WEG-Glossar

Was ist eine Sonderumlage?

Von Florian Kluge · Stand: Oktober 2026

Eine Sonderumlage ist eine zusätzliche Zahlung, die die Wohnungseigentümer per Beschluss neben dem laufenden Hausgeld erheben, meist weil Wirtschaftsplan und Rücklage für eine Ausgabe nicht ausreichen; rechtlich ist sie ein Nachtrag zum Wirtschaftsplan.

Kurz erklärt

Das Wort steht nicht im Gesetz. Nach der Gesetzesbegründung gehören Sonderumlagen zu den Vorschüssen, über die die Eigentümer nach § 28 Abs. 1 WEG beschließen. Es genügt die einfache Mehrheit der abgegebenen Stimmen; der Punkt muss bei der Einladung bezeichnet sein.

Verteilt wird nach Miteigentumsanteilen, soweit kein anderer Kostenverteilungsschlüssel beschlossen ist. Eine feste Obergrenze gibt es nicht, der Beschluss muss aber ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen. Schreiben Sie Betrag, Zweck, Verteilung und Fälligkeit hinein. Zum alten Recht hat der BGH entschieden, dass eine Sonderumlage ohne Fälligkeitsregel erst mit dem Abruf durch den Verwalter fällig wird.

Wird die Wohnung verkauft, zahlt, wer bei Fälligkeit Eigentümer ist. Vermieter können eine Sonderumlage für Reparaturen nicht auf ihre Mieter umlegen.

Rechtsgrundlage

§ 28 Abs. 1 Satz 1 WEG: Beschluss über Vorschüsse; nach BT-Drucksache 19/18791, S. 76 auch über Sonderumlagen als Nachtrag zum Wirtschaftsplan.
§ 16 Abs. 2, § 25 Abs. 1, § 23 Abs. 2 WEG: Verteilung nach Miteigentumsanteilen oder beschlossenem Schlüssel; Mehrheit der abgegebenen Stimmen; Gegenstand bei der Einberufung bezeichnen.
§ 28 Abs. 3 WEG: Die Eigentümer können Fälligkeit und Zahlungsweg beschließen.
BGH, Urteil vom 15.12.2017, V ZR 257/16: Der Erwerber haftet für eine nach dem Eigentumswechsel fällige Sonderumlage (Leitsatz 1); ohne Regel wird sie erst mit Abruf fällig (Leitsatz 2).

Beispiel

Fiktiv: Eine Kelleraußenwand muss abgedichtet werden. 18.000 € sollen per Sonderumlage nach Miteigentumsanteilen kommen, zahlbar in drei gleichen Raten.

Wohnung mit 150/1.000 Anteilen: 18.000 € × 150/1.000 = 2.700 €
Wohnung mit 175/1.000 Anteilen: 18.000 € × 175/1.000 = 3.150 €, also drei Raten zu 1.050 €
Probe: 2 × 2.700 € + 4 × 3.150 € = 18.000 €
Wechselt bei einer 175er-Wohnung der Eigentümer zwischen der ersten und der zweiten Fälligkeit, schuldet der Verkäufer die erste Rate von 1.050 €, der Käufer die übrigen 2.100 €.

Fiktives Beispiel, alle Beträge erfunden.

Häufige Fragen

Wie hoch darf eine Sonderumlage sein?

Eine Obergrenze nennt das Gesetz nicht. Der Beschluss muss ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen (§ 19 Abs. 1 WEG); orientieren Sie die Höhe am belegten Bedarf, etwa an Angeboten. Wer den Beschluss für fehlerhaft hält, kann ihn innerhalb eines Monats anfechten (§ 45 WEG).

Wer zahlt eine Sonderumlage beim Eigentümerwechsel?

Wer Eigentümer ist, wenn der Betrag fällig wird. Der Erwerber haftet auch für eine Sonderumlage, die vor dem Eigentumswechsel beschlossen wurde, aber erst danach fällig wird (BGH, Urteil vom 15.12.2017, V ZR 257/16). Den Ausgleich untereinander können Käufer und Verkäufer im Kaufvertrag regeln.

Können Vermieter die Sonderumlage auf Mieter umlegen?

Für Reparaturen nicht. Umlegbar sind nur Betriebskosten, und Kosten der Instandhaltung und Instandsetzung gehören nicht dazu (§ 556 Abs. 1 BGB, § 1 Abs. 2 Nr. 2 BetrKV).

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Keine Rechtsberatung. Dieser Glossareintrag erklärt die allgemeine Rechtslage, Stand Oktober 2026. Er ersetzt keine Beratung im Einzelfall, etwa durch eine Anwältin oder einen Anwalt für Wohnungseigentumsrecht oder Ihren Eigentümerverein. Ihre Gemeinschaftsordnung kann Abweichendes regeln, soweit das Gesetz es zulässt.

Quellen

Wohnungseigentumsgesetz: § 16, § 19, § 23, § 25, § 28, § 45
§ 556 BGB; § 1 BetrKV
BT-Drucksache 19/18791, S. 76 (Sonderumlage als Nachtrag zum Wirtschaftsplan)
BGH, Urteil vom 15.12.2017, V ZR 257/16 (Leitsätze 1 und 2, Rn. 15 zum Kaufvertrag)