Legionellenprüfung in der WEG: Pflicht, Fristen und Checkliste

Quelle: heyklara.de/ratgeber/legionellenpruefung-weg/ · Stand November 2026 · Arbeitshilfe, nicht anwaltlich geprüft

Von Florian Kluge · Stand: November 2026 · Lesezeit etwa 9 Minuten

Es geht um die zentrale Warmwasseranlage eines Mehrfamilienhauses mit Eigentumswohnungen: ob sie geprüft werden muss, wer den Auftrag erteilt und welche Nachweise Sie sammeln sollten. Wie Legionellen technisch vermieden werden, klärt ein Fachbetrieb; ob jemand erkrankt ist, klärt eine Ärztin oder ein Arzt. Beides ist hier nicht Thema.

Was die Trinkwasserverordnung verlangt

Alle Bedingungen zusammen

Der Betreiber einer Gebäudewasserversorgungsanlage muss das Trinkwasser auf Legionellen untersuchen lassen, wenn es im Rahmen einer gewerblichen oder öffentlichen Tätigkeit abgegeben wird, die Anlage einen Speicher- oder zentralen Durchfluss-Trinkwassererwärmer mit mehr als 400 Litern oder mehr als 3 Liter in mindestens einer Trinkwasserleitung zwischen dem Abgang des Erwärmers und der Zapfstelle hat, Duschen oder andere Vernebelung vorhanden sind und das Haus kein Ein- oder Zweifamilienhaus ist. Der Inhalt der Zirkulationsleitung zählt nicht mit (§ 31 Abs. 1 TrinkwV). Die Zahl der Wohnungen allein entscheidet also nichts.

Vermietung und Trinkwasser

Gewerblich ist auch die unmittelbare oder mittelbare, zielgerichtete Bereitstellung von Trinkwasser im Rahmen einer Vermietung (§ 2 Nr. 8 TrinkwV). Nach dem Landesamt für Gesundheit und Soziales Berlin genügt in einem Haus mit Eigentumswohnungen schon eine vermietete Wohnung; die übrigen Bedingungen müssen trotzdem vorliegen.

Wie oft

Bei einer nach § 31 Abs. 1 prüfpflichtigen Gebäudewasserversorgungsanlage mit gewerblicher, nicht öffentlicher Abgabe mindestens alle drei Jahre (§ 31 Abs. 2 Nr. 2 Buchst. a TrinkwV). Für öffentliche Abgabe gelten gesonderte Intervallregeln. Bei neuen, nach § 31 Abs. 1 prüfpflichtigen Anlagen ist die erste Untersuchung drei bis zwölf Monate nach der Inbetriebnahme fällig (§ 31 Abs. 4 TrinkwV).

Untersuchungsstelle auswählen

Für vorgeschriebene Legionellenuntersuchungen gilt: Untersuchung und Probennahme dürfen nur zugelassene Untersuchungsstellen durchführen, und der Auftrag muss die Probennahme einschließen (§ 39 Abs. 1 und 3 TrinkwV). Die zuständige Landesbehörde veröffentlicht eine Liste (§ 40 Abs. 2 TrinkwV). In Berlin ist das die Liste der Trinkwasseruntersuchungsstellen beim LAGeSo.

Der technische Maßnahmenwert

Er beträgt für Legionella spec. 100/100 ml (Anlage 3 Teil II TrinkwV). Bei Erreichen des Werts muss der Betreiber unverzüglich handeln, nicht erst darüber (§ 51 Abs. 1 TrinkwV). Das LAGeSo betont, dass er kein Grenzwert zwischen ungefährlich und gefährlich ist, sondern ein Hinweis auf technische Mängel, der eine Risikoabschätzung auslöst.

Bei nach § 31 Abs. 1 prüfpflichtigen Gebäudewasserversorgungsanlagen mit öffentlicher Abgabe ist grundsätzlich mindestens einmal jährlich zu untersuchen (§ 31 Abs. 2 Nr. 2 Buchst. b TrinkwV). Nur das Gesundheitsamt kann das Intervall auf bis zu drei Jahre verlängern. Dafür müssen drei aufeinanderfolgende jährliche Untersuchungen ohne Beanstandung vorliegen. Anlage und Betriebsweise dürfen nicht verändert worden sein und müssen nachweislich mindestens den allgemein anerkannten Regeln der Technik entsprechen. Die Verlängerung ist für Einrichtungen nach § 23 Abs. 5 IfSG, Pflegeeinrichtungen und sonstige Einrichtungen mit Patienten mit höherem Legionellen-Infektionsrisiko ausgeschlossen (§ 31 Abs. 3 TrinkwV).

Wer in der WEG zuständig ist

Betreiber ist der Unternehmer oder sonstige Inhaber der Wasserversorgungsanlage (§ 2 Nr. 3 TrinkwV). Die Verordnung nennt die WEG nicht ausdrücklich. Steht die zentrale Warmwasseranlage im Gemeinschaftseigentum, ist nach unserer Einschätzung die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer Betreiberin. Denn sie übt die Rechte aus dem gemeinschaftlichen Eigentum aus und nimmt die entsprechenden Pflichten der Eigentümer wahr (§ 9a Abs. 2 WEG). Nach außen vertritt sie der Verwalter, ohne Verwalter alle Eigentümer gemeinsam (§ 9b Abs. 1 WEG). Der einzelne Vermieter beauftragt für die gemeinsame Anlage also nach unserer Einschätzung kein eigenes Labor; seine Vermietung kann aber die Pflicht für das ganze Haus auslösen.

Ein Beschluss kann den Auftrag und das Budget der Prüfung regeln (§ 19 Abs. 1 WEG). Setzen Sie die Kosten in den Wirtschaftsplan. Wer Betreiber ist, ändert ein solcher Beschluss nach unserer Einschätzung nicht. Ein Verwalter darf und muss Maßnahmen ordnungsmäßiger Verwaltung treffen, die zur Abwendung eines Nachteils erforderlich sind, soweit die Eigentümer das nicht beschränkt haben (§ 27 Abs. 1 Nr. 2, Abs. 2 WEG). In einer kleinen WEG ohne Verwalter sollte vorab feststehen, wer den Laborauftrag unterschreibt; mehr dazu im Ratgeber WEG-Selbstverwaltung.

Schritt für Schritt zur Prüfung

1. Pflicht klären. Teil 1 des Prüfblatts ausfüllen. Fehlen Speicher- oder Leitungsinhalt, lassen Sie sie von einem Fachbetrieb ermitteln.
2. Zuständigkeit festhalten. Wer ist Betreiber, wer vertritt, wer zahlt vor? Ist nichts geregelt, stellen Sie einen Antrag zur Eigentümerversammlung.
3. Labor beauftragen. Eine zugelassene Untersuchungsstelle von der Liste wählen und die Probennahme mitbeauftragen (§ 39 Abs. 1 und 3 TrinkwV). Vertraglich festhalten, dass das Labor den Betreiber unverzüglich informiert, wenn der Maßnahmenwert erreicht ist, und über seine Anzeige an das Gesundheitsamt (§ 39 Abs. 4 Nr. 2 TrinkwV).
4. Zugang organisieren. Die Probennahmestellen legt das Labor fest. Kündigen Sie den Termin an und klären Sie den Zugang zu Keller und betroffenen Wohnungen.
5. Befund ablegen und den nächsten Termin notieren. Klären Sie das für Ihre Anlage geltende Intervall anhand der gesetzlichen Vorgaben.

Wenn der Maßnahmenwert erreicht ist

Stellt eine zugelassene Untersuchungsstelle bei einer Untersuchung nach § 31 TrinkwV fest, dass 100/100 ml erreicht sind, zeigt sie das unverzüglich dem Gesundheitsamt an (§ 53 Abs. 1 TrinkwV). Damit ist der Betreiber nicht fertig. Er muss unverzüglich selbst anzeigen, wenn ihm kein Nachweis über die Anzeige der zugelassenen Untersuchungsstelle vorliegt. Unabhängig davon muss er unverzüglich die Ursachen mit Ortsbesichtigung und Prüfung der Einhaltung der allgemein anerkannten Regeln der Technik untersuchen lassen, eine schriftliche Risikoabschätzung erstellen und die erforderlichen Maßnahmen durchführen. Bei Risikoabschätzung und Schutzmaßnahmen ist die dort genannte Empfehlung des Umweltbundesamts zu beachten (§ 51 Abs. 1 TrinkwV). Die Maßnahmen teilt er dem Gesundheitsamt unverzüglich mit, die Risikoabschätzung auf Verlangen ebenfalls unverzüglich. Er dokumentiert die Maßnahmen unmittelbar nach Abschluss, hält die Dokumentation ab Abschluss zehn Jahre verfügbar und übermittelt sie dem Gesundheitsamt auf Verlangen unverzüglich (§ 51 Abs. 3 und 4 TrinkwV).

Die Bewohner informiert der Betreiber unverzüglich, sobald er das Ergebnis der Risikoabschätzung und etwaige Einschränkungen oder Empfehlungen für die Nutzung des Wassers erhalten hat (§ 52 Abs. 3 TrinkwV). Desinfizieren Sie nicht auf eigene Faust. Lassen Sie die nötigen Arbeiten durch einen Fachbetrieb ausführen.

Erhalten Sie als Anschlussnehmer Informationsmaterial zur Trinkwasserbeschaffenheit vom Betreiber einer zentralen oder dezentralen Wasserversorgungsanlage, müssen Sie es unverzüglich an die von Ihnen versorgten betroffenen Verbraucher in Textform weitergeben (§ 45 Abs. 1 TrinkwV).

Wer die Prüfung bezahlt

Beauftragt die Gemeinschaft die Prüfung, sind es Kosten der Gemeinschaft. Jeder Eigentümer trägt sie nach seinem Miteigentumsanteil, soweit nichts anderes vereinbart oder beschlossen ist; für einzelne Kosten kann die Versammlung eine andere Verteilung beschließen (§ 16 Abs. 2 WEG). Die Prüfung läuft dann über das Hausgeld.

Ob ein vermietender Eigentümer seinen Anteil an den Mieter weitergeben kann, ist eine zweite, getrennte Frage. Mieter tragen Betriebskosten nur, wenn der Mietvertrag es vorsieht (§ 556 Abs. 1 BGB). Die Betriebskostenverordnung nennt die Legionellenprüfung nicht ausdrücklich. Zu den Kosten der zentralen Warmwasserversorgung zählt sie die regelmäßige Prüfung der Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit (§ 2 Nr. 5 Buchst. a, Nr. 4 Buchst. a BetrKV). Ob die Legionellenprüfung darunter fällt, lassen Sie im Zweifel prüfen, etwa bei Ihrem Eigentümerverein. Kosten für Sanierung oder neue Probennahmestellen sind etwas anderes als die wiederkehrende Prüfung.

Fiktives Beispiel: sechs Wohnungen in Berlin

Ein Altbau in Pankow mit sechs Wohnungen, einer zentralen Warmwasseranlage im Keller und Duschen in allen Bädern. Die Anlage steht im Gemeinschaftseigentum, die Gemeinschaftsordnung regelt zu den Kosten nichts Besonderes, abweichende Kostenbeschlüsse gibt es nicht, eine Verwaltung ist bestellt, öffentliche Abgabe gibt es nicht. Drei Varianten:

Variante A: eine Wohnung vermietet, Speicher dokumentiert. Wohnung 4 ist vermietet. Laut Typenschild fasst der Speicher 500 Liter, also mehr als 400. Alle Bedingungen liegen vor. Betreiberin ist nach unserer Einschätzung die Gemeinschaft; sie muss mindestens alle drei Jahre prüfen lassen (§ 31 Abs. 1 und 2 Nr. 2 Buchst. a TrinkwV). Die letzte Probennahme war am 12.03.2024, der Befund unauffällig. Der reguläre nächste Termin liegt spätestens am 12.03.2027. Die Laborrechnung über 540,00 € verteilt die Verwaltung nach Anteilen:

Alle Beträge brutto. Betrag erfunden, kein Marktpreis.

Im Beispiel zahlen alle sechs, nicht nur die Eigentümerin von Wohnung 4: 540 € × 160/1.000 = 86,40 €. Die Verteilung innerhalb der WEG beantwortet nicht, welche Betriebskosten ein Mieter trägt.

Variante B: alle Wohnungen selbst bewohnt. Niemand vermietet, niemand gibt das Wasser öffentlich ab. Dann fehlt nach unserer Einschätzung die gewerbliche oder öffentliche Abgabe, und die Untersuchungspflicht nach § 31 TrinkwV greift nicht. Legionellen sind damit nicht ausgeschlossen, und sobald eine Wohnung vermietet wird, prüfen Sie die Bedingungen neu.

Variante C: Wohnung 4 vermietet, Inhalt unbekannt. Das Typenschild am Speicher ist unleserlich, Unterlagen fehlen. Dann ist die Antwort „offen“, nicht „nein“. Ein Fachbetrieb ermittelt Speicher- und Leitungsinhalt. Wie die Leitungsrechnung funktioniert: Eine Leitung mit 20 mm Innendurchmesser fasst je Meter π × (1 cm)² × 100 cm ≈ 314 cm³. Bei 10 m Länge sind das etwa 3,14 Liter, mehr als 3; bei 9 m etwa 2,83 Liter, also nicht.

Zirkulationsleitungen zählen nicht mit (§ 31 Abs. 1 Nr. 1 Buchst. b TrinkwV).

Was Sie in den nächsten 7 Tagen tun können

Dieser Wochenplan gilt nicht für einen bereits erreichten Maßnahmenwert: Dann hat der Betreiber unverzüglich zu handeln (§ 51 Abs. 1 TrinkwV).

• Tag 1: Die Verwaltung nach dem letzten Legionellenbefund und dem nächsten Termin fragen.
• Tag 2: Unterlagen zur Warmwasseranlage und die Teilungserklärung zusammentragen und die Zuordnung der Anlage prüfen lassen.
• Tag 3: Das Typenschild des Warmwasserspeichers fotografieren, ohne an der Anlage etwas zu verstellen.
• Tag 4: Notieren, welche Wohnungen vermietet sind und wo Duschen sind.
• Tag 5: Die Liste der zugelassenen Untersuchungsstellen öffnen und zwei Angebote mit Probennahme anfragen.
• Tag 6: Das Prüfblatt ausfüllen.
• Tag 7: Prüfblatt an die Verwaltung schicken oder einen Tagesordnungspunkt beantragen.

Fehler, die Sie vermeiden sollten

• Von der Zahl der Wohnungen auf die Pflicht schließen. Sechs Wohnungen allein lösen keine Prüfung aus; es kommt auf Abgabe, Anlage, Duschen und Gebäudeart an (§ 31 Abs. 1 TrinkwV).
• „Unbekannt“ als „nein“ werten. Lassen Sie fehlende Werte ermitteln, bevor Sie eine Pflicht verneinen.
• Bei vorgeschriebenen Legionellenuntersuchungen selbst Proben nehmen. Auch die Probennahme ist Sache einer zugelassenen Untersuchungsstelle (§ 39 Abs. 1 TrinkwV).
• 100/100 ml als Grenze zum Überschreiten lesen. Bereits bei Erreichen muss der Betreiber unverzüglich handeln (§ 51 Abs. 1 TrinkwV).
• Den Laborbericht für das Ende halten. Nach einem erreichten Maßnahmenwert folgen Ursachensuche, Risikoabschätzung und Maßnahmen (§ 51 Abs. 1 TrinkwV).

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Keine Rechtsberatung. Dieser Text erklärt die allgemeine Rechtslage, Stand November 2026. Er ersetzt keine Beratung im Einzelfall, etwa durch eine Anwältin oder einen Anwalt für Wohnungseigentumsrecht oder Ihren Eigentümerverein. Ihre Gemeinschaftsordnung kann Abweichendes regeln, soweit das Gesetz es zulässt.

Quellen

• Trinkwasserverordnung: § 2, § 31, § 39, § 40, § 45, § 51, § 52, § 53, Anlage 3
• Wohnungseigentumsgesetz: § 9a, § 9b, § 16, § 19, § 27
• Bürgerliches Gesetzbuch: § 556 (Betriebskosten)
• Betriebskostenverordnung: § 2
• Landesamt für Gesundheit und Soziales Berlin: Legionellen in Hausinstallationen und Trinkwasseruntersuchungsstellen, gelesen am 04.11.2026