Barrierefreier Umbau in der WEG: Antrag, Kosten und Förderung

Quelle: heyklara.de/ratgeber/barrierefreier-umbau-weg/ · Stand Oktober 2026

Von Florian Kluge · Stand: Oktober 2026 · Lesezeit etwa 10 Minuten

Es geht um Umbauten am Gemeinschaftseigentum, etwa am Hauseingang, im Treppenhaus oder im Hof. Die allgemeinen Regeln für jeden Umbau stehen im Ratgeber Bauliche Veränderung in der WEG.

Ihr Anspruch: das Ob

Jeder Eigentümer kann es verlangen

Der Anspruch gilt für angemessene bauliche Veränderungen, die dem Gebrauch durch Menschen mit Behinderungen dienen (§ 20 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 WEG). Das gilt nur, wenn sie die Grenzen des § 20 Abs. 4 WEG wahren. Dazu zählt alles, was für körperlich oder geistig eingeschränkte Personen erforderlich oder auch nur förderlich ist. Ob der Eigentümer oder ein Angehöriger darauf angewiesen ist, spielt keine Rolle (BT-Drs. 19/18791, S. 63; BGH, Urteil vom 09.02.2024, V ZR 244/22, Rn. 18).

Ein Anspruch auf einen Beschluss

Auch ein privilegierter Umbau braucht einen Beschluss (§ 20 Abs. 1 WEG). Liegen die Voraussetzungen vor, ist die Maßnahme dem Grunde nach zu beschließen, ohne Ermessen der Eigentümer (BGH, V ZR 244/22, Rn. 10). Das gilt nur, wenn die Grenzen des § 20 Abs. 4 WEG gewahrt sind. Eine solche Maßnahme ist privilegiert.

Angemessen ist sie in der Regel

Unangemessen ist sie nur ausnahmsweise. Dafür müssen außergewöhnliche bauliche Gegebenheiten oder ein außergewöhnliches Begehren bei der Gesamtheit der betroffenen Eigentümer zu Nachteilen führen, die bei wertender Betrachtung außer Verhältnis zum Zweck stehen. Dabei zählen regelmäßig nur Nachteile für die Gesamtheit, die unabhängig von der noch zu beschließenden Ausführung eintreten und nicht durch Bedingungen oder Auflagen beseitigt oder abgemildert werden können. Typische Nachteile wie Eingriffe in die Bausubstanz, übliche Nutzungseinschränkungen oder optische Veränderungen genügen regelmäßig nicht (BGH, V ZR 244/22, Leitsatz a, Rn. 21 bis 23). Die Kosten spielen dafür grundsätzlich keine Rolle, weil sie der verlangende Eigentümer trägt (Rn. 24).

Das Wie und die Grenzen

Über die Durchführung beschließen die Eigentümer im Rahmen ordnungsmäßiger Verwaltung (§ 20 Abs. 2 Satz 2 WEG). Gemeint sind die baulichen Details und die Frage, wer baut (BT-Drs. 19/18791, S. 65). Einen Anspruch auf eine bestimmte Ausführung hat der Eigentümer in der Regel nicht (BGH, V ZR 244/22, Rn. 10). Schon im Grundlagenbeschluss ist in aller Regel zu entscheiden, ob er selbst bauen darf oder die Gemeinschaft auf seine Kosten baut (Rn. 11).

• Grundlegende Umgestaltung, unbillige Benachteiligung: Maßnahmen, die die Wohnanlage grundlegend umgestalten oder einen Eigentümer ohne sein Einverständnis gegenüber anderen unbillig benachteiligen, dürfen weder beschlossen noch gestattet werden. Verlangen kann sie auch niemand (§ 20 Abs. 4 WEG). Ein Umbau für Barrierefreiheit gestaltet die Anlage aber typischerweise nicht grundlegend um (BGH, V ZR 244/22, Leitsatz zu § 20 Abs. 4).
• Baurecht, Brandschutz, Denkmalschutz: Bei großen Vorhaben darf ihre Prüfung regelmäßig dem Beschluss über die Ausführung vorbehalten bleiben. Steht schon vorher fest, dass jede denkbare Ausführung unzulässig wäre, gibt es auch keinen Grundlagenbeschluss (BGH, V ZR 244/22, Rn. 34 und 35).
• Wenn die Versammlung Ja sagt: Ficht ein anderer Eigentümer die Gestattung an, kommt es nur auf § 20 Abs. 4 WEG und allgemeine Beschlussmängel an. Ob die Maßnahme angemessen war, spielt dann keine Rolle (BGH, Urteil vom 09.02.2024, V ZR 33/23, Leitsätze a und b).

Antrag, Beschluss und ein Nein

1. Antrag mit Anlagen einreichen. Ein Beschluss über einen Gegenstand, der in der Einladung nicht bezeichnet ist, ist anfechtbar (§ 23 Abs. 2 und Abs. 4 Satz 2 WEG). Schicken Sie den Antrag deshalb rechtzeitig vor der Einladung. Wie die Versammlung abläuft, erklärt der Ratgeber Eigentümerversammlung.
2. Abstimmung. Soweit keine abweichende Vereinbarung entgegensteht, entscheidet die Mehrheit der abgegebenen Stimmen (§ 25 Abs. 1 WEG).
3. Bei einem Nein. Sie können gegen die Gemeinschaft auf Ersetzung des Beschlusses klagen, mit der Beschlussersetzungsklage (§ 44 Abs. 1 Satz 2 und Abs. 2 Satz 1 WEG). Wer zusätzlich den ablehnenden Beschluss anficht, muss binnen eines Monats nach der Beschlussfassung klagen und binnen zweier Monate begründen (§ 45 WEG). Mehr dazu im Ratgeber WEG-Beschluss anfechten.
4. Erst dann bauen. Wer ohne Beschluss baut, muss mit einer Beseitigungsforderung rechnen, auch wenn er einen Anspruch gehabt hätte (BGH, Urteil vom 21.03.2025, V ZR 1/24, Leitsatz und Rn. 24).

Wer Einbau, Wartung und Strom zahlt

Wird ein Umbau einem Eigentümer gestattet oder auf sein Verlangen nach § 20 Abs. 2 WEG von der Gemeinschaft durchgeführt, trägt dieser Eigentümer die Kosten. Nur ihm gebühren die Nutzungen (§ 21 Abs. 1 WEG). Das gilt nicht nur für den Bau, sondern auch für die Folgekosten von Gebrauch und Erhaltung (BT-Drs. 19/18791, S. 68). Dazu gehören etwa Wartung, Reparatur oder eine höhere Versicherungsprämie (BGH, V ZR 244/22, Rn. 24). Drohen besonders hohe Folgekosten, kann er eine Sicherheit stellen (ebenda).

Die Regel, nach der bei einer großen Mehrheit alle zahlen, gilt nur „vorbehaltlich des Absatzes 1“ (§ 21 Abs. 2 WEG). Ein deutliches Ja macht den Umbau also nicht zur Rechnung für alle. Ein bisher nicht nutzungsberechtigter Eigentümer kann die Mitnutzung nach billigem Ermessen gegen angemessenen Ausgleich verlangen. Dann beteiligt er sich auch an den Nutzungen und Kosten nach Miteigentumsanteilen (§ 21 Abs. 4 in Verbindung mit Abs. 3 WEG). Eine abweichende Verteilung dürfen die Eigentümer beschließen, aber niemandem Kosten auferlegen, der sie nach dem Gesetz nicht trägt (§ 21 Abs. 5 WEG).

Fiktives Beispiel: ein Plattformlift

Ein Berliner Altbau mit sechs Wohnungen, fünf Stufen zwischen Hauseingang und Hochparterre. Frau A., Eigentümerin von W2, nutzt einen Rollator und beantragt einen Plattformlift mit Schlüsselschalter an den Stufen. Fluchtweg und Genehmigungsfragen sind im Beispiel geklärt. Die Gemeinschaft gestattet ihr den Lift; sie beauftragt eine Fachfirma.

Beträge in Euro, brutto, alle erfunden, keine Marktpreise.

Frau A. zahlt 1.200 € + 10.800 € = 12.000 € einmalig und 360 € + 240 € = 600 € im Jahr. Eine Umlage von 12.000 € ÷ 6 = 2.000 € je Wohnung wäre falsch, auch wenn alle dem Lift zugestimmt haben. Nur wenn sie pflegebedürftig ist und ihre Pflegekasse für den Lift tatsächlich 4.180 € bewilligt, bleiben ihr 12.000 € − 4.180 € = 7.820 € für die Einmalkosten. Ohne Bescheid plant sie mit 12.000 €. Einen KfW-Kredit für denselben Lift nimmt sie daneben nicht auf (siehe Förderung).

Wenn ein Mieter umbauen möchte

Der Mieter kann vom Vermieter verlangen, dass er ihm bauliche Veränderungen erlaubt, die dem Gebrauch durch Menschen mit Behinderungen dienen. Der Anspruch entfällt, wenn der Umbau dem Vermieter auch unter Würdigung der Interessen des Mieters nicht zugemutet werden kann. Der Mieter kann sich zu einer besonderen Sicherheit verpflichten (§ 554 Abs. 1 BGB); Abweichungen zu seinem Nachteil sind unwirksam (§ 554 Abs. 2 BGB).

Am Gemeinschaftseigentum braucht es zusätzlich den Beschluss der Eigentümer. Den Antrag stellt der vermietende Eigentümer; der Mieter hat in der Versammlung kein Stimmrecht. Vorsicht: Baut der Mieter ohne Beschluss, haftet in drei Fällen auch der Vermieter. Erstens: Er hat den Umbau erlaubt. Zweitens: Er musste wegen einer vom Mieter angekündigten Nutzungsabsicht mit dem Umbau rechnen und hat den Mieter trotzdem nicht auf den nötigen vorherigen Beschluss hingewiesen. Drittens: Er schreitet nach Kenntnis nicht ein (BGH, V ZR 1/24, Leitsatz).

Förderung, Stand Oktober 2026

Die Angaben stammen von den Seiten der Förderer, gelesen am 25.10.2026. Prüfen Sie sie vor jedem Antrag erneut.

Pflegekasse: bis zu 4.180 € je Maßnahme

Für Pflegebedürftige kann die Pflegekasse nachrangig einen Zuschuss zur Verbesserung des individuellen Wohnumfelds gewähren. Das gilt nur, soweit kein anderer Leistungsträger vorrangig zuständig ist. Die Maßnahme muss außerdem die häusliche Pflege ermöglichen oder erheblich erleichtern oder eine möglichst selbständige Lebensführung wiederherstellen (§ 40 Abs. 4 SGB XI). Es ist eine Kann-Leistung, kein fester Betrag. Wohnen mehrere Pflegebedürftige in einer gemeinsamen Wohnung, gilt der Betrag je Person, höchstens 16.720 € je Maßnahme. Ob die Pflegekasse einen Umbau am Gemeinschaftseigentum bezuschusst, entscheidet sie im Einzelfall. Sicherer ist es, den Antrag vor dem Auftrag zu stellen.

KfW 159: Kredit, kein Zuschuss

Bis zu 50.000 € je Wohneinheit, auch für Wohnungseigentümergemeinschaften und für Mieter; gefördert werden unter anderem Rampen und Lifte. Ausführung durch ein Fachunternehmen unter Einhaltung der technischen Mindestanforderungen der KfW, keine Eigenleistung. Maßnahmen, die die Pflegeversicherung fördert, sind ausgeschlossen; andere Maßnahmen können getrennt gefördert werden. Trägt ein Eigentümer alle Kosten, kann er die gesamte Förderung erhalten. Sprechen Sie vor dem Abschluss von Verträgen mit einem Finanzierungspartner. Ein Rechtsanspruch besteht nicht.

KfW 455-B: derzeit keine Anträge

Der Zuschuss für Barrierereduzierung ist ausgeschöpft. Die KfW nimmt keine neuen Anträge an; nur wenn 2027 erneut Bundesmittel bereitgestellt werden, wird eine Antragstellung wieder möglich sein.

Berlin: IBB Altersgerecht Wohnen

Ein Förderdarlehen für Vermieter, Investoren und Wohnungsunternehmen in Berlin, bis zu 50.000 € je Wohneinheit, mit einer Zinssubvention von bis zu 0,6 % pro Jahr auf den KfW-Zinssatz. Der Antrag muss vor Beginn des Vorhabens gestellt werden. Es gelten die aktuellen Merkblätter und technischen Mindestanforderungen der KfW. Selbst nutzende Eigentümer nennt die IBB nicht.

Was Sie in den nächsten 7 Tagen tun können

• Tag 1: Die Barriere beschreiben und fotografieren, die Gemeinschaftsordnung lesen.
• Tag 2: Eine Wohnberatung oder einen Pflegestützpunkt fragen, welche Lösung passt.
• Tag 3: Angebot einer Fachfirma anfordern, mit Plan, Wartung und Stromverbrauch.
• Tag 4: Bei Pflegekasse oder Finanzierungspartner nach der Förderung fragen.
• Tag 5: Vermietet? Erlaubnis und Rückbau mit dem Mieter schriftlich klären.
• Tag 6: Das Antragsblatt ausfüllen, Beschlussvorschlag formulieren.
• Tag 7: Antrag mit Anlagen an die Verwaltung oder den Einladenden schicken.

Fehler, die Sie vermeiden sollten

• Erst bauen, dann fragen. Ohne Beschluss droht der Rückbau, auch bei bestehendem Anspruch.
• Die Kosten auf alle verteilen. Bei einem verlangten oder gestatteten Umbau zahlt der Antragsteller.
• Folgekosten vergessen. Wartung, Strom und Reparaturen gehören in den Beschluss.
• Einen Schwerbehindertenausweis verlangen. Das Gesetz fordert keinen.
• Förderung fest einplanen. Ein Zuschuss ist nicht sicher; beantragen Sie ihn vor dem Auftrag.
• Die Erlaubnis des Vermieters mit dem Beschluss verwechseln. Am Gemeinschaftseigentum braucht es beides.

Häufige Fragen

Für Redaktionen und Initiativen

Diese Seite ist frei zugänglich, ohne Anmeldung und ohne Bezahlschranke. Sie dürfen daraus zitieren und unsere Vorlagen und die Ergebnisse unserer Rechner verwenden, ausdrucken und weitergeben, mit heyklara.de als Quelle.

Keine Rechtsberatung. Dieser Text erklärt die allgemeine Rechtslage, Stand Oktober 2026. Er ersetzt keine Beratung im Einzelfall, etwa durch eine Anwältin oder einen Anwalt für Wohnungseigentumsrecht oder Ihren Eigentümerverein. Ihre Gemeinschaftsordnung kann Abweichendes regeln, soweit das Gesetz es zulässt.

Quellen

• Wohnungseigentumsgesetz: § 20, § 21, § 23, § 25, § 44, § 45
• Bürgerliches Gesetzbuch: § 554 (Barrierereduzierung durch den Mieter)
• Sozialgesetzbuch XI: § 40 Abs. 4 (Zuschuss der Pflegekasse)
• BT-Drucksache 19/18791, Gesetzentwurf zum WEMoG, S. 63 (Gebrauch durch Menschen mit Behinderungen), S. 65 (Durchführung), S. 68 (Folgekosten)
• BGH, Urteil vom 09.02.2024, V ZR 244/22 (Außenaufzug: Ob und Wie, Angemessenheit, Folgekosten, öffentliches Recht)
• BGH, Urteil vom 09.02.2024, V ZR 33/23 (Rampe und Terrasse: Anfechtung einer Gestattung)
• BGH, Urteil vom 21.03.2025, V ZR 1/24 (Bauen ohne Beschluss, Haftung des Vermieters)
• KfW: Altersgerecht Umbauen, Kredit 159 und Zuschuss 455-B, gelesen am 25.10.2026
• IBB: IBB Altersgerecht Wohnen, gelesen am 25.10.2026