Was ist eine bauliche Veränderung?
Eine bauliche Veränderung ist jede Maßnahme am Gemeinschaftseigentum, die über dessen ordnungsmäßige Erhaltung hinausgeht, etwa ein Aufzug, eine Wallbox oder neue Balkone; sie wird von den Eigentümern beschlossen oder einem einzelnen Eigentümer per Beschluss gestattet.
Kurz erklärt
Reparaturen dienen der Erhaltung; entscheidend ist, ob eine Maßnahme über die ordnungsmäßige Erhaltung hinausgeht, nicht allein, ob sie etwas verbessert. Für den Beschluss genügt die einfache Mehrheit der abgegebenen Stimmen. Bestimmte Maßnahmen kann jeder Eigentümer verlangen: barrierefreie Umbauten, das Laden von E-Autos, Einbruchsschutz, einen schnellen Telekommunikationsanschluss und Steckersolargeräte. Über das Wie beschließt die Gemeinschaft.
Wer zahlt, hängt von der Mehrheit ab. Wird sie mit mehr als zwei Dritteln der abgegebenen Stimmen und der Hälfte aller Miteigentumsanteile beschlossen, zahlen alle, außer die Kosten sind unverhältnismäßig. Dasselbe gilt, wenn sich die Kosten in angemessener Zeit amortisieren. Sonst zahlen grundsätzlich nur die Eigentümer, die zugestimmt haben, oder der einzelne Eigentümer, dem die Maßnahme gestattet wurde. Verboten sind Maßnahmen, die die Anlage grundlegend umgestalten oder einen Eigentümer ohne sein Einverständnis gegenüber anderen unbillig benachteiligen.
Rechtsgrundlage
- § 20 WEG
- Begriff und Beschluss (Abs. 1), privilegierte Maßnahmen (Abs. 2), Gestattung bei Einverständnis aller Beeinträchtigten (Abs. 3), Grenzen (Abs. 4).
- § 21 WEG
- Kostenverteilung: der begünstigte Eigentümer (Abs. 1), alle nach Anteilen (Abs. 2), nur die Zustimmenden (Abs. 3), abweichende Verteilung (Abs. 5).
- § 25 Abs. 1 WEG
- Mehrheit der abgegebenen Stimmen genügt für den Beschluss.
Beispiel
Sechs Eigentümer (W1 bis W6) mit den Anteilen 150, 150, 175, 175, 175 und 175 von 1.000 beschließen Fahrradbügel für 2.700 €. Vier stimmen dafür (W1, W3, W4, W5), zwei dagegen. Vier von sechs Stimmen sind genau zwei Drittel, nicht mehr. Kein Amortisationsfall, also zahlen nur die vier Zustimmenden nach ihren Anteilen (675/1.000): W1 trägt 2.700 € × 150/675 = 600 €, W3 bis W5 je 2.700 € × 175/675 = 700 €. Bei fünf Ja-Stimmen hätten alle nach Anteilen gezahlt: 405 € für W1 und W2, je 472,50 € für W3 bis W6.
Fiktives Beispiel, alle Namen und Beträge erfunden.
Häufige Fragen
Welche Mehrheit braucht eine bauliche Veränderung?
Für den Beschluss genügt die einfache Mehrheit der abgegebenen Stimmen (§ 20 Abs. 1, § 25 Abs. 1 WEG). Für die Kosten gelten andere Regeln: Bei mehr als zwei Dritteln der abgegebenen Stimmen und der Hälfte aller Miteigentumsanteile zahlen grundsätzlich alle, sofern die Kosten nicht unverhältnismäßig sind; auch eine Amortisation in angemessener Zeit kann zur Kostentragung aller führen (§ 21 Abs. 2 WEG).
Wer zahlt eine bauliche Veränderung?
Wurde die Maßnahme einem Eigentümer gestattet oder auf sein Verlangen nach § 20 Abs. 2 WEG durchgeführt, zahlt er (§ 21 Abs. 1 WEG). Im Übrigen zahlen bei qualifizierter Mehrheit alle nach Anteilen, sofern die Kosten nicht unverhältnismäßig sind, oder wenn sich die Kosten in angemessener Zeit amortisieren (§ 21 Abs. 2 WEG). Sonst zahlen nur die Zustimmenden (§ 21 Abs. 3 WEG); abweichende Verteilungen sind in den Grenzen des § 21 Abs. 5 WEG möglich.
Kann ich eine Wallbox verlangen?
Ja. Jeder Eigentümer kann angemessene bauliche Veränderungen verlangen, die dem Laden elektrisch betriebener Fahrzeuge dienen (§ 20 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 WEG). Über die Durchführung beschließt die Gemeinschaft, und die Kosten trägt grundsätzlich, wer die Maßnahme verlangt (§ 21 Abs. 1 WEG).
Verwandte Begriffe
- Erhaltung (Instandhaltung, Instandsetzung)
- Gemeinschaftseigentum
- Kostenverteilungsschlüssel
- Sondernutzungsrecht
- Eigentümerversammlung
- Alle Begriffe
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Keine Rechtsberatung. Dieser Glossareintrag erklärt die allgemeine Rechtslage, Stand Oktober 2026. Er ersetzt keine Beratung im Einzelfall, etwa durch eine Anwältin oder einen Anwalt für Wohnungseigentumsrecht oder Ihren Eigentümerverein. Ihre Gemeinschaftsordnung kann Abweichendes regeln, soweit das Gesetz es zulässt.