WEG-Glossar

Was ist ein Eigentümerwechsel in der WEG?

Von Florian Kluge · Stand: Oktober 2026

Ein Eigentümerwechsel ist der Übergang einer Eigentumswohnung auf einen neuen Eigentümer, etwa durch Kauf, Schenkung oder Erbfall; beim Kauf wird der Erwerber mit der Eintragung im Grundbuch Mitglied der Gemeinschaft und schuldet ab dann das fällig werdende Hausgeld.

Kurz erklärt

Für die Gemeinschaft zählen weder der Notartermin noch die Schlüsselübergabe, sondern die Eintragung im Grundbuch. Der Erwerber schuldet die Beträge, die während seiner Mitgliedschaft fällig werden. Dazu gehören auch Nachschüsse aus einer Jahresabrechnung, die erst nach seiner Eintragung beschlossen wird, und eine Sonderumlage, die zwar vorher beschlossen, aber erst danach fällig wird. Für Beträge, die schon vor seinem Erwerb begründet und fällig waren, haftet er grundsätzlich nicht.

Was Käufer und Verkäufer im Kaufvertrag vereinbaren, etwa einen früheren Übergang der Lasten, gilt nur zwischen ihnen. Gegenüber der Gemeinschaft bleibt es bei der Eintragung.

Zwei Sonderfälle: Verlangt die Gemeinschaftsordnung eine Verwalterzustimmung, ist der Verkauf ohne sie unwirksam. Und wer eine neu aufgeteilte Wohnung vom teilenden Eigentümer kauft, gilt schon mit Vormerkung und Übergabe als Wohnungseigentümer.

Rechtsgrundlage

BGH, Urteil vom 15.12.2017, V ZR 257/16: Der Erwerber schuldet die Beiträge, die während seiner Mitgliedschaft fällig werden, auch eine vorher beschlossene, danach fällige Sonderumlage. Für vor dem Erwerb begründete und fällige Beträge haftet er nicht (Leitsatz a, Rn. 8; zum damaligen Recht).
§ 10 Abs. 3 WEG: Vereinbarungen wirken gegen Erwerber nur bei Eintragung im Grundbuch, Beschlüsse grundsätzlich auch ohne.
§ 7 Abs. 3 Satz 2, § 48 Abs. 3 WEG: Eine Haftung von Erwerbern für Geldschulden ist ausdrücklich im Grundbuch einzutragen; für Erwerbe seit 2026 gibt es keine Übergangsfrist mehr.
§ 12 WEG, § 8 Abs. 3 WEG: Zustimmungsvorbehalt bei Veräußerung, wenn vereinbart; Sonderregel beim Erwerb vom teilenden Eigentümer.

Beispiel

Herr S. verkauft seine Wohnung an Frau K., eingetragen wird sie am 18. Mai 2027. Das Hausgeld beträgt 320 € im Monat und ist jeweils am 1. fällig. Herr S. hat März und April nicht gezahlt: 2 × 320 € = 640 € Rückstand. Diese 640 € kann die Gemeinschaft nur von Herrn S. verlangen. Ab dem 1. Juni schuldet Frau K. das Hausgeld.

Im Juli 2027 beschließen die Eigentümer die Jahresabrechnung 2026 mit einem Nachschuss von 180 € für die Wohnung. Den schuldet Frau K., weil er nach ihrer Eintragung beschlossen wurde. Ob Herr S. ihr diesen Betrag erstattet, regelt der Kaufvertrag.

Fiktives Beispiel, alle Namen und Beträge erfunden.

Häufige Fragen

Wer zahlt das Hausgeld beim Eigentümerwechsel?

Gegenüber der Gemeinschaft derjenige, der bei Fälligkeit als Eigentümer im Grundbuch steht. Was vor der Eintragung fällig war, schuldet der Verkäufer, was danach fällig wird, der Käufer (BGH, Urteil vom 15.12.2017, V ZR 257/16, Rn. 8). Eine andere Verteilung im Kaufvertrag wirkt nur zwischen Käufer und Verkäufer.

Wer zahlt eine Sonderumlage beim Eigentümerwechsel?

Wer Eigentümer ist, wenn sie fällig wird. Der Erwerber haftet für eine nach dem Eigentumswechsel fällig werdende Sonderumlage auch dann, wenn sie vorher beschlossen wurde (BGH, V ZR 257/16, Leitsatz a).

Haftet der Käufer für Hausgeldrückstände des Verkäufers?

Grundsätzlich nicht. Für Beträge, die vor seinem Erwerb begründet und fällig geworden sind, haftet der Erwerber nicht (BGH, V ZR 257/16, Rn. 8). Eine Klausel der Gemeinschaftsordnung, nach der Erwerber für Geldschulden haften, wirkt bei einem Erwerb seit 2026 nur, wenn sie ausdrücklich im Grundbuch eingetragen ist (§ 7 Abs. 3 Satz 2, § 48 Abs. 3 WEG).

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Klara ist eine neue Hausverwaltung für kleine Berliner WEGs, im Aufbau, Start 2027.

Keine Rechtsberatung. Dieser Glossareintrag erklärt die allgemeine Rechtslage, Stand Oktober 2026. Er ersetzt keine Beratung im Einzelfall, etwa durch eine Anwältin oder einen Anwalt für Wohnungseigentumsrecht oder Ihren Eigentümerverein. Ihre Gemeinschaftsordnung kann Abweichendes regeln, soweit das Gesetz es zulässt.