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Ratgeber für Eigentümer

Beschwerde über die Hausverwaltung: Welche Hebel Sie als Eigentümer haben

Von Florian Kluge · Stand: Oktober 2026 · Lesezeit etwa 9 Minuten

Füllfederhalter auf einem handgeschriebenen Brief
Foto: Álvaro Serrano / Unsplash
Kurz gesagt Als Wohnungseigentümer haben Sie keine Beschwerdestelle, die Ihren Streit mit der Hausverwaltung entscheidet. Die Behörde, die die Gewerbeerlaubnis erteilt, prüft Zuverlässigkeit und Versicherung, nicht die Qualität der Arbeit; die IHK nimmt nur die Prüfung zum zertifizierten Verwalter ab. Ihre Hebel liegen in der Gemeinschaft: eine schriftliche Beschwerde mit Frist, Druck über den Verwaltungsbeirat, eine Versammlung, die die Verwaltung anweist oder die Entlastung verweigert, und die Abberufung, die jederzeit möglich ist (§ 26 Abs. 3 WEG). Schadensersatz wegen einer Pflichtverletzung aus dem Verwaltervertrag verlangen Sie von der Gemeinschaft, nicht von der Verwaltung; die Gemeinschaft kann sich das Geld dann bei der Verwaltung zurückholen. Ansprüche außerhalb des Vertrags, etwa aus unerlaubter Handlung, bleiben unberührt.

Dieser Ratgeber richtet sich an Eigentümer in einer Wohnungseigentümergemeinschaft. Sind Sie Mieter, ist Ihr Ansprechpartner Ihr Vermieter; Rat gibt zum Beispiel ein Mieterverein. Reagiert Ihre Verwaltung überhaupt nicht mehr, finden Sie den Weg von der ersten Erinnerung bis zur Versammlung im Ratgeber Die Hausverwaltung reagiert nicht. Hier geht es darum, wo eine Beschwerde etwas bewirkt und welche Hebel Ihre WEG hat.

Gibt es eine Beschwerdestelle für Hausverwaltungen?

Nein. Eine Behörde oder Kammer, die für Eigentümer die Arbeit einer Verwaltung überprüft, sieht das Gesetz nicht vor. Diese Stellen gibt es, mit klar begrenzten Aufgaben:

Gewerbebehörde, in Berlin das Ordnungsamt
Wer gewerbsmäßig Wohnungseigentum verwaltet, braucht eine Erlaubnis (§ 34c Abs. 1 Satz 1 Nr. 4 GewO). In Berlin erteilt sie das Ordnungsamt des Bezirks, in dem der Betrieb sitzt (Service Berlin). Es prüft Zuverlässigkeit, geordnete Vermögensverhältnisse und eine Berufshaftpflichtversicherung (§ 34c Abs. 2 GewO). Gewerbliche Verwalter müssen sich außerdem in drei Kalenderjahren 20 Stunden weiterbilden (§ 34c Abs. 2a GewO). Wer ohne Erlaubnis verwaltet, handelt ordnungswidrig (§ 144 Abs. 1 Nr. 1 Buchst. j GewO). Hinweise darauf können Sie dem Amt geben. Über eine verspätete Abrechnung oder unbeantwortete E-Mails entscheidet es nicht.
Industrie- und Handelskammer
Die IHK nimmt die Prüfung zum zertifizierten Verwalter ab (§ 26a Abs. 1 WEG). Ob eine bestimmte Verwaltung zertifiziert ist, kann die IHK Berlin nach eigener Auskunft nicht mitteilen; den Nachweis verlangen Sie von der Verwaltung selbst (IHK Berlin).
Schlichtung
Ist die Verwaltung Mitglied im Immobilienverband IVD, gibt es den Ombudsmann Immobilien IVD/VPB. Er schlichtet Streitigkeiten aus einem Verbrauchervertrag zwischen Verbrauchern und IVD-Mitgliedern; Mitglieder müssen teilnehmen, an seinen Vorschlag sind sie aber nicht gebunden (Ombudsmann Immobilien). Den Verwaltervertrag hat allerdings die Gemeinschaft geschlossen, nicht Sie. Ob er Ihren Fall annimmt, klären Sie deshalb vorher dort.
Gericht
Für Streitigkeiten über die Rechte und Pflichten des Verwalters ist ausschließlich das Gericht zuständig, in dessen Bezirk das Grundstück liegt (§ 43 Abs. 2 Nr. 3 WEG). Wer bei einer untätigen Verwaltung wen verklagen kann und warum die Klage meist gegen die Gemeinschaft geht, erklärt der Abschnitt Klage wegen Untätigkeit der Hausverwaltung.

Warum Ihre Beschwerde über die Gemeinschaft läuft

Seit der WEG-Reform 2020 obliegt die Verwaltung der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (§ 18 Abs. 1 WEG). Die Verwaltung ist ihr Organ, und den Verwaltervertrag hat die Gemeinschaft geschlossen, nicht Sie. Jeder Eigentümer kann von der Gemeinschaft eine ordnungsmäßige Verwaltung verlangen (§ 18 Abs. 2 WEG). Ansprüche wegen Pflichtverletzungen des Verwalters aus diesem Vertrag bestehen nur gegenüber der Gemeinschaft; der Vertrag schützt den einzelnen Eigentümer nicht unmittelbar (BGH, Urteil vom 05.07.2024, V ZR 34/24).

Gegenüber der Verwaltung spricht für die Gemeinschaft der Vorsitzende des Verwaltungsbeirats oder ein durch Beschluss ermächtigter Eigentümer (§ 9b Abs. 2 WEG). Ihre Beschwerde als Einzelner ist deshalb wichtig als Beleg, aber sie wird erst dann zum Druckmittel, wenn die Gemeinschaft sie aufgreift.

Die Hebel der Eigentümer, Schritt für Schritt

  1. Dokumentieren und schriftlich beschweren. Halten Sie fest, was wann gemeldet wurde, mit Fotos und E-Mails. Beschweren Sie sich schriftlich, mit dem konkreten Problem und einer Frist. Setzen Sie den Beirat in Kopie.
  2. Unterlagen einsehen. Jeder Eigentümer kann Einsicht in die Verwaltungsunterlagen verlangen (§ 18 Abs. 4 WEG): Verträge, Rechnungen, Kontoauszüge, Beschluss-Sammlung. So prüfen Sie Vorwürfe, bevor Sie sie erheben.
  3. Den Beirat einschalten. Der Beirat unterstützt und überwacht die Verwaltung (§ 29 Abs. 2 WEG), und sein Vorsitz spricht für die Gemeinschaft. Eine Beschwerde in ihrem Namen kann zugleich eine Abmahnung sein. Das ist wichtig, wenn die Gemeinschaft später wegen einer Pflichtverletzung aus wichtigem Grund kündigen will: Dann ist in der Regel vorher eine Frist zur Abhilfe oder eine Abmahnung nötig (vgl. § 314 Abs. 2 BGB). Ein Muster steht unten.
  4. Eine Versammlung verlangen. Mehr als ein Viertel der Eigentümer kann die Einberufung verlangen, in Textform und mit Zweck und Gründen (§ 24 Abs. 2 WEG). Bei sechs Eigentümern reichen zwei. Dort kann die Mehrheit die Verwaltung per Beschluss zu bestimmten Maßnahmen mit Frist anweisen. Wie das geht: Außerordentliche Eigentümerversammlung.
  5. Die Entlastung verweigern. Die Entlastung billigt die Amtsführung für einen Zeitraum und wirkt in der Regel wie ein Verzicht auf Ersatzansprüche, die bekannt oder bei sorgfältiger Prüfung erkennbar waren (BGH, Beschluss vom 17.07.2003, V ZB 11/03, zum alten Recht; § 397 Abs. 2 BGB). Kommen solche Ansprüche erkennbar in Betracht, widerspricht eine Entlastung in der Regel ordnungsmäßiger Verwaltung. Beschließt die Mehrheit sie trotzdem, können Sie den Beschluss anfechten: Die Klage muss innerhalb eines Monats nach der Beschlussfassung erhoben und innerhalb von zwei Monaten begründet werden (§ 45 WEG).
  6. Abberufen. Der Verwalter kann jederzeit abberufen werden, ohne wichtigen Grund, mit der Mehrheit der abgegebenen Stimmen (§ 25 Abs. 1, § 26 Abs. 1 und 3 WEG). Der Vertrag endet spätestens sechs Monate danach; bis dahin kann die Vergütung weiterlaufen. Was die sechs Monate kosten und wann eine fristlose Kündigung lohnt, steht im Ratgeber Hausverwaltung kündigen. Die fristlose Kündigung muss innerhalb von zwei Wochen erfolgen, nachdem der Kündigungsberechtigte die maßgebenden Tatsachen kennt (§ 626 Abs. 2 BGB). Bestellen Sie möglichst in derselben Versammlung eine neue Verwaltung: Hausverwaltung wechseln.

Schadensersatz: der Weg über die Gemeinschaft

Hat die Verwaltung schuldhaft ihre Pflichten verletzt und ist Ihnen dadurch ein Schaden entstanden, richtet sich Ihr Anspruch gegen die Gemeinschaft, in der Regel aus § 280 Abs. 1 BGB in Verbindung mit § 18 Abs. 2 WEG. Die Gemeinschaft muss sich das Verhalten ihres Verwalters zurechnen lassen. Sie kann ihrerseits bei der Verwaltung Regress nehmen; das wird nach dem Bundesgerichtshof gewöhnlich ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen. Weigert sich die Mehrheit, den Regress zu beschließen, kann ein Eigentümer den Beschluss mit einer Beschlussersetzungsklage erzwingen (§ 44 Abs. 1 Satz 2 WEG; BGH, V ZR 34/24, Rn. 20 und 22).

Damit beim Regress auch etwas zu holen ist, müssen Wohnimmobilienverwalter eine Berufshaftpflichtversicherung haben, mit mindestens 500.000 € je Versicherungsfall und 1.000.000 € für alle Versicherungsfälle eines Jahres (§ 15 Abs. 2 MaBV). Ersatzansprüche wegen wissentlicher Pflichtverletzung dürfen davon ausgenommen sein (§ 15 Abs. 5 MaBV).

Direkt gegen die Verwaltung kommen allenfalls Ansprüche außerhalb des Vertrags in Betracht, etwa aus unerlaubter Handlung (BGH, V ZR 34/24, Rn. 11). Lassen Sie das anwaltlich prüfen.

Fiktives Beispiel: sechs Wohnungen in Berlin

In einer WEG mit sechs Wohnungen, die je ein Sechstel der Kosten tragen, entsteht Eigentümerin A durch eine Pflichtverletzung der Verwaltung ein Schaden von 1.200 €.

Fiktives Beispiel, Beträge erfunden. Ob ein Anspruch besteht, hängt von Pflichtverletzung, Verschulden und Schaden im Einzelfall ab.

Muster: Beschwerde im Namen der Gemeinschaft

Dieses Schreiben schickt der Beiratsvorsitz oder ein durch Beschluss ermächtigter Eigentümer (§ 9b Abs. 2 WEG). Ersetzen Sie die eckigen Klammern. Nicht anwaltlich geprüft.

Betreff: WEG [Anschrift], Beschwerde und Aufforderung zur Abhilfe bis [Datum]

Sehr geehrte Damen und Herren,

im Namen der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer [Anschrift] beanstande ich folgende Pflichtverletzungen:

1. [Am Datum gemeldeter Schaden / ausstehende Jahresabrechnung / nicht umgesetzter Beschluss vom Datum], bisher ohne Erledigung.
2. [Weiterer Punkt mit Datum].

Wir fordern Sie auf, diese Punkte bis zum [Datum, etwa 14 Tage] zu erledigen und uns schriftlich mitzuteilen, was Sie veranlasst haben. Bitte verstehen Sie dieses Schreiben als Abmahnung.

Geschieht das nicht, werden wir eine Versammlung mit den Tagesordnungspunkten Abberufung, Kündigung des Verwaltervertrags und Geltendmachung von Ersatzansprüchen herbeiführen. Über eine Entlastung werden wir erst nach Klärung dieser Punkte abstimmen.

Mit freundlichen Grüßen
[Name], Vorsitz des Verwaltungsbeirats / ermächtigter Eigentümer

Was Sie in den nächsten 7 Tagen tun können

Fehler, die Sie vermeiden sollten

Häufige Fragen

Wo kann ich mich über eine Hausverwaltung beschweren?

Eine Beschwerdestelle, die Streitigkeiten zwischen Eigentümern und Verwaltung entscheidet, gibt es nicht. Die Gewerbebehörde, in Berlin das Ordnungsamt, erteilt die Erlaubnis nach § 34c GewO und nimmt Hinweise etwa auf eine Verwaltung ohne Erlaubnis entgegen. Ihr wichtigster Adressat ist die eigene Gemeinschaft: über den Verwaltungsbeirat und die Eigentümerversammlung (§ 9b Abs. 2, § 24 Abs. 2 WEG).

Kann ich die Hausverwaltung direkt verklagen?

In der Regel nicht direkt. Ihr Anspruch auf ordnungsmäßige Verwaltung richtet sich gegen die Gemeinschaft (§ 18 Abs. 2 WEG), und Ansprüche aus dem Verwaltervertrag bestehen nur ihr gegenüber (BGH, Urteil vom 05.07.2024, V ZR 34/24). Verweigert die Mehrheit einen notwendigen Beschluss, etwa eine Weisung an die Verwaltung, kann ein Eigentümer gegen die Gemeinschaft auf Ersetzung des Beschlusses klagen (§ 44 Abs. 1 Satz 2, Abs. 2 WEG).

Muss die WEG den Verwalter entlasten?

Nein. Das Wohnungseigentumsgesetz erwähnt die Entlastung nicht; ob sie erteilt wird, entscheiden die Eigentümer durch Beschluss. Sie wirkt in der Regel wie ein Verzicht auf bekannte oder erkennbare Ersatzansprüche. Kommen solche Ansprüche erkennbar in Betracht, widerspricht eine Entlastung in der Regel ordnungsmäßiger Verwaltung (BGH, Beschluss vom 17.07.2003, V ZB 11/03, zum alten Recht).

Braucht die Abberufung einen wichtigen Grund?

Nein. Der Verwalter kann jederzeit abberufen werden (§ 26 Abs. 3 WEG); davon kann auch die Gemeinschaftsordnung nicht abweichen (§ 26 Abs. 5 WEG). Der Verwaltervertrag endet spätestens sechs Monate nach der Abberufung. Für eine fristlose Kündigung des Vertrags braucht es dagegen einen wichtigen Grund, und sie muss innerhalb von zwei Wochen ab Kenntnis der maßgebenden Tatsachen erfolgen (§ 626 Abs. 1 und 2 BGB).

Wer zahlt, wenn die Verwaltung einen Schaden verursacht?

Liegt eine schuldhafte Pflichtverletzung aus dem Verwaltervertrag vor, haftet gegenüber dem geschädigten Eigentümer die Gemeinschaft, die sich das Verhalten ihres Verwalters zurechnen lassen muss. Sie kann bei der Verwaltung Regress nehmen; deren Berufshaftpflicht muss mindestens 500.000 € je Versicherungsfall decken (§ 15 Abs. 2 MaBV). Bis zum Regress tragen alle Eigentümer den Schaden anteilig über die Jahresabrechnung. Direkt gegen die Verwaltung kommen nur Ansprüche außerhalb des Vertrags in Betracht, etwa aus unerlaubter Handlung.

Klara ist für kleine WEGs gebaut

Klara wird eine Hausverwaltung für kleine Berliner WEGs mit 3 bis 12 Einheiten, also für genau die Gemeinschaften, die heute gekündigt werden oder keine Verwaltung finden. Klara wird in Minuten antworten, rund um die Uhr, und jede WEG wird eine Verwalterin oder einen Verwalter mit Namen haben, die oder der das Haus kennt. Geplanter Preis: 29 € je Einheit, mindestens 249 € im Monat je WEG, inkl. MwSt. In den ersten 12 Monaten der Verwaltung zahlt Ihre WEG 100 € weniger im Monat, wenn Sie sie bis zum 31.12.2026 vormerken.

Ehrlich gesagt: Klara ist im Aufbau, startet erst 2027 und verwaltet heute noch keine WEG. Wenn Ihre Verwaltung jetzt geht, kümmern Sie sich bitte zuerst um die Schritte oben. Suchen Sie für 2027 eine Alternative, können Sie Ihre WEG unverbindlich vormerken.

Interesse vormerken

Keine Rechtsberatung. Dieser Text erklärt die allgemeine Rechtslage, Stand Oktober 2026. Er ersetzt keine Beratung im Einzelfall, etwa durch eine Anwältin oder einen Anwalt für Wohnungseigentumsrecht oder Ihren Eigentümerverein.

Quellen