Was ist die Entlastung des Verwalters?
Die Entlastung des Verwalters ist ein Beschluss, mit dem die Wohnungseigentümer seine Amtsführung in einem zurückliegenden Zeitraum billigen; er wirkt in der Regel wie ein Verzicht auf Ersatzansprüche gegen ihn, die den Eigentümern bekannt oder bei sorgfältiger Prüfung erkennbar waren.
Kurz erklärt
Das Wohnungseigentumsgesetz erwähnt die Entlastung nicht. Sie ist aber in vielen Gemeinschaften üblich und steht oft direkt nach der Jahresabrechnung auf der Tagesordnung. Mit ihr erklären die Eigentümer, dass sie die Arbeit des Verwalters im genannten Zeitraum für ordnungsgemäß halten, und sprechen ihm ihr Vertrauen aus.
Die rechtliche Folge ist ein negatives Schuldanerkenntnis: Ersatzansprüche gegen den Verwalter, die bekannt oder bei sorgfältiger Prüfung erkennbar waren, sind danach ausgeschlossen; Ansprüche aus Straftaten nicht. Der Bundesgerichtshof hat 2003 entschieden, dass eine Entlastung nicht grundsätzlich gegen die ordnungsmäßige Verwaltung verstößt, wohl aber dann, wenn Ansprüche gegen den Verwalter erkennbar in Betracht kommen und kein besonderer Grund für einen Verzicht besteht. Die Entscheidung erging zum alten Recht; der Maßstab der ordnungsmäßigen Verwaltung gilt nach unserer Einschätzung unverändert fort.
Praktisch heißt das: erst prüfen, dann entlasten. Gibt es offene Fragen zur Jahresabrechnung oder zu Ausgaben, stimmen Sie lieber getrennt und später ab.
Rechtsgrundlage
- BGH, Beschluss vom 17.07.2003, V ZB 11/03
- Entlastung billigt die zurückliegende Amtsführung und wirkt regelmäßig als negatives Schuldanerkenntnis. Sie widerspricht ordnungsmäßiger Verwaltung erst, wenn Ansprüche gegen den Verwalter erkennbar in Betracht kommen (Leitsatz zu § 21 Abs. 4 WEG alter Fassung).
- § 397 Abs. 2 BGB
- Negatives Schuldanerkenntnis: Das Schuldverhältnis erlischt, wenn der Gläubiger anerkennt, dass es nicht besteht.
- § 18 Abs. 2, § 19 Abs. 1 WEG
- Jeder Eigentümer kann eine ordnungsmäßige Verwaltung verlangen.
- § 45 WEG
- Ein Entlastungsbeschluss kann wie jeder Beschluss innerhalb eines Monats angefochten werden.
Beispiel
Die Jahresabrechnung 2026 einer WEG enthält eine Rechnung über 1.900 € für eine Dachreparatur, die nach Fotos des Beirats nie ausgeführt wurde. Der Beirat vermerkt das in seiner Stellungnahme. Über die Abrechnung wird beschlossen, die Entlastung des Verwalters für 2026 setzt die Versammlung aber ab, bis die Rechnung geklärt ist. Eine Entlastung hätte hier einen erkennbaren Anspruch gegen den Verwalter betroffen und wäre deshalb anfechtbar gewesen.
Fiktives Beispiel, alle Namen und Beträge erfunden.
Häufige Fragen
Was bedeutet die Entlastung des Verwalters?
Die Eigentümer erklären, dass sie mit seiner Arbeit im genannten Zeitraum einverstanden sind, und sprechen ihm ihr Vertrauen aus. Rechtlich wirkt die Entlastung in der Regel als negatives Schuldanerkenntnis: Ersatzansprüche, die bekannt oder bei sorgfältiger Prüfung erkennbar waren, sind danach ausgeschlossen, außer Ansprüche aus einer Straftat (BGH, Beschluss vom 17.07.2003, V ZB 11/03; § 397 Abs. 2 BGB).
Muss die WEG den Verwalter entlasten?
Das Wohnungseigentumsgesetz sieht keine Entlastung vor. Ob die Eigentümer sie erteilen, entscheiden sie durch Beschluss. Kommen Ansprüche gegen den Verwalter erkennbar in Betracht, entspricht eine Entlastung in der Regel nicht ordnungsmäßiger Verwaltung (BGH, V ZB 11/03).
Hat die Entlastung Nachteile für die Eigentümer?
Ja, möglicherweise. Mit ihr verzichten die Eigentümer auf erkennbare Ersatzansprüche für den entlasteten Zeitraum. Prüfen Sie deshalb vorher Jahresabrechnung, Vermögensbericht und die Stellungnahme des Beirats.
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Keine Rechtsberatung. Dieser Glossareintrag erklärt die allgemeine Rechtslage, Stand Oktober 2026. Er ersetzt keine Beratung im Einzelfall, etwa durch eine Anwältin oder einen Anwalt für Wohnungseigentumsrecht oder Ihren Eigentümerverein. Ihre Gemeinschaftsordnung kann Abweichendes regeln, soweit das Gesetz es zulässt.