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Ratgeber für Eigentümer

Wasserschaden in der Eigentumswohnung: Wer zahlt, wer haftet, was Sie jetzt tun

Von Florian Kluge · Stand: Oktober 2026 · Lesezeit etwa 10 Minuten

Altbaudecke mit Stuck und Lüftungsrohr, darunter abgeplatzter Putz und dunkle Feuchtigkeitsflecken an Wand und Fensterlaibung
Foto: Vero Eve / Unsplash
Kurz gesagt Stoppen Sie zuerst das Wasser und sagen Sie der Verwaltung Bescheid. Sie meldet den Schaden der Gebäudeversicherung der Gemeinschaft. Die zahlt die Schäden am Gebäude, je nach Vertrag auch an fest eingebauten Teilen Ihrer Wohnung. Möbel und andere Einrichtung zahlt Ihre eigene Hausratversicherung. Für alles, was keine Versicherung trägt, kommt es darauf an, woher das Wasser kam. Kam es aus der Wohnung eines Nachbarn, kann er Ihnen auch ohne eigenes Verschulden einen Ausgleich schulden (BGH, V ZR 230/12). Kam es aus dem Gemeinschaftseigentum, etwa aus der Steigleitung, haftet die Gemeinschaft jedenfalls dann, wenn sie pflichtwidrig zu spät gehandelt hat (BGH, V ZR 18/25). Ob sie seit der Reform 2020 auch ohne Verschulden einen Ausgleich schuldet, ist umstritten; der Bundesgerichtshof verhandelt darüber am 4. Dezember 2026 (V ZR 259/25).

In einem kleinen Haus trifft ein Wasserschaden selten nur eine Wohnung. Das Wasser kommt von oben, die Leitung liegt in der Wand des Nachbarn, und plötzlich sind drei Eigentümer, zwei Versicherungen und die Verwaltung beteiligt. Dieser Ratgeber zeigt, was Sie in den ersten Stunden tun, wer welchen Teil des Schadens zahlt und wann Sie Geld von einem Nachbarn oder von der Gemeinschaft verlangen können. Welche Bauteile wem gehören, erklärt der Ratgeber Gemeinschaftseigentum oder Sondereigentum.

Die ersten Stunden: stoppen, melden, festhalten

In einer WEG ohne Verwalter vertreten alle Eigentümer die Gemeinschaft gemeinsam (§ 9b Abs. 1 Satz 2 WEG). Legen Sie deshalb vorher fest, wer im Notfall den Handwerker ruft und den Schaden der Versicherung meldet. Wie das geht, steht im Ratgeber WEG ohne Verwalter.

Woher kam das Wasser? Davon hängt fast alles ab

Wasser- und Heizungsleitungen gehören zum Gemeinschaftseigentum, und zwar jedenfalls bis zur ersten Absperrmöglichkeit in Ihrer Wohnung, die für Sie zur Bedienung gedacht ist (BGH, Urteil vom 26.10.2012, V ZR 57/12, Leitsatz b, Rn. 21). Das gilt auch für einen Strang, der nur eine einzige Wohnung versorgt, solange er durch gemeinschaftliche Bereiche läuft. Dach, Außenwände und Fallrohre gehören ohnehin allen (§ 5 Abs. 2 WEG). Was hinter dem Absperrventil liegt, also Leitungen in der Wohnung, Armaturen, Spülkasten oder Waschmaschinenschlauch, gehört in der Regel zum Sondereigentum oder ist Einrichtung des jeweiligen Eigentümers. Ihre Teilungserklärung kann Einzelheiten anders regeln, aber nicht zulasten des Gemeinschaftseigentums (V ZR 57/12, Leitsatz a).

Wasser kam ausWer repariert die Ursache?Ihr Folgeschaden, soweit keine Versicherung zahlt
Steigleitung, Fallrohr, Dachdie Gemeinschaft, Kosten nach dem Verteilungs­schlüssel (§ 16 Abs. 2 WEG)tragen nach bisheriger Rechtsprechung Sie selbst, außer die Gemeinschaft hat pflichtwidrig zu spät gehandelt (seit der Reform umstritten, siehe unten)
Leitung oder Gerät in der Nachbar­wohnungder Nachbarzahlt der Nachbar bei Verschulden, sonst unter Umständen ein Ausgleich ohne Verschulden
Leitung oder Gerät in Ihrer WohnungSietragen Sie selbst; für Schäden bei anderen haften Sie wie ein Nachbar

Was die Versicherungen zahlen

Zur ordnungsmäßigen Verwaltung gehört eine angemessene Versicherung des Gemeinschaftseigentums zum Neuwert (§ 19 Abs. 2 Nr. 3 WEG). Die Gebäudeversicherung der Gemeinschaft zahlt deshalb Leckortung, Reparatur der Leitung, Trocknung und die Schäden an Wänden und Decken. Häufig schließen die Verträge auch fest eingebaute Teile der Wohnungen ein, etwa Estrich, Bodenbeläge oder Tapeten. Ob das bei Ihnen so ist, steht im Versicherungsvertrag. Jeder Eigentümer kann Einsicht in die Verwaltungsunterlagen verlangen, also auch in den Vertrag (§ 18 Abs. 4 WEG).

Den vereinbarten Selbstbehalt tragen alle Eigentümer, verteilt wie die Prämie, auch wenn der Schaden ganz oder teilweise in einer Wohnung entstanden ist (BGH, Urteil vom 16.09.2022, V ZR 69/21, Leitsatz a). Die Gemeinschaft kann eine andere Verteilung beschließen (Leitsatz b). Möbel, Teppiche, Kleidung und Elektrogeräte sind dagegen Sache Ihrer Hausratversicherung. Hat eine Versicherung Ihren Schaden bezahlt und schuldet ein anderer Ihnen dafür Ersatz, geht Ihr Anspruch insoweit auf die Versicherung über (§ 86 Abs. 1 VVG). Sie holt sich das Geld dann selbst zurück.

Unverschuldet: Wann der Nachbar trotzdem zahlt

Schadensersatz setzt normalerweise Verschulden voraus (§ 823 Abs. 1 BGB). Bei Wasser aus einer anderen Wohnung hilft Ihnen aber ein Anspruch, der ohne Verschulden auskommt: Wird die Nutzung Ihres Sondereigentums durch Einwirkungen aus dem Sondereigentum eines anderen Eigentümers beeinträchtigt, kann Ihnen ein angemessener Ausgleich in Geld zustehen, entsprechend § 906 Abs. 2 Satz 2 BGB. Das gilt auch zwischen den Mietern solcher Wohnungen (BGH, Urteil vom 25.10.2013, V ZR 230/12, Leitsatz). Der Bundesgerichtshof hat das 2020 bestätigt (BGH, Urteil vom 18.12.2020, V ZR 193/19, Rn. 7 und 8).

Voraussetzung ist, dass der Nachbar für den Zustand verantwortlich ist, aus dem das Wasser kam. Bei einem Rohrbruch ist das in der Regel so (Rn. 11). Hat allein sein Mieter den Schaden fahrlässig verursacht, haftet der vermietende Eigentümer auf diesem Weg nicht (Leitsatz). Kam das Wasser dagegen aus einem Mangel am Gemeinschaftseigentum, gab es diesen Ausgleich nach der bisherigen Rechtsprechung nicht (Rn. 8). Dann bleibt der Weg über die Gemeinschaft.

Wenn die Gemeinschaft zu spät handelt

Seit der Reform 2020 ist allein die Gemeinschaft für die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums zuständig (§ 18 Abs. 1 WEG). Verletzt sie diese Pflicht und entsteht dadurch ein Schaden an Ihrem Sondereigentum, können Sie von ihr Schadensersatz verlangen (§ 280 Abs. 1 BGB; BGH, Urteil vom 27.02.2026, V ZR 18/25, Leitsatz a). Fehler der Verwaltung und der Eigentümerversammlung muss sie sich zurechnen lassen (Rn. 7). Eine Garantie für jedes undichte Rohr ist das aber nicht. Die Gemeinschaft haftet erst ab dem Zeitpunkt, zu dem die Reparatur bei pflichtgemäßem Handeln beschlossen und erledigt gewesen wäre (Leitsatz b), und erst, wenn sie vom Handlungsbedarf wusste oder hätte wissen müssen (Rn. 22).

Daraus folgt ein praktischer Rat: Melden Sie Feuchtigkeit früh und schriftlich, mit Fotos, und verlangen Sie, dass die Reparatur auf die Tagesordnung kommt. Wer das unterlässt, obwohl er die Entscheidung hätte beeinflussen können, muss sich unter Umständen ein Mitverschulden anrechnen lassen (Rn. 24; § 254 Abs. 1 BGB).

Muss für die Reparatur Ihre Wand oder Ihr Boden geöffnet werden, müssen Sie das Betreten Ihrer Wohnung dulden (§ 14 Abs. 1 Nr. 2 WEG). Geht die Einwirkung über das zumutbare Maß hinaus, etwa weil Sie Ihr Bad wochenlang nicht nutzen können, können Sie einen angemessenen Ausgleich in Geld verlangen (§ 14 Abs. 3 WEG).

Offen ist, ob die Gemeinschaft seit der Reform auch ohne Pflichtverletzung einen Ausgleich schuldet, wenn eine Einwirkung aus dem Gemeinschaftseigentum, etwa eindringendes Wasser, Ihre Wohnung beschädigt, sei es nach § 14 Abs. 3 WEG oder entsprechend § 906 Abs. 2 Satz 2 BGB. Diese Frage ist umstritten. Der Bundesgerichtshof verhandelt darüber am 4. Dezember 2026 (V ZR 259/25). Melden Sie einen solchen Schaden deshalb schriftlich bei der Gemeinschaft an, auch wenn niemand etwas falsch gemacht hat.

Ein Beispiel mit vier Wohnungen

Ein fiktives Haus mit 1.000 Miteigentumsanteilen: W1 im Erdgeschoss hat 300, W2 im ersten Stock 250, W3 im zweiten Stock 250 und W4 im Dachgeschoss 200. In der Badwand von W3 bricht die Steigleitung. Das Wasser läuft in den Boden von W3 und durch die Decke ins Wohnzimmer von W2. Niemand hat etwas falsch gemacht, die Leitung war vorher unauffällig. Die Gebäudeversicherung schließt Bodenbeläge und Tapeten der Wohnungen ein und hat 1.000 € Selbstbehalt.

PostenBetragWer zahlt
Leckortung, Leitung, Wand öffnen und schließen3.600 €Gebäude­versicherung
Trocknung in W3 und W22.200 €Gebäude­versicherung
Parkett in W32.600 €Gebäude­versicherung
Tapete und Anstrich in W2900 €Gebäude­versicherung
Sofa und Teppich in W21.500 €Hausrat­versicherung von W2
Summe10.800 €

Alle Beträge erfunden, keine Marktpreise. Gebäudeschaden: 3.600 + 2.200 + 2.600 + 900 = 9.300 €.

Die Gebäudeversicherung zahlt 9.300 € − 1.000 € = 8.300 €. Den Selbstbehalt verteilt die Gemeinschaft wie die Prämie nach Anteilen: W1 300 €, W2 250 €, W3 250 €, W4 200 €. Hat W2 keine Hausratversicherung, bleibt W2 nach der bisherigen Rechtsprechung auf den 1.500 € für Sofa und Teppich sitzen. Das Wasser kam aus dem Gemeinschaftseigentum, und niemand hat pflichtwidrig gehandelt. Ob die Gemeinschaft in einem solchen Fall ohne Verschulden einen Ausgleich schuldet, klärt der Bundesgerichtshof gerade (V ZR 259/25).

Zwei Abwandlungen zeigen, wie viel an der Ursache hängt. Hätte die Verwaltung seit Monaten von einem feuchten Fleck in W3 gewusst und nichts unternommen, käme ein Schadensersatzanspruch von W2 gegen die Gemeinschaft in Betracht. Wäre statt der Steigleitung der Waschmaschinenschlauch von W3 geplatzt, käme ein Ausgleich von W3 in Betracht, auch ohne Verschulden. Hätte die Hausratversicherung von W2 schon gezahlt, könnte sie diesen Anspruch selbst geltend machen (§ 86 Abs. 1 VVG).

Wenn Ihre Wohnung vermietet ist

Ihr Mieter wendet sich an Sie, nicht an die Gemeinschaft. Solange die Wohnung nur eingeschränkt nutzbar ist, mindert sich seine Miete kraft Gesetzes (§ 536 Abs. 1 BGB). Den Mietausfall können Sie von der Gemeinschaft nur unter den oben beschriebenen Voraussetzungen ersetzt verlangen, und nur für eine Nutzung, die der Gemeinschaftsordnung entspricht (BGH, V ZR 18/25, Leitsatz c). Kommt das Wasser aus Ihrer vermieteten Wohnung und hat allein Ihr Mieter es fahrlässig verursacht, haften Sie dem Nachbarn nicht als Störer (BGH, V ZR 193/19, Leitsatz); Ansprüche richten sich dann gegen den Mieter.

Fehler, die teuer werden

Häufige Fragen

Wer zahlt einen Wasserschaden in der Eigentumswohnung?

Zuerst die Gebäudeversicherung der Gemeinschaft, für Schäden am Gebäude und, je nach Vertrag, an fest eingebauten Teilen der Wohnungen. Möbel und Einrichtung zahlt die Hausratversicherung des Bewohners. Den Selbstbehalt tragen alle Eigentümer wie die Prämie (BGH, V ZR 69/21). Was keine Versicherung deckt, hängt davon ab, woher das Wasser kam.

Wer zahlt bei einem unverschuldeten Wasserschaden?

Kam das Wasser aus der Wohnung eines Nachbarn, kann Ihnen dieser auch ohne Verschulden einen angemessenen Ausgleich schulden, entsprechend § 906 Abs. 2 Satz 2 BGB (BGH, V ZR 230/12). Kam es aus dem Gemeinschaftseigentum, haftet die Gemeinschaft jedenfalls dann, wenn sie pflichtwidrig zu spät gehandelt hat (BGH, V ZR 18/25). Ob sie seit der Reform 2020 auch ohne Verschulden einen Ausgleich schuldet, ist umstritten; der Bundesgerichtshof verhandelt darüber am 4. Dezember 2026 (V ZR 259/25).

Was muss die Hausverwaltung bei einem Wasserschaden tun?

Sie muss die Maßnahmen treffen, die zur Abwendung eines Nachteils erforderlich sind, etwa einen Notdienst beauftragen (§ 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG). Außerdem meldet sie den Schaden für die Gemeinschaft der Gebäudeversicherung und sorgt dafür, dass die Ursache am Gemeinschaftseigentum repariert wird. Größere Sanierungen legt sie den Eigentümern zur Entscheidung vor.

Wer zahlt den Selbstbehalt der Gebäudeversicherung?

Alle Eigentümer, verteilt wie die Versicherungsprämie, auch wenn der Schaden nur in einer Wohnung entstanden ist (BGH, Urteil vom 16.09.2022, V ZR 69/21, Leitsatz a). Die Gemeinschaft kann eine andere Verteilung beschließen (Leitsatz b).

Muss ich Handwerker in meine Wohnung lassen?

Ja, wenn die Reparatur des Gemeinschaftseigentums es erfordert (§ 14 Abs. 1 Nr. 2 WEG). Geht die Belastung über das zumutbare Maß hinaus, können Sie einen angemessenen Ausgleich in Geld verlangen (§ 14 Abs. 3 WEG).

Eine Verwaltung für kleine Häuser

Klara ist eine neue Hausverwaltung für kleine Berliner WEGs mit 3 bis 12 Einheiten. Klara ist im Aufbau und startet 2027. Wenn Ihre WEG dann eine Verwaltung sucht, können Sie sie schon jetzt unverbindlich vormerken.

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Keine Rechtsberatung. Dieser Text erklärt die allgemeine Rechtslage, Stand Oktober 2026. Er ersetzt keine Beratung im Einzelfall, etwa durch eine Anwältin oder einen Anwalt für Wohnungseigentumsrecht oder Ihren Eigentümerverein. Ihre Gemeinschaftsordnung kann Abweichendes regeln, soweit das Gesetz es zulässt.

Quellen