Was ist eine Öffnungsklausel in der WEG?
Eine Öffnungsklausel ist eine Regel in der Gemeinschaftsordnung, die den Wohnungseigentümern erlaubt, über Fragen mit Mehrheit zu beschließen, die sonst nur durch eine Vereinbarung aller Eigentümer geregelt oder geändert werden könnten.
Kurz erklärt
Im Wohnungseigentum gilt eine Grundregel: Was die Gemeinschaftsordnung festlegt, kann grundsätzlich nur mit Zustimmung aller geändert werden. Beschlüsse mit Mehrheit sind nur möglich, wo Gesetz oder Vereinbarung es erlauben. Eine Öffnungsklausel ist eine solche Erlaubnis. Sie kann allgemein gefasst sein, etwa „Die Gemeinschaftsordnung kann mit drei Vierteln der Stimmen geändert werden“, oder nur einzelne Fragen betreffen.
Auch das Gesetz öffnet selbst einzelne Fragen für Mehrheitsbeschlüsse, etwa eine andere Verteilung bestimmter Kosten oder die Aufhebung einer Veräußerungsbeschränkung. Dafür braucht es keine Klausel.
Zwei Punkte sind wichtig. Erstens wirkt ein Beschluss, der auf einer Öffnungsklausel beruht, gegen spätere Käufer nur, wenn er im Grundbuch eingetragen ist. Dafür genügt eine Niederschrift mit öffentlich beglaubigten Unterschriften. Zweitens hat die Mehrheit Grenzen: Bestimmte Rechte einzelner Eigentümer sind mehrheitsfest, etwa die Zweckbestimmung einer Wohnung.
Rechtsgrundlage
- § 10 Abs. 1 Satz 2 WEG
- Die Eigentümer können vom Gesetz abweichende Vereinbarungen treffen.
- § 23 Abs. 1 Satz 1 WEG
- Beschlossen wird über Angelegenheiten, über die nach dem Gesetz oder einer Vereinbarung durch Beschluss entschieden werden kann.
- § 10 Abs. 3 Satz 1, § 5 Abs. 4, § 7 Abs. 2 WEG
- Beschlüsse aufgrund einer Vereinbarung wirken gegen Erwerber nur bei Eintragung; Nachweis durch beglaubigte Niederschrift, Antrag auch durch die Gemeinschaft.
- § 16 Abs. 2 Satz 2, § 12 Abs. 4 WEG
- Beispiele für gesetzliche Beschlusskompetenzen: Kostenverteilung, Aufhebung einer Veräußerungsbeschränkung.
- BGH, Urteil vom 12.04.2019, V ZR 112/18
- Grenzen von Mehrheitsbeschlüssen nach einer allgemeinen Öffnungsklausel; die Zweckbestimmung einer Einheit ist mehrheitsfest (Leitsätze a und b, zum damaligen Recht).
Beispiel
Die Gemeinschaftsordnung einer WEG von 1998 bestimmt, dass Balkongeländer nur weiß gestrichen werden dürfen. Sie enthält eine Öffnungsklausel: Änderungen der Gemeinschaftsordnung sind mit drei Vierteln aller Stimmen möglich. 2027 beschließen vier von fünf Eigentümern, also 80 %, auch Hellgrau zu erlauben. Damit der Beschluss auch gegenüber späteren Käufern wirkt, lässt die Verwaltung die Unterschriften unter der Niederschrift beglaubigen und beantragt die Eintragung im Grundbuch.
Fiktives Beispiel, alle Namen und Beträge erfunden.
Häufige Fragen
Was ist eine Öffnungsklausel?
Eine Vereinbarung, meist in der Gemeinschaftsordnung, nach der die Eigentümer bestimmte Fragen mit Mehrheit beschließen dürfen, die sonst eine Vereinbarung aller verlangen. Möglich ist das, weil die Eigentümer vom Gesetz abweichende Vereinbarungen treffen und so Beschlusskompetenzen schaffen können (§ 10 Abs. 1 Satz 2, § 23 Abs. 1 Satz 1 WEG).
Wirkt ein Beschluss aufgrund einer Öffnungsklausel auch gegen Käufer?
Nur, wenn er im Grundbuch eingetragen ist (§ 10 Abs. 3 Satz 1 WEG). Für die Eintragung genügt eine Niederschrift mit öffentlich beglaubigten Unterschriften; die Gemeinschaft kann den Antrag selbst stellen (§ 7 Abs. 2 WEG).
Gibt es Grenzen für Mehrheitsbeschlüsse nach einer Öffnungsklausel?
Ja. Nach der Rechtsprechung dürfen das Ob und das Wie der Änderung nicht willkürlich sein. Bestimmte Rechte sind mehrheitsfest, etwa die Zweckbestimmung einer Wohnung: Sie darf nur mit Zustimmung des betroffenen Eigentümers geändert werden (BGH, Urteil vom 12.04.2019, V ZR 112/18, Leitsätze a und b, zum alten Recht).
Verwandte Begriffe
- Gemeinschaftsordnung
- Beschluss
- Teilungserklärung
- Kostenverteilungsschlüssel
- Wohnungsgrundbuch
- Alle Begriffe
Keine Rechtsberatung. Dieser Glossareintrag erklärt die allgemeine Rechtslage, Stand Oktober 2026. Er ersetzt keine Beratung im Einzelfall, etwa durch eine Anwältin oder einen Anwalt für Wohnungseigentumsrecht oder Ihren Eigentümerverein. Ihre Gemeinschaftsordnung kann Abweichendes regeln, soweit das Gesetz es zulässt.