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WEG-Glossar

Nießbrauch an einer Eigentumswohnung: Was bedeutet das?

Von Florian Kluge · Stand: Oktober 2026

Der Nießbrauch an einer Eigentumswohnung ist das im Grundbuch eingetragene Recht einer anderen Person, die Wohnung zu nutzen, sie also selbst zu bewohnen oder zu vermieten und die Miete zu behalten, während das Eigentum und die Stellung als Wohnungseigentümer beim Eigentümer bleiben.

Kurz erklärt

Häufig kommt der Nießbrauch bei Übertragungen in der Familie vor: Die Eltern übertragen die Wohnung an ein Kind und behalten sich den Nießbrauch vor. In der Gemeinschaft bleibt der Eigentümer der Ansprechpartner. Er hat das Stimmrecht und schuldet der Gemeinschaft das Hausgeld. Wer was im Verhältnis zum Nießbraucher trägt, regeln deren Vertrag und ergänzend das BGB.

Rechtsgrundlage

§§ 1030 und 1036 BGB
Der Nießbraucher darf die Nutzungen der Sache ziehen und sie besitzen.
§§ 1041, 1045 und 1047 BGB
Im Verhältnis zum Eigentümer trägt der Nießbraucher die gewöhnliche Unterhaltung, bestimmte Versicherungskosten und bestimmte Lasten, soweit nichts anderes vereinbart ist.
§ 25 Abs. 2 und 3 WEG
Jeder Wohnungseigentümer hat eine Stimme; Vollmachten bedürfen der Textform.
§ 16 Abs. 2 WEG
Die Kosten der Gemeinschaft trägt jeder Wohnungseigentümer nach seinem Anteil.

Beispiel

Eine fiktive Mutter überträgt ihre Wohnung an ihre Tochter und behält den Nießbrauch; sie wohnt weiter dort. Das Hausgeld von 310 € im Monat schuldet der Gemeinschaft die Tochter als Eigentümerin, im Jahr 310 € × 12 = 3.720 €. Im Übertragungsvertrag haben beide vereinbart, dass die Mutter ihr diese Beträge erstattet. Zur Eigentümerversammlung kann die Tochter ihre Mutter mit einer Vollmacht in Textform schicken, sofern die Gemeinschaftsordnung die Vertretung nicht beschränkt.

Fiktives Beispiel, alle Zahlen erfunden.

Häufige Fragen

Wer hat bei Nießbrauch das Stimmrecht?

Der Wohnungseigentümer. Der Nießbrauch lässt sein Stimmrecht unberührt, es geht auch für einzelne Beschlüsse nicht auf den Nießbraucher über (BGH, Beschluss vom 7. März 2002, V ZB 24/01). Im Verhältnis zum Nießbraucher kann der Eigentümer aber verpflichtet sein, dessen Interessen zu berücksichtigen, nach seiner Weisung abzustimmen oder ihm eine Vollmacht zu erteilen.

Wer trägt bei Nießbrauch das Hausgeld?

Gegenüber der Gemeinschaft schuldet es der Wohnungseigentümer, denn die Kosten trägt nach dem Gesetz jeder Wohnungseigentümer (§ 16 Abs. 2 WEG). Ob der Nießbraucher ihm das Hausgeld ganz oder teilweise erstatten muss, richtet sich nach dem Vertrag zwischen beiden und ergänzend nach den §§ 1041, 1045 und 1047 BGB. Eine pauschale Antwort gibt es deshalb nicht.

Verwandte Begriffe

Mehr dazu

Keine Rechtsberatung. Dieser Eintrag erklärt die allgemeine Rechtslage, Stand Oktober 2026. Er ersetzt keine Beratung im Einzelfall, etwa durch eine Anwältin oder einen Anwalt für Wohnungseigentumsrecht. Ihre Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung können Abweichendes regeln, soweit das Gesetz es zulässt.

Quellen