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WEG-Glossar

Was ist ein Sondernutzungsrecht?

Von Florian Kluge · Stand: Oktober 2026

Ein Sondernutzungsrecht ist das durch Vereinbarung begründete Recht eines Wohnungseigentümers, eine bestimmte Fläche oder einen Raum des gemeinschaftlichen Eigentums, etwa einen Garten oder Stellplatz, allein zu nutzen und die anderen Eigentümer davon auszuschließen; die Fläche bleibt Gemeinschaftseigentum.

Kurz erklärt

Das Gesetz definiert den Begriff nicht ausdrücklich, setzt ihn aber voraus. Sondernutzungsrechte stehen meist schon in der Teilungserklärung oder Gemeinschaftsordnung; später entstehen sie grundsätzlich nur durch eine Vereinbarung der Eigentümer. Gegen den Käufer einer anderen Wohnung wirken sie nur, wenn sie im Grundbuch eingetragen sind. Was genau erlaubt ist und wer die Kosten trägt, steht in der jeweiligen Regelung; fehlt dort etwas, gilt das Gesetz.

Rechtsgrundlage

§ 10 Abs. 1 Satz 2 und Abs. 3 WEG
Eigentümer können vom Gesetz abweichende Vereinbarungen treffen. Gegen Sondernachfolger wirken sie nur, wenn sie als Inhalt des Sondereigentums im Grundbuch eingetragen sind.
§ 5 Abs. 4 WEG
Vereinbarungen können zum Inhalt des Sondereigentums gemacht werden. Bei der Begründung eines Sondernutzungsrechts bleibt eine nach anderen Rechtsvorschriften notwendige Zustimmung von Grundpfandgläubigern erforderlich; nicht jede Belastung löst automatisch eine Zustimmungspflicht aus.
§ 20 Abs. 1 WEG
Maßnahmen, die über die Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums hinausgehen, sind bauliche Veränderungen und brauchen einen Beschluss.
§ 16 Abs. 2 WEG
Ohne besondere Regel werden Kosten der Gemeinschaft nach Miteigentumsanteilen verteilt.

Beispiel

Zur fiktiven Erdgeschosswohnung 1 gehört laut Gemeinschaftsordnung das Sondernutzungsrecht am Garten hinter dem Haus. Nur ihre Eigentümerin darf ihn nutzen, die anderen sind vom Gebrauch ausgeschlossen. Sagt die Gemeinschaftsordnung nichts zu den Kosten, wird ein Baumschnitt für 600 € nach Miteigentumsanteilen auf alle verteilt. Wohnung 1 mit 200/1.000 zahlt dann 600 € × 200/1.000 = 120 €, die übrigen Eigentümer zusammen 480 €. Die Eigentümer können für solche Kosten einen anderen Schlüssel beschließen (§ 16 Abs. 2 Satz 2 WEG).

Fiktives Beispiel, alle Zahlen erfunden.

Häufige Fragen

Was darf ich im Garten mit Sondernutzungsrecht tun?

Sie dürfen den Garten allein nutzen, wie es die Vereinbarung vorsieht, ihn also zum Beispiel bepflanzen, pflegen und dort sitzen. Was darüber hinausgeht, etwa ein Gartenhaus oder eine gepflasterte Terrasse, ist in der Regel eine bauliche Veränderung am Gemeinschaftseigentum. Dafür braucht es einen Beschluss der Gemeinschaft (§ 20 Abs. 1 WEG), wenn die Vereinbarung die Maßnahme nicht schon erlaubt.

Was unterscheidet Sondernutzungsrecht und Sondereigentum?

Sondereigentum ist Eigentum an den zur jeweiligen Einheit gehörenden Räumen und gegebenenfalls Flächen. Beim Sondernutzungsrecht bleibt die Fläche Gemeinschaftseigentum; Sie dürfen sie nur allein nutzen. Stellplätze und unter bestimmten Voraussetzungen auch Flächen außerhalb des Gebäudes, etwa ein Garten, können heute aber auch Sondereigentum sein (§ 3 Abs. 1 Satz 2 und Abs. 2 WEG).

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Keine Rechtsberatung. Dieser Eintrag erklärt die allgemeine Rechtslage, Stand Oktober 2026. Er ersetzt keine Beratung im Einzelfall, etwa durch eine Anwältin oder einen Anwalt für Wohnungseigentumsrecht. Ihre Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung können Abweichendes regeln, soweit das Gesetz es zulässt.

Quellen