Einbruchschutz in der WEG: Antrag, Beschluss und Kosten

Quelle: heyklara.de/ratgeber/einbruchschutz-weg/ · Stand November 2026 · Arbeitshilfe, nicht anwaltlich geprüft

Von Florian Kluge · Stand: November 2026 · Lesezeit etwa 8 Minuten

Es geht um Nachrüstungen an Wohnungstür, Fenstern, Kellertür oder Hauseingang: welche Technik passt, klärt eine Fachberatung, wie die Eigentümer entscheiden, steht hier. Die allgemeinen Regeln für jeden Umbau erklärt der Ratgeber Bauliche Veränderung in der WEG. Kameras brauchen wegen des Datenschutzes eine gesonderte rechtliche Prüfung; sie sind hier nicht Thema.

Ihr Anspruch und seine Grenzen

Anspruch auf Einbruchschutz

Der Anspruch gilt für angemessene bauliche Veränderungen, die dem Einbruchsschutz dienen, sofern die Grenzen des § 20 Abs. 4 WEG gewahrt sind (§ 20 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 WEG). Mehr zum Begriff: privilegierte bauliche Veränderung.

Das Wie bestimmt die Versammlung

Über die Durchführung beschließen die Eigentümer im Rahmen ordnungsmäßiger Verwaltung, etwa über Produkt, Ansicht vom Treppenhaus und Fachbetrieb (§ 20 Abs. 2 Satz 2 WEG).

Die Grenze

Was die Wohnanlage grundlegend umgestaltet oder einen Eigentümer ohne sein Einverständnis gegenüber anderen unbillig benachteiligt, darf weder beschlossen noch gestattet werden und kann auch nicht verlangt werden (§ 20 Abs. 4 WEG).

Wohnungseingangstür und Außenfenster

Wohnungseingangstüren stehen im gemeinschaftlichen Eigentum (BGH, Urteil vom 25.10.2013, V ZR 212/12, Leitsatz). Fenster nebst Rahmen stehen zwingend im Gemeinschaftseigentum (BGH, Urteil vom 02.03.2012, V ZR 174/11, Rn. 7). Ob ein einzelner Zylinder- oder Griffwechsel eine bauliche Veränderung ist, muss gesondert geprüft werden; die Eigentumszuordnung allein beantwortet das nicht. Die Abgrenzung erklärt der Ratgeber Gemeinschaftseigentum und Sondereigentum.

Die Empfehlung ersetzt keinen Beschluss

Für bauliche Veränderungen am Gemeinschaftseigentum gilt grundsätzlich der Beschlusszwang, auch ohne Beeinträchtigung anderer Eigentümer (BGH, Urteil vom 21.03.2025, V ZR 1/24, Rn. 10, 23 und 24). Lassen Sie vor dem Auftrag prüfen, welche Gestattung für Ihr Vorhaben erforderlich ist. Eine Empfehlung der Polizei oder eines Fachbetriebs ändert daran nichts.

Antrag, Beschluss und ein Nein

1. Antrag rechtzeitig einreichen. Ein Beschluss über einen Gegenstand, der in der Einladung nicht bezeichnet ist, ist anfechtbar (§ 23 Abs. 2 und Abs. 4 Satz 2 WEG). Schicken Sie den Antrag deshalb vor der Einladung. Wie Sie ihn formulieren und was gilt, wenn die Verwaltung ihn nicht aufnimmt, zeigt der Ratgeber Antrag zur Eigentümerversammlung.
2. Abstimmen. Soweit keine abweichende Vereinbarung entgegensteht, entscheidet die Mehrheit der abgegebenen Stimmen (§§ 10 Abs. 1 Satz 2, 25 Abs. 1 WEG).
3. Bei einem Nein. Unterbleibt ein notwendiger Beschluss, können Sie gegen die Gemeinschaft auf Ersetzung klagen, mit der Beschlussersetzungsklage (§ 44 Abs. 1 Satz 2 und Abs. 2 Satz 1 WEG). Wer zusätzlich den ablehnenden Beschluss anficht, muss binnen eines Monats nach der Beschlussfassung klagen und binnen zweier Monate begründen (§ 45 WEG). Lassen Sie sich vorher beraten.
4. Gestattung vorab klären. Lassen Sie vor dem Auftrag prüfen, welche Gestattung für Ihr Vorhaben erforderlich ist.

Wer zahlt: Ihre Tür oder die Tür aller

Wird eine Maßnahme einem Eigentümer gestattet oder auf sein Verlangen nach § 20 Abs. 2 WEG von der Gemeinschaft durchgeführt, trägt dieser Eigentümer die Kosten; nur ihm gebühren die Nutzungen. Die Regel, nach der bei einer großen Mehrheit alle zahlen, gilt nur „vorbehaltlich des Absatzes 1“ (§ 21 Abs. 1 und 2 WEG). Ein deutliches Ja macht Ihre Tür also nicht zur Rechnung für alle.

Im Übrigen zahlen alle nach ihren Anteilen, wenn die Gemeinschaft eine Maßnahme als Vorhaben aller, etwa eine einbruchhemmende Haustür, mit mehr als zwei Dritteln der abgegebenen Stimmen und der Hälfte aller Miteigentumsanteile beschließt und die Kosten nicht unverhältnismäßig sind. Fehlt diese Mehrheit und amortisieren sich die Kosten nicht in angemessener Zeit, zahlen nur die Eigentümer, die die Maßnahme beschlossen haben (§ 21 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 und 2, Abs. 3 WEG). Schlagen Sie im Antrag den gewünschten Weg vor. Die Bezeichnung allein entscheidet die Kostenfolge nicht; lassen Sie die Einordnung vor dem Beschluss prüfen.

Fiktives Beispiel: sechs Wohnungen in Berlin

Ein Altbau im Wedding mit sechs Wohnungen und sechs Eigentümern; die Gemeinschaftsordnung regelt nichts Besonderes. Herr S. wohnt im Hochparterre, Wohnung 1. Nach einer Beratung möchte er seine Wohnungstür nachrüsten und beantragt die Gestattung mit dem Antragsblatt. Die Versammlung gestattet es mit der Vorgabe, dass die Tür vom Treppenhaus aus gleich aussieht.

Herr S. zahlt 290 € + 1.150 € + 190 € + 370 € = 2.000 € (§ 21 Abs. 1 WEG). Ein Jahr später schlägt Frau K. aus Wohnung 4 eine einbruchhemmende Haustür vor. Die Gemeinschaft übernimmt dies im Beispiel als eigenes Vorhaben, nicht als Ausführung auf ihr Verlangen nach § 20 Abs. 2 WEG. Die intakte Haustür wird ersetzt: Tür 6.400 €, Einbau 1.100 €, zusammen 7.500 €. Fünf Eigentümer stimmen mit Ja, Wohnung 6 mit Nein.

Beträge in Euro, brutto, alle erfunden, keine Marktpreise.

5 von 6 abgegebenen Stimmen sind mehr als zwei Drittel, und die Ja-Stimmen halten 840 von 1.000 Anteilen, also mehr als die Hälfte. Die Kosten gelten im Beispiel nicht als unverhältnismäßig. Also zahlen alle nach Anteilen, auch Wohnung 6: 7.500 € × 160/1.000 = 1.200 €. Bei 4 Ja und 2 Nein wären es genau zwei Drittel, nicht mehr. Da sich die Tür im Beispiel nicht amortisiert, zahlten dann nur die vier Eigentümer mit Ja (§ 21 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1, Abs. 3 WEG).

Wenn Ihr Mieter nachrüsten möchte

Ihr Mieter kann verlangen, dass Sie ihm bauliche Veränderungen der Mietsache erlauben, die dem Einbruchsschutz dienen. Der Anspruch besteht nicht, wenn sie Ihnen auch unter Würdigung seiner Interessen nicht zugemutet werden können; der Mieter kann sich zu einer besonderen Sicherheit verpflichten (§ 554 Abs. 1 BGB).

Klären Sie als Eigentümer vorab die nötige Gestattung für Eingriffe in das Gemeinschaftseigentum. Baut der Mieter ohne erforderlichen Beschluss, können auch Sie auf Beseitigung in Anspruch genommen werden: wenn Sie den Umbau erlaubt haben, wenn Sie wegen seiner angekündigten Absicht damit rechnen mussten und ihn nicht auf den nötigen Beschluss hingewiesen haben, oder wenn Sie nach Kenntnis nicht einschreiten (BGH, Urteil vom 21.03.2025, V ZR 1/24, Leitsatz).

Was Sie in den nächsten 7 Tagen tun können

• Tag 1: Die Beratungsstelle Einbruchschutz der Polizei Berlin fragen. Sie berät kostenfrei und neutral, vor Ort auch Eigentümergemeinschaften.
• Tag 2: Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung zu Türen und Fenstern lesen.
• Tag 3: Angebot eines Fachbetriebs anfordern, etwa über die Fachbetriebssuche von K-Einbruch.
• Tag 4: Tür oder Fenster von innen und außen fotografieren.
• Tag 5: Vermietet? Erlaubnis, Kosten und Rückbau mit dem Mieter schriftlich klären.
• Tag 6: Das Antragsblatt ausfüllen.
• Tag 7: Antrag mit Anlagen an die Verwaltung schicken und den Eingang bestätigen lassen.

Fehler, die Sie vermeiden sollten

• Die Empfehlung für eine Genehmigung halten. Sie zeigt, was technisch sinnvoll ist; klären Sie getrennt davon die nötige Gestattung.
• Einen vagen Antrag stellen. „Einbruchschutz erlauben“ ohne Produkt, Angebot und Fotos lädt zu Rückfragen ein.
• Den Kostenweg offen lassen. Schreiben Sie, ob Sie die Maßnahme für sich verlangen oder ein Vorhaben aller vorschlagen.

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Keine Rechtsberatung. Dieser Text erklärt die allgemeine Rechtslage, Stand November 2026. Er ersetzt keine Beratung im Einzelfall, etwa durch eine Anwältin oder einen Anwalt für Wohnungseigentumsrecht oder Ihren Eigentümerverein. Ihre Gemeinschaftsordnung kann Abweichendes regeln, soweit das Gesetz es zulässt.

Quellen

• Wohnungseigentumsgesetz: § 10, § 20, § 21, § 23, § 25, § 44, § 45
• Bürgerliches Gesetzbuch: § 554 (Einbruchsschutz durch den Mieter)
• BGH, Urteil vom 25.10.2013, V ZR 212/12, Leitsatz (Wohnungseingangstür)
• BGH, Urteil vom 02.03.2012, V ZR 174/11, Rn. 7 (Fenster)
• BGH, Urteil vom 21.03.2025, V ZR 1/24, Leitsätze, Rn. 10, 15, 23 und 24 (Beschluss vor dem Bau, Haftung des Vermieters)
• Polizei Berlin: Beratungsstelle Einbruchschutz, gelesen am 04.11.2026
• Polizeiliche Kriminalprävention der Länder und des Bundes: Technische Sicherheit, gelesen am 04.11.2026