WEG-Glossar

Was ist Sondereigentum?

Von Florian Kluge · Stand: Oktober 2026

Sondereigentum ist das mit einem Miteigentumsanteil verbundene Eigentum an bestimmten Wohnungen oder nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen und deren sondereigentumsfähigen Bestandteilen; es kann auch Stellplätze und, unter gesetzlichen Voraussetzungen, außerhalb des Gebäudes liegende Grundstücksflächen umfassen.

Kurz erklärt

Typisch gehören dazu nichttragende Innenwände, Bodenbeläge, Innentüren und die Badausstattung. Nicht dazu gehören Teile, die für Bestand oder Sicherheit des Gebäudes nötig sind, und Anlagen für den gemeinsamen Gebrauch, selbst wenn sie in der Wohnung liegen. Tragende Wände, Fenster und gemeinsame Leitungsstränge sind deshalb Gemeinschaftseigentum. Was im Einzelnen Sondereigentum ist, ergibt sich aus Teilungserklärung und Aufteilungsplan, soweit das Gesetz es zulässt.

Rechtsgrundlage

§ 3 Abs. 1 und 2 WEG: Sondereigentum entsteht an einer bestimmten Wohnung oder an bestimmten anderen Räumen. Stellplätze gelten als Räume. Es kann sich auf Flächen außerhalb des Gebäudes erstrecken, wenn die Räume wirtschaftlich die Hauptsache bleiben.
§ 5 Abs. 1 bis 3 WEG: Bestimmt, welche Bestandteile zum Sondereigentum gehören, und schließt tragende Teile und gemeinsam genutzte Anlagen aus. Die Eigentümer können vereinbaren, dass sondereigentumsfähige Teile gemeinschaftlich bleiben.
§ 13 WEG: Rechte aus dem Sondereigentum. Für Umbauten im Sondereigentum braucht es keine Gestattung, soweit kein anderer Eigentümer über das unvermeidliche Maß hinaus Nachteile hat.

Beispiel

In der fiktiven Wohnung 3 will der Eigentümer das Bad erneuern und eine nichttragende Leichtbauwand versetzen. Fliesen, Waschbecken und die Leichtbauwand sind Sondereigentum. Für den Umbau braucht er keine Gestattung, solange kein Nachbar über das unvermeidliche Maß hinaus beeinträchtigt wird (§ 13 Abs. 2 WEG). Das Badfenster und der Wasserstrang, der auch die Wohnungen darüber versorgt, sind dagegen Gemeinschaftseigentum. Über ihren Austausch entscheidet die Gemeinschaft.

Fiktives Beispiel, alle Zahlen erfunden.

Häufige Fragen

Was gehört zum Sondereigentum?

Die zur Einheit gehörenden Räume und ihre sondereigentumsfähigen Bestandteile (§ 5 Abs. 1 bis 3 WEG), typisch etwa nichttragende Innenwände, Bodenbeläge und Badausstattung. Auch Stellplätze und unter gesetzlichen Voraussetzungen Außenflächen können dazugehören (§ 3 Abs. 1 Satz 2 und Abs. 2 WEG). Maßgeblich sind Grundbucheintragung, Teilungserklärung und Aufteilungsplan.

Was unterscheidet Sonder- und Gemeinschaftseigentum?

Sondereigentum gehört dem Inhaber der jeweiligen Einheit; auch mehrere Personen können gemeinsam eine Einheit besitzen (§ 25 Abs. 2 Satz 2 WEG). Gemeinschaftseigentum sind das Grundstück und das Gebäude, soweit sie nicht Sondereigentum sind oder einem Dritten gehören (§ 1 Abs. 5 WEG); daran sind alle Eigentümer mit ihrem Miteigentumsanteil beteiligt. Über das Sondereigentum entscheidet der Eigentümer weitgehend selbst, über das Gemeinschaftseigentum die Gemeinschaft.

Mehr dazu

Gemeinschaftseigentum oder Sondereigentum: Wer zahlt Fenster, Balkon und Heizkörper?

Keine Rechtsberatung. Dieser Eintrag erklärt die allgemeine Rechtslage, Stand Oktober 2026. Er ersetzt keine Beratung im Einzelfall, etwa durch eine Anwältin oder einen Anwalt für Wohnungseigentumsrecht. Ihre Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung können Abweichendes regeln, soweit das Gesetz es zulässt.

Quellen

Wohnungseigentumsgesetz (WEG) (§§ 1, 3, 5, 13, 25)