Klara Interesse vormerken
Ratgeber für Eigentümer

Virtuelle Eigentümerversammlung: Was seit Oktober 2024 gilt

Von Florian Kluge · Stand: Oktober 2026 · Lesezeit etwa 8 Minuten

Aufgeklappter Laptop auf einem Schreibtisch zwischen Zimmerpflanzen
Foto: vadim kaipov / Unsplash
Kurz gesagt Seit dem 17. Oktober 2024 kann Ihre WEG mit mindestens drei Vierteln der abgegebenen Stimmen beschließen, dass Versammlungen für höchstens drei Jahre rein online stattfinden (§ 23 Abs. 1a WEG). Die Online-Versammlung muss mit einer Präsenzversammlung vergleichbar sein, praktisch heißt das: Videokonferenz mit Bild und Ton, in der alle reden, fragen, Anträge stellen und abstimmen können. Wer den Beschluss vor 2028 fasst, muss bis einschließlich 2028 trotzdem einmal im Jahr in Präsenz tagen, es sei denn, die Versammlung verzichtet ohne Gegenstimme darauf (§ 48 Abs. 6 WEG).

Für kleine WEGs ist das eine echte Erleichterung. Wenn ein Eigentümer in München lebt, eine Erbengemeinschaft verstreut ist und die anderen nach Feierabend keinen Raum mieten wollen, ist eine Stunde per Video oft die einzige Versammlung, zu der alle kommen. Damit die Beschlüsse halten, sollten Sie die Regeln aber genau kennen.

Drei Formate: Präsenz, hybrid, virtuell

Präsenzversammlung
Der gesetzliche Normalfall: Beschlüsse werden in einer Versammlung gefasst (§ 23 Abs. 1 Satz 1 WEG). Die Verwaltung lädt mindestens einmal im Jahr zur Versammlung ein (§ 24 Abs. 1 WEG).
Hybride Versammlung
Es gibt einen Versammlungsort, und die Eigentümer können beschließen, dass man auch ohne Anwesenheit vor Ort teilnehmen und seine Rechte ganz oder teilweise elektronisch ausüben kann (§ 23 Abs. 1 Satz 2 WEG). Dafür genügt die einfache Mehrheit der abgegebenen Stimmen (§ 25 Abs. 1 WEG). Diese Möglichkeit gab es schon vor 2024 und besteht unverändert fort (BT-Drucksache 20/9890, S. 18).
Virtuelle Versammlung
Kein Versammlungsort, weder für Eigentümer noch für die Verwaltung. Dafür braucht es einen Beschluss mit mindestens drei Vierteln der abgegebenen Stimmen, befristet auf höchstens drei Jahre ab Beschlussfassung (§ 23 Abs. 1a Satz 1 WEG). Die Regel gilt seit dem 17. Oktober 2024 (BGBl. 2024 I Nr. 306, Inkrafttreten am Tag nach der Verkündung vom 16. Oktober 2024).
Drei Karten. Präsenz: der gesetzliche Normalfall, kein besonderer Beschluss nötig. Hybrid: Versammlungsort plus Online-Teilnahme, Beschluss mit einfacher Mehrheit der abgegebenen Stimmen. Virtuell: kein Versammlungsort, Beschluss mit mindestens drei Vierteln der abgegebenen Stimmen, höchstens drei Jahre. Hinweis: Wird der Beschluss vor dem 1. Januar 2028 gefasst, ist bis einschließlich 2028 mindestens einmal im Jahr eine Präsenzversammlung durchzuführen, außer bei einstimmigem Verzicht.
Je weniger Versammlungsort, desto höher die nötige Mehrheit.

Der Beschluss nach § 23 Abs. 1a WEG

Was „vergleichbar“ heißt

Die virtuelle Versammlung muss hinsichtlich Teilnahme und Rechteausübung mit einer Präsenzversammlung vergleichbar sein (§ 23 Abs. 1a Satz 2 WEG). Die Gesetzesbegründung wird konkret (BT-Drucksache 20/9890, S. 19):

Die Präsenzpflicht bis 2028 und der Verzicht

Fassen die Eigentümer den Beschluss nach § 23 Abs. 1a vor dem 1. Januar 2028, ist bis einschließlich 2028 mindestens einmal im Jahr eine Präsenzversammlung durchzuführen, es sei denn, die Eigentümer verzichten durch einstimmigen Beschluss darauf (§ 48 Abs. 6 Satz 1 WEG). Zwei Dinge sind dabei wichtig:

Die Pflicht betrifft nur Beschlüsse, die vor dem 1. Januar 2028 gefasst werden, und sie endet mit dem Jahr 2028. Ab 2029 gibt es sie nicht mehr.

Technik und Ablauf in der Praxis

  1. Einladung in Textform, mit mindestens drei Wochen Frist, außer bei besonderer Dringlichkeit (§ 24 Abs. 4 WEG). Sie enthält die Tagesordnung, den Zugangslink, eine Telefonnummer für technische Hilfe und den Hinweis, wie man sich vertreten lassen kann.
  2. Ein Werkzeug, das alle bedienen können. Eine gängige Videokonferenz im Browser, ohne Pflicht zur Installation. Prüfen Sie den Datenschutz des Anbieters und legen Sie fest, wer die Einwilligungen einholt.
  3. Technik-Test vorher. Zehn Minuten mit jedem, der unsicher ist, ersparen Streit über verpasste Abstimmungen.
  4. Feststellen, wer teilnimmt. Zu Beginn jeden Teilnehmer mit Name und Wohnung aufrufen, bei Vertretung die Vollmacht in Textform prüfen (§ 25 Abs. 3 WEG).
  5. Abstimmen mit Namensaufruf. Bei kleinen WEGs ist das am klarsten: Jeder sagt Ja, Nein oder Enthaltung, die Leitung wiederholt das Ergebnis. Das Ergebnis wird verkündet.
  6. Niederschrift und Beschluss-Sammlung. Die Niederschrift ist unverzüglich aufzunehmen und vom Vorsitzenden, einem Eigentümer und, falls bestellt, dem Beiratsvorsitz zu unterschreiben (§ 24 Abs. 6 WEG). Die Beschlüsse kommen in die Beschluss-Sammlung (§ 24 Abs. 7 WEG). Klären Sie vorher, wer wann unterschreibt.
Aufzeichnung: Zeichnen Sie die Sitzung nur auf, wenn alle zugestimmt haben. Für die Niederschrift genügen Beschlusstext und Ergebnis.

Typische Fehler

Häufige Fragen

Reicht eine Telefonkonferenz als virtuelle Eigentümerversammlung?

Nach der Gesetzesbegründung nicht. Die virtuelle Versammlung muss mit einer Präsenzversammlung vergleichbar sein (§ 23 Abs. 1a Satz 2 WEG). Die Bundesregierung versteht darunter eine Videokonferenz mit Bild und Ton in beide Richtungen in Echtzeit; Chat oder Telefonkonferenz kommen danach nicht in Betracht (BT-Drucksache 20/9890, S. 19).

Wie viele Stimmen braucht der Beschluss für virtuelle Versammlungen?

Mindestens drei Viertel der abgegebenen Stimmen (§ 23 Abs. 1a Satz 1 WEG). Maßgeblich sind die in der Abstimmung abgegebenen Stimmen, nicht alle Eigentümer der Gemeinschaft. Der Beschluss gilt höchstens drei Jahre ab Beschlussfassung.

Müssen wir trotzdem einmal im Jahr in Präsenz tagen?

Wenn Ihre WEG den Beschluss vor dem 1. Januar 2028 fasst: ja, bis einschließlich 2028 mindestens einmal im Jahr, es sei denn, die Eigentümer verzichten durch einstimmigen Beschluss darauf (§ 48 Abs. 6 WEG). Einstimmig heißt in der Versammlung: keine Gegenstimme (BT-Drucksache 20/12146, S. 14). Ein Verstoß macht die Beschlüsse aus virtuellen Versammlungen weder nichtig noch anfechtbar.

Was ist der Unterschied zwischen hybrider und virtueller Versammlung?

Bei der hybriden Versammlung gibt es einen Versammlungsort, und Eigentümer können zusätzlich online teilnehmen und abstimmen. Das beschließt die Gemeinschaft mit einfacher Mehrheit (§ 23 Abs. 1 Satz 2, § 25 Abs. 1 WEG). Bei der virtuellen Versammlung gibt es keinen Versammlungsort; dafür braucht es die Dreiviertelmehrheit nach § 23 Abs. 1a WEG.

Was ist mit Eigentümern, die keine Videokonferenz nutzen können?

Sie können sich wie bisher vertreten lassen; die Vollmacht braucht Textform (§ 25 Abs. 3 WEG). Die Gesetzesbegründung nennt außerdem Unterstützung aus dem privaten Umfeld und Nachbarschaftshilfe. Bieten Sie vor der Versammlung einen Technik-Test an.

Versammlungen, die in eine Stunde passen

Klara ist eine Hausverwaltung im Aufbau, gemacht für kleine Berliner WEGs mit 3 bis 12 Einheiten. Klara wird Versammlungen online vorbereiten: Einladung, Unterlagen, Abstimmung und Niederschrift. Leiten wird die Versammlung Ihre Verwalterin oder Ihr Verwalter, die oder der Ihr Haus kennt. Geplanter Preis: 29 € je Einheit, mindestens 149 € im Monat je WEG, inkl. MwSt.

Ehrlich gesagt: Klara startet 2027 und verwaltet heute noch keine WEG. Wenn Ihre WEG für 2027 eine Verwaltung sucht, können Sie sie unverbindlich vormerken. Kein Vertrag, keine Kosten.

Interesse vormerken

Keine Rechtsberatung. Dieser Text erklärt die allgemeine Rechtslage, Stand Oktober 2026. Zu virtuellen Versammlungen gibt es noch wenig Rechtsprechung. Der Text ersetzt keine Beratung im Einzelfall, etwa durch eine Anwältin oder einen Anwalt für Wohnungseigentumsrecht oder Ihren Eigentümerverein.

Quellen