Ja-Stimmen stehen aber nur für 475 der 1.000 Anteile, also für weniger als die Hälfte. Wenn sich der Ständer nicht amortisiert, zahlen deshalb nur die drei Zustimmenden, nach ihren Anteilen: Frau A. und Herr C. je 600 €, die Eheleute D. 700 €.

Fehler, die Sie vermeiden sollten

Häufige Fragen

Ist eine Eigentümerversammlung beschlussfähig, wenn nur ein Eigentümer kommt?

Ja. Seit dem 1. Dezember 2020 ist jede Versammlung beschlussfähig, unabhängig davon, wie viele Eigentümer teilnehmen (BT-Drs. 19/18791, S. 73). Eine Mindestzahl in einer alten Gemeinschaftsordnung gilt nach § 47 WEG in der Regel nicht mehr.

Wie viele Stimmen hat ein Eigentümer mit zwei Wohnungen?

Nach dem Gesetz eine, denn jeder Wohnungseigentümer hat eine Stimme (§ 25 Abs. 2 Satz 1 WEG). Zählt Ihre Gemeinschaftsordnung nach Wohnungen oder nach Miteigentumsanteilen, hat er entsprechend mehr Gewicht.

Zählen Enthaltungen als Nein-Stimmen?

Nein. Es entscheidet die Mehrheit der abgegebenen Stimmen, und Enthaltungen werden dabei nicht mitgezählt (§ 25 Abs. 1 WEG; BGH, Urteil vom 18.01.2019, V ZR 324/17, Rn. 8).

Was passiert bei Stimmengleichheit?

Dann ist der Antrag abgelehnt, denn er ist nur angenommen, wenn die Ja-Stimmen die Nein-Stimmen überwiegen. Auch die Ablehnung ist ein Beschluss und gehört ins Protokoll.

Darf ich über einen Auftrag an meine eigene Firma mitstimmen?

Nein. Geht es um ein Rechtsgeschäft der Gemeinschaft mit Ihnen, sind Sie bei diesem Beschluss nicht stimmberechtigt (§ 25 Abs. 4 WEG).

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Keine Rechtsberatung. Dieser Text erklärt die allgemeine Rechtslage, Stand Oktober 2026. Er ersetzt keine Beratung im Einzelfall, etwa durch eine Anwältin oder einen Anwalt für Wohnungseigentumsrecht oder Ihren Eigentümerverein. Ihre Gemeinschaftsordnung kann Abweichendes regeln, soweit das Gesetz es zulässt.

Quellen