WEG-Glossar

Was ist Erhaltung? Instandhaltung und Instandsetzung in der WEG

Von Florian Kluge · Stand: Oktober 2026

Erhaltung ist im Wohnungseigentumsrecht der gesetzliche Oberbegriff für Instandhaltung und Instandsetzung: Instandhaltung bewahrt den ordnungsgemäßen Zustand, etwa durch Wartung und Pflege, Instandsetzung stellt ihn nach Schäden oder Verschleiß durch Reparatur oder Ersatz wieder her.

Kurz erklärt

Das Gesetz fasst beides unter Erhaltung zusammen; die genaue Grenze zwischen Instandhaltung und Instandsetzung spielt im WEG-Recht deshalb kaum eine Rolle. Wichtiger ist eine andere Grenze: Maßnahmen, die über die ordnungsmäßige Erhaltung hinausgehen, sind bauliche Veränderungen mit eigenen Regeln für Beschluss und Kosten.

Die Erhaltung des Gemeinschaftseigentums ist Aufgabe der Gemeinschaft. Die Eigentümer beschließen mit einfacher Mehrheit; bezahlt wird über das Hausgeld, die Erhaltungsrücklage oder eine Sonderumlage. Im Mietrecht sind Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten keine Betriebskosten.

Rechtsgrundlage

§ 13 Abs. 2 WEG: Das Gesetz spricht von „ordnungsmäßiger Instandhaltung und Instandsetzung (Erhaltung)“.
§ 19 Abs. 2 Nr. 2 WEG: Die ordnungsmäßige Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums gehört zur ordnungsmäßigen Verwaltung.
§ 20 Abs. 1 WEG: Maßnahmen, die darüber hinausgehen, sind bauliche Veränderungen.
§ 27 Abs. 1 und § 18 Abs. 3 WEG: Der Verwalter darf Maßnahmen von untergeordneter Bedeutung ohne erhebliche Verpflichtungen oder Maßnahmen zur Fristwahrung oder Nachteilsabwendung allein treffen; Beschlüsse können diese Befugnisse ändern (§ 27 Abs. 2 WEG). Bei unmittelbar drohendem Schaden am Gemeinschaftseigentum darf jeder Eigentümer das Notwendige tun.
§ 1 Abs. 2 Nr. 2 BetrKV: Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten sind keine Betriebskosten.

Beispiel

Im fiktiven Haus mit sechs Wohnungen stehen drei Maßnahmen an der Heizung an:

Jährliche Wartung für 600 €: Instandhaltung, bezahlt aus dem laufenden Hausgeld.
Austausch der defekten Umwälzpumpe für 3.000 €: Instandsetzung; die Eigentümer beschließen, sie aus der Erhaltungsrücklage zu bezahlen.
Eine zusätzliche Solaranlage auf dem Dach: Das geht über die Erhaltung hinaus und ist eine bauliche Veränderung.

Fiktives Beispiel, alle Beträge erfunden.

Häufige Fragen

Was unterscheidet Instandhaltung und Instandsetzung?

Instandhaltung bewahrt den guten Zustand, etwa durch Wartung, Pflege und vorbeugenden Austausch von Verschleißteilen. Instandsetzung beseitigt Schäden und stellt den ordnungsgemäßen Zustand wieder her. Das WEG fasst beides als Erhaltung zusammen (§ 13 Abs. 2 WEG).

Wer kümmert sich um die Erhaltung des Gemeinschaftseigentums?

Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer; die Eigentümer beschließen die Maßnahmen (§ 18 Abs. 1, § 19 Abs. 2 Nr. 2 WEG). Der Verwalter darf Maßnahmen von untergeordneter Bedeutung ohne erhebliche Verpflichtungen oder Maßnahmen zur Fristwahrung oder Nachteilsabwendung allein treffen (§ 27 Abs. 1 WEG); Beschlüsse können diese Befugnisse ändern (§ 27 Abs. 2 WEG). Droht dem Gemeinschaftseigentum unmittelbar ein Schaden, darf jeder Eigentümer das Notwendige tun (§ 18 Abs. 3 WEG).

Wann wird aus Erhaltung eine bauliche Veränderung?

Wenn eine Maßnahme über die ordnungsmäßige Erhaltung hinausgeht, etwa weil etwas Neues hinzukommt (§ 20 Abs. 1 WEG). Dann gelten eigene Regeln, vor allem für die Kosten (§ 21 WEG).

Mehr dazu

Keine Rechtsberatung. Dieser Glossareintrag erklärt die allgemeine Rechtslage, Stand Oktober 2026. Er ersetzt keine Beratung im Einzelfall, etwa durch eine Anwältin oder einen Anwalt für Wohnungseigentumsrecht oder Ihren Eigentümerverein. Ihre Gemeinschaftsordnung kann Abweichendes regeln, soweit das Gesetz es zulässt.

Quellen

Wohnungseigentumsgesetz: § 13, § 18, § 19, § 20, § 21, § 25, § 27
§ 1 BetrKV; BT-Drucksache 19/18791, S. 60 (Legaldefinition der Erhaltung in § 13 Abs. 2)